Продажа квартиры в общей долевой собственности

Здравствуйте, Александр!

Гражданским кодексом РФ предусмотрен принцип свободы договора.

Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Т.е. нужно чтобы первый собственник прописал в договоре что продает свою долю, но вырученные средства получают другие собственники.

Данное условие возможно включить в договор. Только первый собственник имеет право получить деньги, просто подписывая договор, где включено данное условие он передает вырученные деньги другим собственникам.

Нас трое собственников (2-е братьев и мать): первый: 3/8, второй: 3/8/, третий: 1/4. Хотим продать квартиру по одному договору купли-продажи, при том первый, имеющий 3/8 доли в праве общей долевой собственности, хочет отказаться от денег от продажи своей доли в пользу второго и третьего, возможно ли прописать данное положение в договор, так чтобы у первого не было юридических прав на деньги вырученные от продажи его 3/8 доли? Вариант с составление дарственной и делением 3/8 на две равные части не устраивает первого. С уважением, Александр
Александр

В гражданском праве есть принцип свободы договора, то есть в договор можно включить все, что не запрещено законом. Законом не запрещено, включать в договор купли продажи условие о том, что продавец отказывается от денег покупателя в пользу другого продавца по договору. Гражданско правовой договор может содержать элементы различных договоров, в том числе и договора дарения. Никаких препятствий в описываемой ситуации нет

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение
к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда
обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не
предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не
предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии
признаков, указанных в пункте 3
настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных
законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает
возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы
различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами
(смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору
применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы
которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из
соглашения сторон или существа смешанного договора.
4.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев,
когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными
правовыми актами (статья 422).
В
случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая
применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное
(диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее
применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется
диспозитивной нормой.
5.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой,
соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям
сторон.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Здравствуйте.

Вообще, момент распоряжения вырученными денежными средствами не имеет прямого отношения к договору купли-продажи. Если данный собственник имеет волеизъявление на отчуждение денег, он может получить деньги по сделке, тут же передать их другим лицам по договору дарения.

В то же время само по себе условие договора о том, что деньги передаются определенному гражданину не влияет на силу договора в части продажи недвижимости. Оно должно расцениваться по своей правовой природе, а это есть ни что иное, как дарение.

Таким образом, ваш договор будет одновременно являться договором купли-продажи и дарения.

При дарении денег второй собственник не несет обязанности по уплате НДФЛ, можете смело дарить.

Здравствуйте, Александр!

Можно воспользоваться таким вариантом: в договоре купли-продажи указываете цену объекта и отдельным пунктом пишете, что продавцы получили стоимость продаваемого жилья полностью и материальных претензий к покупателю не имеют. Договор подписывается всеми участниками сделки, в том числе и собственником 3/8 доли, а фактически деньги от продавца получают второй и третий собственники долей. В этом случае первый просто не сможет доказать факт не получения им денег от продажи своей доли.

Здравствуйте, в договоре должно быть прописано следующее:

-в преамбуле:
… Иванов И.И. владеющий долей 3/8 на такое-то недвижимое имущество — квартиру по адресу… (далее — Квартира), Иванов П.И. владеющий долей 3/8 на Квартиру, Иванова А.А. владеющая долей 1/4 на Квартиру, с одной стороны, именуемые далее — Продавцы с одной стороны и Петров П.П. с другой стороны, именуемый далее — Покупатель…
…
— в разделе «порядок расчётов»:
…
2.2 Договорная цена помещения составляет ______ (____ рублей 00 копеек).
2.3 Закладка Покупателем в присутствии Продавцов полной суммы цены настоящего Договора в арендованный индивидуальный банковский сейф должна быть произведена после подписания настоящего Договора, в день заключения Сторонами с банком договора аренды индивидуального банковского сейфа, который должен быть подписан в течение двух дней с момента подписания настоящего договора.
2.4 Продавец Иванов И.И. отчуждает свою долю в пользу Покупателя безвозмездно.
2.5 Доля Продавца Иванова П.И. от продажи Квартиры составляет ________, Доля Продавца Ивановой А.А. от продажи Квартиры составляет ________
2.6 Продавцы Иванов П.И. и Продавец Иванова А.А. приобретают право на получение и выемкуполной суммы Договора из арендованного индивидуального банковского сейфа при предъявлении ими банку подлинника Свидетельства о государственной регистрации права Покупателя на отчуждаемое Продавцами Квартиру.
…

Я бы рекомендовал первому брату выдать второму доверенность на совершение сделки по купле-продажи своей доли от его имени, в которой предусмотреть право второго не только продать долю за цену по своему усмотрению и на своих условиях, но и получить от покупателя за него денежные средства. В этом случае первый может и не присутствовать на сделке вообще, а деньги поступят в распоряжение второго. При этом в целях исключения вероятности каких-то требований первый может написать второму расписку о том, что деньги он получил в полном объеме. Дату в расписке можно не ставить и заполнить ее уже по совершении сделки.

Это избавит договор купли-продажи от отягощения дополнительными пунктами.

Александр, здравствуйте.

Подскажите пожалуйста, какие цели Вы преследуете в юридическом смысле или каких правовых последствий желаете избежать? Поскольку в целом в чистом виде приемлемы варианты дарения, купли-продажи, мены доли и предложенный вариант Владимиром Мурашко. Интересуюсь, чтобы предложить подходящий Вам вариант.

Здравствуйте, Александр!
В вашей ситуации это в договоре купли — продаже никак это положение не прописать, это только можно осуществить в устной договоренности между вами, т. к. договор дарения вас не устраивает.
Проще всего участвовать всем троим в сделке, а затем уже один из содольщиком свою часть денег передаст другому содольщику.

Возникнут вопросы пишите, буду рада вам помочь разобраться в вашей ситуации подробнее.