Дом с существенными нарушениями: как продать квартиру
Несколько лет назад моя тетя решила купить квартиру по договору долевого участия. Тетя проживает в небольшом пригородном поселении, в котором сейчас строят новое жилье. Когда об этом узнала ее близкая подруга, она попросила тетю оформить покупку квартиры на нее по следующей схеме: тетя дает деньги, подруга покупает квартиру по ДДУ, после чего «продает» ее тете, а сама получает возможность получить налоговый вычет в связи с ее продажей. Договор долевого участия прилагается. Перед оформлением договора купли-продажи от подруги к тете у новых жильцов дома произошли конфликты с застройщиком по поводу различных недоделок и площади квартир. Несколько дольщиков пошли в суд, чтобы отсудить компенсацию. Суд заказал экспертизу, которая помимо указанных истцами недостатков выявила не только отсутствие монолитного пояса на 3х этажном доме (что грозит медленным расползанием его в стороны), но и ряд других существенных недостатков и отступлений от сметы. Заключение экспертизы прилагается.
Однако тетя решила в ближайшее время продать квартиру и купить другую, поэтому судиться за эти недостатки она не стала, оформила договор купли-продажи с подругой и стала владелицей квартиры.
Однако когда она сейчас стала продавать ее, в стенах, прямо в кирпиче пошли трещины, фото прилагается. Тетя испугалась и стала думать, как вернуть квартире рентабельность, чтобы не судиться потом с покупателями.
В итоге мы с ней вычитали, что, во-первых, гарантия в 5 лет, предусмотренная ДДУ и законом о долевом строительстве, работает только на первоначального дольщика или на получившего от него переуступку прав, а на последующих владельцев квартиры не распространяется даже в пределах гарантийного срока. Прилагаю судебное решение с толкованием этой нормы. Таким образом, получилось, что тетя в одиночку несет полную ответственность и перед самой собой, и перед потенциальными покупателями за недостатки злосчастной квартиры.
Тогда мы попытались рассмотреть вариант расторжения договора купли-продажи с тем, чтобы к ее подруге вернулись права дольщика и соответственно, право требовать от застройщика устранения недостатков.
Однако по результатам анализа законодательства вышло, что поскольку договор не только зарегистрирован в ЕГРП, но и исполнен по всем пунктам, то расторгнуть его нет оснований.
Остается еще вариант: это проводить работу с нынешними дольщиками, чтобы они подали в суд на застройщика с требованием компенсировать недостатки дома или произвести капитальный ремонт, ведь существенные недостатки делают его условно пригодным для жизни не только для тети, но и для всех остальных жильцов. Однако жильцы инертны, они боятся потерять даже то, что имеют, и, видимо, склонны ждать, когда потолок упадет им на голову. А застройщик является ИП, зарегистрированным в другом городе, и при вынесении судом решения о компенсации каждому жильцу до 70% стоимости квартиры (именно такие решения выносят суды при отсутствии в новостройке монолитного пояса, решение прилагается) он легко может обанкротиться, он шантажировал этим истцов еще на суде по мелким требованиям на 10-30 тыс. рублей.
Вопрос. Что вообще можно сделать в этой ситуации моей тете, возможно ли добиться чего-то от застройщика, через расторжение договора, может быть, можно найти какой-то компромисс при продаже квартиры по цене, сделать оценку, признать сделку мнимой. Хотелось бы услышать мнение юристов, как профессионалов, которым я доверяю, в отличие от местных адвокатов.
- документы П.pdf
- IMG_20150609_110219.jpg
- РЕШЕНИЕ СУДА ПО ТРЕЩИНЕ.doc
- суд про гарантию на долевое строите~.doc
Также согласно ст.16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В данном случае Администрация не имела права выдавать застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ввиду наличия существенных нарушений строительным норм и правил.
При подаче иска к застройщику одновременно подавайте в суд заявление о принятии обеспечительных мер. Суд должен будет наложить арест на имущество данного лица, чтобы тот его «не слил» по-быстрому. Если с него уже нечего взять — пробуйте взыскивать ущерб с Администрации.
"Договор долевого участия заключен в 2012 году. Уже в 2006 году в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесли изменения, согласно которым застройщиком может быть только юридическое лицо! Куда смотрели контролирующие органы и Росреестр, который регистрировал договоры долевого участия? "
Дело в том, что эти дома строились даже не просто так, а по федеральной программе расселения, так что "куда смотрели" там и областные власти, и федеральные контрольные органы. У застройщика есть еще ООО, оно там тоже замешано, так что возможно что конкурсы на застройку выигрывало ООО, а потом передавало ИПешнику, в общем, там все очень мутно. И естественно, это маленький населенный пункт, местное население мало заботит, кто строит новое жилье, радует, что хотя бы кто-то строит новостройки, когда большинство других райцентров не развиваются и стоят в руинах. Подобный несчастный дом появился впервые, до этого застройщики такой откровенной халтуры не допускали.
"Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается Администрацией и подтверждает соответствие объекта техническим регламентам и проектной документации. Из заключения эксперта видно, что указанные нормы не соблюдены. На каком основании выдавалось разрешение на ввод дома?"
Независимая экспертиза появилась только в судебном порядке, местная администрация никаких экспертиз при выдаче разрешений не проводит, а проводит межведомственные комиссии с изучением документации и поверхностным осмотром.
А если начать судиться с органами власти, что застройщик вообще не тот был, никаких денег, мне кажется, тогда точно не получишь, т к этот застройщик реагирует на претензии только пока еще предполагает работать здесь в будущем. Например, следующий дом он построил с гораздо меньшими нарушениями (где тетя хочет купить другую квартиру), а если его совсем прикроют, он действительно пойдет в полный отказ от всех возможных обязательств.