Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Дом с существенными нарушениями: как продать квартиру
Несколько лет назад моя тетя решила купить квартиру по договору долевого участия. Тетя проживает в небольшом пригородном поселении, в котором сейчас строят новое жилье. Когда об этом узнала ее близкая подруга, она попросила тетю оформить покупку квартиры на нее по следующей схеме: тетя дает деньги, подруга покупает квартиру по ДДУ, после чего «продает» ее тете, а сама получает возможность получить налоговый вычет в связи с ее продажей. Договор долевого участия прилагается. Перед оформлением договора купли-продажи от подруги к тете у новых жильцов дома произошли конфликты с застройщиком по поводу различных недоделок и площади квартир. Несколько дольщиков пошли в суд, чтобы отсудить компенсацию. Суд заказал экспертизу, которая помимо указанных истцами недостатков выявила не только отсутствие монолитного пояса на 3х этажном доме (что грозит медленным расползанием его в стороны), но и ряд других существенных недостатков и отступлений от сметы. Заключение экспертизы прилагается.
Однако тетя решила в ближайшее время продать квартиру и купить другую, поэтому судиться за эти недостатки она не стала, оформила договор купли-продажи с подругой и стала владелицей квартиры.
Однако когда она сейчас стала продавать ее, в стенах, прямо в кирпиче пошли трещины, фото прилагается. Тетя испугалась и стала думать, как вернуть квартире рентабельность, чтобы не судиться потом с покупателями.
В итоге мы с ней вычитали, что, во-первых, гарантия в 5 лет, предусмотренная ДДУ и законом о долевом строительстве, работает только на первоначального дольщика или на получившего от него переуступку прав, а на последующих владельцев квартиры не распространяется даже в пределах гарантийного срока. Прилагаю судебное решение с толкованием этой нормы. Таким образом, получилось, что тетя в одиночку несет полную ответственность и перед самой собой, и перед потенциальными покупателями за недостатки злосчастной квартиры.
Тогда мы попытались рассмотреть вариант расторжения договора купли-продажи с тем, чтобы к ее подруге вернулись права дольщика и соответственно, право требовать от застройщика устранения недостатков.
Однако по результатам анализа законодательства вышло, что поскольку договор не только зарегистрирован в ЕГРП, но и исполнен по всем пунктам, то расторгнуть его нет оснований.
Остается еще вариант: это проводить работу с нынешними дольщиками, чтобы они подали в суд на застройщика с требованием компенсировать недостатки дома или произвести капитальный ремонт, ведь существенные недостатки делают его условно пригодным для жизни не только для тети, но и для всех остальных жильцов. Однако жильцы инертны, они боятся потерять даже то, что имеют, и, видимо, склонны ждать, когда потолок упадет им на голову. А застройщик является ИП, зарегистрированным в другом городе, и при вынесении судом решения о компенсации каждому жильцу до 70% стоимости квартиры (именно такие решения выносят суды при отсутствии в новостройке монолитного пояса, решение прилагается) он легко может обанкротиться, он шантажировал этим истцов еще на суде по мелким требованиям на 10-30 тыс. рублей.
Вопрос. Что вообще можно сделать в этой ситуации моей тете, возможно ли добиться чего-то от застройщика, через расторжение договора, может быть, можно найти какой-то компромисс при продаже квартиры по цене, сделать оценку, признать сделку мнимой. Хотелось бы услышать мнение юристов, как профессионалов, которым я доверяю, в отличие от местных адвокатов.
- документы П.pdf
- IMG_20150609_110219.jpg
- РЕШЕНИЕ СУДА ПО ТРЕЩИНЕ.doc
- суд про гарантию на долевое строите~.doc
Однако по результатам анализа законодательства вышло, что поскольку договор не только зарегистрирован в ЕГРП, но и исполнен по всем пунктам, то расторгнуть его нет оснований.
Мария
Здравствуйте Мария. В данном случае не могу согласиться. Договор купли-продажи от 06.12.2013г. — на тот момент он уже не подлежал гос. регистрации, регистрировался переход права собственности на его основании. Ну и что, что обязательства по договору исполнены. Право расторгнуть договор принадлежит сторонам сделки вне зависимости от того, исполнены ли по нему обязательства в полном объеме или нет. Согласно ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, тетя и подруга составляют соглашение о расторжении договора купли-продажи и обращаются с ним в Росреестр. На его основании регистрируется право собственности за подругой — участником долевого строительства. Вам известно, что согласно ч.2 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ч.3 ст.7 в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Одно из этих требований и необходимо предъявить застройщику.
