Здравствуйте, Сергей.
Продажа квартиры, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему
усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо
распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Кроме того, поскольку у вас есть несовершеннолетние дети при продаже квартиры, требуется согласие органов опеки и попечительства.
При продаже квартиры в долевой собственности не составит проблемы необходимо правильно оформить сделку.
Вы вправе составить:
1) один договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
2) несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю.
Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников — продавцов (ст. 248 ГК РФ).
Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и
распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
При продаже квартиры, полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов, если квартира находится в вашей собственности менее 3 лет (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).
Вы вправе уменьшить налог, заявив налоговый вычет. Предельный размер налогового вычета составляет 1 млн. руб. предоставляется в отношении 1 объекта.
Если квартира продается полностью, вычет определяется пропорционально
проданной доле. В вашем случае 9/12 и 1/12 доли квартиры.
Если составлено два договора купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю, каждый собственник вправе получить вычет 1 млн.
Об этом дал разъяснение Минфин РФ в Письме от 13.05.2015 N 03-04-05/27258, N 03-04-05/27395
Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности нескольких лиц.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМА
от 13 мая 2015 г. N 03-04-05/27258, от 13 мая 2015 г. N 03-04-05/27395
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января 2014 года) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Таким образом, вслучае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве собственности на указанную квартиру. При этом, в случае если предметом договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из совладельцев в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Вопрос о том, что является предметом договора купли-продажи, может быть решен в судебном порядке.
Более подробно об уплате налога на доходы физических лиц при продаже имущества, вы можете ознакомиться на официальном сайте налоговой службы:
www.nalog.ru/rn74/fl/pay_taxes/flat/realty_sell/
