Дом оказался на чужой территории

Question

В 2012 году мы купили участок с домом. Дом был официально не зарегистрирован, то есть юридически покупали участок. Межевание границ участка не проводили. Соседи у нас были с двух сторон. В этом году приходит человек и говорит, что он купил участок, который мерия выделила , смежный с нами с третьей стороны и наш дом частью своей стоит на этом участке. Мы провели межевание, это действительно так. Человек сейчас требует компенсировать площадь, которую занимает наш дом землей с нашего участка, Вопрос такой: есть ли у нас шансы по суду отсудить эту площадь, поскольку самозахват мы не производили, да мы ошиблись при покупке мы не провели межевание, но это было непреднамеренно, потому как покупали участок через агентство и по надеялись на чистоту сделки. Этому человеку предлагаем компенсировать деньгами- не соглашается. И второй вопрос: должна ли была мерия, при проведении аукциона по продаже этого нового земельного участка оповестить нас и предложить нам его купить , поскольку он граничит с нами? Спасибо!

Игорь Емельянов · Answer

Добрый день! есть ли у нас шансы по суду отсудить эту площадь, поскольку самозахват мы не производили, да мы ошиблись при покупке мы не провели межевание, но это было непреднамеренно, потому как покупали участок через агентство и по надеялись на чистоту сделки. Татьяна Шансов отсудить земельный участок который Вам не принадлежит, а находится в собственности иного лица практически ни каких. И второй вопрос: должна ли была мерия, при проведении аукциона по продаже этого нового земельного участка оповестить нас и предложить нам его купить, поскольку он граничит с нами? Татьяна Обязанности у муниципалитета оповещать всех лиц с которыми граничит выставляемый на аукцион участок нет. Для Вас единственный способ решить положительно для себя данную проблему это договориться с собственником участка, часть которого Вы захватили. Если единственный устраивающих его способ решения проблемы выделение равнозначного участка, то вероятно его стоит принять. В противном случае, он может подать в суд и потребовать через суд освободить свой участок от не законного владения, а по сути это потребует снесения самовольной постройки — дома.

Андрей Акатьев · Answer

В силу ч. 1 ст. 39 ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221- ФЗ, местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящем законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами. В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве», межевание объектов землеустройства представляло собой установление на местности границ земельных участков, описание их местоположения, изготовление карты (плана). Инструкция по межеванию земель предусматривает, что собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков заблаговременно, не позднее чем за 2 дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ. Извещения вручаются под расписку с указанием времени вручения. Извещения и расписки составляются в 2 экземплярах, один экземпляр из которых подшивается в межевое дело. При этом, установление границ земельного участка производится на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежовываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке. Таким образом, учитывая что ваш землеьный участок не стоит на кадастровом учете или границы стоят декларативно, Администрация при формировании участка для продажи с торгов обязана была согласовать общую границу с Вами. Раз этого сделано не было, межевание может быть признано недействительным.

Александр Самарин · Answer

Вопрос такой: есть ли у нас шансы по суду отсудить эту площадь, поскольку самозахват мы не производили, да мы ошиблись при покупке мы не провели межевание, но это было непреднамеренно, потому как покупали участок через агентство и по надеялись на чистоту сделки. Татьяна Здравствуйте. А какой способ компенсации сосед хочет, если не деньгами? Домом или землёй? Отсудить Вы не сможете его землю, если он купил и никаких нарушений не было. Можете расторгнуть договор с продавцом на том основании, что он не предупредил, что дом находится на чужом ЗУ или установить сервитут на чужой участок, но собственник может потребовать плату за сервитут. Так же Вы имеете право пользования данным участком. ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) 1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Земельный Кодекс. Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение 1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. И второй вопрос: должна ли была мерия, при проведении аукциона по продаже этого нового земельного участка оповестить нас и предложить нам его купить, поскольку он граничит с нами? Татьяна В соответствии со ст. 35 ЗК РФ да, должны были предложить выкупить ЗУ. ст. 35 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Руслан Григорьев · Answer

Здравствуйте! Скажите, Ваш земельный участок находится в Вашей собственности, а именно имеется ли свидетельство о государственной регистрации права? И второй вопрос: должна ли была мерия, при проведении аукциона по продаже этого нового земельного участка оповестить нас и предложить нам его купить, поскольку он граничит с нами? Нет, такой обязанности нет.

Анна Проворова · Answer

Татьяна, добрый день. Все Ваши действия зависят от того, согласовали Ваши продавцы при межевании соседнего участка границы или нет. Если их подпись стоит при согласовании, то сделать уже ничего нельзя в этом отношении, т.е. оспорить межевание, если они не подписывали, то первый и единственно верный шаг, оспаривать межевание. У Вас дом зарегистрирован на сегодняшний момент?

Наталья Янкина · Answer

Татьяна, здравствуйте. Я Вам советую для начала заказать в кадастровой палате копию межевого плана на земельный участок (копию документа, на основании которого сведения о границах участка внесены в ГКН), выкупленный по результатам аукциона. В межевом плане Вы увидите, когда проводилось межевание (до или после фактической постройки дома), с кем согласовывались границы. Если межевание произведено после постройки дома, то безусловно, кадастровый инженер допустил нарушения. То же самое — если Ваш участок в данных границах был огорожен забором. Несмотря на то, что межевание Вашего участка не проведено, возможно, кадастровый инженер видел признаки того, что участок используется и принадлежит другому лицу. Кроме того, Администрация, которая согласовывала границы, утверждала схему расположения вновь создаваемого земельного участка, обладает информацией об участках, выделенных ранее (у них есть схемы, планы и т.д.).