Кроме того!!! Договор долевого участия заключен в 2012 году. Уже в 2006 году в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесли изменения, согласно которым застройщиком может быть только юридическое лицо! Куда смотрели контролирующие органы и Росреестр, который регистрировал договоры долевого участия? Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается Администрацией и подтверждает соответствие объекта техническим регламентам и проектной документации. Из заключения эксперта видно, что указанные нормы не соблюдены. На каком основании выдавалось разрешение на ввод дома? В общем, в данном случае необходимо привлекать прокуратуру. Есть возможность взыскать причиненный ущерб. Так, согласно ч.3 ст.31 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.
Здравствуйте Мария! Возможен следующий вариант решения вашей проблемы. Вы на основании ст.475 ГК РФ предъявляете исковое заявление своей подруге за продажу квартиры ненадлежащего качества. В заявлении в соответствии с экспертным заключением требуйете соразмерного уменьшения покупной цены.
В суде ваша подруга ссылается на вину застройщика и соглашается с исковыми требованиями, В решении суда фиксируется вина застройщика. Затем на основании решения суда,( в котором зафиксирована вина застройщика) подруга обращается с иском к застройщику и взыскивает с него не только сумму присужденную судом, но и проценты и компенсацию морального вреда, предусмотренные законом " О защите прав потребителей".
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
Если ваша квартира не отвечает санитарным требованиям для жилых помещений, то Вы можете обратиться с заявлением к администрации МО о создании комиссии для обследования вашей квартиры и признания ее непригодной для проживания.
( на основании ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ утв. Постановлением Правительства РФ от 02.08.2007 N 494,)
По заключению комиссии Вас должны будут поставить на учет для предоставления квартиры по договору социального найма во внеочередном порядке ( ст.51 ЖК РФ).
Вопрос о пригодности дома к проживанию поставили дольщики в суде 2 года назад. Но суд в связи с тем, что недостаток не в квартире а во всем доме, потребовал экспертизу, и т к это экспертиза всего дома, а не отдельных квартир, экспертная организация согласилась ее делать за 100000р. На это никто не захотел тратить эти деньги. В целом, мы поняли из слов эксперта, недостатки существенные но, не критичные, и поэтому жить в квартире можно, только плохо и некрасиво. И таким образом, можно только потерю товарной стоимости высудить. Нашли 1 судебное решение, где тоже не было монолитного пояса, дольщик обратился в суд, отсудил около 2млн у застройщика. Но то первоначальный дольщик.
Мария, посмотрел решение, дело похожее на ваше. Но у Вас есть промежуточное звено Нужно найти судебную практику, которую можно применить к вашей ситуации. Но вашем в случае нужно разделять вопросы:
1. Возмещение ущерба за квартиру.
2. Признание квартиры не пригодной для проживания.
По первому вопросу мне кажется, что вариант с предъявлением иска подруге, с последующим предъявлением иска застройщику более удобным. Поскольку решение при наличии экспертного заключения может быть вынесено уже в первом заседании суда. Законом это допускается ( предварительное сразу может перейти в основное заседание, если суд признает дело подготовленным и стороны согласны на рассмотрение, ст.153 ГПК РФ) Кроме того, в решении будет зафиксирована вина застройщика и сумма, которую потом застройщику нельзя будет оспорить. Конечно, с моральной стороны иск подруге предъявлять неудобно. Но иногда судятся и родственники. Зато у подруги проблем со взысканием ущерба с застройщика не будет. Второй суд ( с застройщиком)в соответствии со ст.61 ГПК РФ обязан будет руководствоваться фактами признанными первым судом, в том числе в отношении суммы ущерба и вины застройщика.
2.В отношении второго вопроса, о признании жилья непригодным для проживания: дольщики о которых вы написали, защищая свои права действовали с нарушением порядка установленного Правительством РФ в Положении о порядке признания жилого помещения непригодным для проживания.
Согласно этому Положению и судебной практике определять непригодность жилого помещения для проживания может только специальная межведомственная комиссия, создаваемая Администрация МО. Ни суды, ни экспертные учреждения не вправе подменять комиссии, создаваемые в соответствии с Положением утвержденным Правительством РФ. Посмотрите это Положение, я его приложил к своему ответу на ваш вопрос.
Из вышеуказанного Положения также следует, что признаваться не пригодным для проживания может отдельная квартира ( жилое помещение), а не только в целом дом.
С уважением, Виктор Богаченков
а на последующих владельцев квартиры не распространяется даже в пределах гарантийного срока.
Прилагаю судебное решение с толкованием этой нормы.
— Добрый день Мария -текста решения в файле не нашел сможете прикрепить решение суда? Интересно чем мотивирует свое мнение суд? 5-ти летняя гарантия то дается на объект капитального строительства — а не на физлицо владеющее квартирой почему в данном случае суд ограничил право предъявления требований о гарантийном сроке только участнику ДДУ нужно ознакомиться с текстом решения…
Также приглашали экспертов, которые делали судебную экспертизу, они говорят, что реконструкция и усиление всего дома обойдется около 300-500тыс. руб (дом небольшой), но для этого нужны, я так понимаю, усилия всех жильцов, инициатива, инициативы нет. Причем не факт, что проект будет доведен до конца, даже если к нему суд принудит, например…
-Тут жильцам пора понять что дом с такими строительными дефектами — дом -большая проблема нужно проводить сход жильцов и решать как быть если молчать то через пару лет может быть большая беда- в виде обрушений . У вас есть акт экспертизы о дефектах уже + но нужно экспертное заключение о стоимости устранения данных дефектов а далее 2 пути — либо дольщикам подать иск к застройщику об устранении дефекта. Либо самим устранить дефект/за свои деньги/ и взыскать убытки по ФЗ 214 и ст.15 ГК РФ с этого ИП ПО СУДУ. Да вопрос о том есть ли имущество у этого ИП на такую сумму — вопрос открытый — может статься что на этом ИП из имущества -только личные носильные вещи… и исполнять решение о взыскании с него денег приставы будут очень долго но нужно на что-то решаться время идет ....
"а на последующих владельцев квартиры не распространяется даже в пределах гарантийного срока.
Прилагаю судебное решение с толкованием этой нормы.
— Добрый день Мария -текста решения в файле не нашел сможете прикрепить решение суда? Интересно чем мотивирует свое мнение суд? 5-ти летняя гарантия то дается на объект капитального строительства — а не на физлицо владеющее квартирой почему в данном случае суд ограничил право предъявления требований о гарантийном сроке только участнику ДДУ нужно ознакомиться с текстом решения…"
Добрый день, забыла приложить решение, сейчас выложу.
Причем решение такое одно, но толкование на основании этого решения и в Консультант + закралось, и даже в какой-то кандидатской я его видела.
Также согласно ст.16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В данном случае Администрация не имела права выдавать застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ввиду наличия существенных нарушений строительным норм и правил.
При подаче иска к застройщику одновременно подавайте в суд заявление о принятии обеспечительных мер. Суд должен будет наложить арест на имущество данного лица, чтобы тот его «не слил» по-быстрому. Если с него уже нечего взять — пробуйте взыскивать ущерб с Администрации.
"Договор долевого участия заключен в 2012 году. Уже в 2006 году в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесли изменения, согласно которым застройщиком может быть только юридическое лицо! Куда смотрели контролирующие органы и Росреестр, который регистрировал договоры долевого участия? "
Дело в том, что эти дома строились даже не просто так, а по федеральной программе расселения, так что "куда смотрели" там и областные власти, и федеральные контрольные органы. У застройщика есть еще ООО, оно там тоже замешано, так что возможно что конкурсы на застройку выигрывало ООО, а потом передавало ИПешнику, в общем, там все очень мутно. И естественно, это маленький населенный пункт, местное население мало заботит, кто строит новое жилье, радует, что хотя бы кто-то строит новостройки, когда большинство других райцентров не развиваются и стоят в руинах. Подобный несчастный дом появился впервые, до этого застройщики такой откровенной халтуры не допускали.
"Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается Администрацией и подтверждает соответствие объекта техническим регламентам и проектной документации. Из заключения эксперта видно, что указанные нормы не соблюдены. На каком основании выдавалось разрешение на ввод дома?"
Независимая экспертиза появилась только в судебном порядке, местная администрация никаких экспертиз при выдаче разрешений не проводит, а проводит межведомственные комиссии с изучением документации и поверхностным осмотром.
А если начать судиться с органами власти, что застройщик вообще не тот был, никаких денег, мне кажется, тогда точно не получишь, т к этот застройщик реагирует на претензии только пока еще предполагает работать здесь в будущем. Например, следующий дом он построил с гораздо меньшими нарушениями (где тетя хочет купить другую квартиру), а если его совсем прикроют, он действительно пойдет в полный отказ от всех возможных обязательств.