Совместная собственность на землю

Добрый день!

собственник (собственник на основании решения суда о реальном разделе дома) квартиры без земли(пользовался и проходил в свою квартиру по доброй воле соседей) может вообще продать свою квартиру или сначала должен решить вопрос с землей? Что бы не решать вопрос с землей может путем дарения?
Светлана

Квартиру без земли нельзя будет продать в любом случае. Недвижимое имущество — жилой дом и земля — составляет единый имущественный комплекс. Поэтому в любом случае сначала придется решать вопрос с землей.

Что касается общей совместной собственности — ее нельзя подарить кому-то из конкретных жильцов, поскольку права на данную собственность в равной степени есть у каждого жильца и пользуются они ей все одновременно.

В Вашем случае придется признавать сделку по оформлению общей собственности недействительной. Срок давности если и пропущен. то его придется восстанавливать в суде.

Что касается аренды общей собственности — третий жилец не только имеет право, но и обязан предложить в случае продажи выкупить двоим оставшимся собственникам, поскольку у них возникает в этом случае преимущественное право покупки. требовать выкупить он не имеет права, а вот предложить обязан

Потом собственник кв.1 дарит свою квартиру постороннему человеку, но только квартиру без земли, а землю (всю и собственную и долю в совместной собственности) продает другому человеку — владельцу соседнего дома.
Светлана

Светлана, это у Вас что, приквартирные участки? Не совсем понятно, каким образом судьба земли не последовала за квартирой. Эти сделки зарегистрированы в установленном порядке?

Можно наложить сервитут на землю занимаемую домом и на проход к нему.

Согласно ст .274 ГК РФ в которой закреплено право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Может продать свою квартиру? Продать так же может.

Согласно ст. 209 ГК РФ

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

владелец соседнего дома какие права имеет на землю находящуюся в совместной собственности под домом?
Светлана

Светлана, если земля находится в совместной собственности, то он имеет право пользования и владения.

Если земля находится в частной собственности соседа, то либо устанавливать сервитут для экслуатации своей квартиры либо пробовать через суд отменять (аннулировать) все права на землю под многоквартирным домом (а именно таковым он является) и признавать право на весь земельный участок (общий под всем домом) в общедолевую собственность.

Сейчас достаточно распространненное явление: в 2-х или трехквартирных домах — земля не оформлена, либо оформлена непонятно как (такж и в Вашем случае — собственник квартиры один, а земли другой.).

может вообще продать свою квартиру или сначала должен решить вопрос с землей?
Светлана

Нет. Такую сделку УФРС не пропустит, поскольку нужно продавать земельный участок с расположенном на нем объекте недвижимости.

Вижу выход только через аннулирование всех частных прав на доли совместного участка (со снятие с кадастрового учета) и признании права общедолевой собственности на ВЕСь участок за собственниками квартир.

Удачи!

Светлана, добрый день.

Очень интересно, как можно было продать квартиру, без доли участка, на котором эта квартира расположена, это противоречит земельному законодательству. Если предположить, что у вас не частный дом в долевой собственности, а МКД, то участок относится к общему имуществу и продажа доли в общем имуществе отдельно от недвижимости находящейся в этом доме вообще не возможна.

Статья 1. Основные принципы земельного законодательства

[Земельный кодекс РФ][Глава I][Статья 1]

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними
объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками
объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,
установленных федеральными законами;

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

[Жилищный кодекс РФ][Глава 6][Статья 36]

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве
общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а
именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном
земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с
требованиями земельного законодательства и законодательства о
градостроительной деятельности.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

[Жилищный кодекс РФ][Глава 6][Статья 37]

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна
размеру общей площади указанного помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за
собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное
помещение.

Здравствуйте, Светлана. Не соглашусь с коллегами. Мне как раз понятно, как произошло, что квартиру собственник продал одному, а землю другому. Как я понимаю, на тот момент объект недвижимости стоял на учете именно как квартира (т.е. помещение). При отчуждении помещения в здании документы на землю регистрирующий орган не интересовали, так как не допускается отчуждение
здания без земли, а это именно помещение. Мне больше интересно, каким образом на посторонних лиц оформили землю именно в совместную собственность, а не долевую. Совместная собственность может быть у супругов, у членов КФХ. Раньше жилые помещения приватизировали в совместную собственность всех проживающих, но это было намного раньше, чем 10 лет назад. Ну да ладно, будем исходить из того, что есть.

И собственник (собственник на основании решения суда о реальном разделе дома) квартиры без земли(пользовался и проходил в свою квартиру по доброй воле соседей) может вообще продать свою квартиру или сначала должен решить вопрос с землей? Что бы не решать вопрос с землей может путем дарения?
Светлана

Собственник квартиры может продать её, не решая вопрос с землей, если это устраивает покупателя. Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. То есть Росреестр не зарегистрировал бы переход права собственности на часть жилого дома без земли только в том случае, если земля также принадлежала бы продавцу. В Вашем случае проблем с переходом права на квартиру не будет — в Росреестре есть все данные о правах на землю, они увидят, что земля под домом принадлежит другим лицам, соответственно, часть жилого дома (квартира) может быть отчуждена без земли.

Галвный вопрос — владелец соседнего дома какие права имеет на землю находящуюся в совместной собственности под нашим домом? С совместной собственностью на дорожки — понятно, а вот на землю под домом? Может он потребовать у 2х других сособственников выкупа или аренды его доли земли под нашем домом, т.к он не пользуется данной землей а земельный налог платит?
Светлана

Владелец соседнего дома владеет участком на праве совместной собственности, которое предполагает право владения, пользования, распоряжения землей. При этом согласно ст.253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

С учетом вышесказанного рекомендую участникам совместной собственности определить доли в общем имуществе. Режим долевой собственности больше соответствует Вашей ситуации и в большей степени защищает права собственников — посторонних друг другу лиц. Это первое.

Второе. Согласно ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Ввиду того, что участок под жилым домом находится в совместной собственности, доли не определены, соглашение об определении порядка пользования земельным участком не составлялось, можно сделать вывод, что собственник третьей квартиры пользуется земельным участком на условиях безвозмездного пользования. Допустим, владелец участка вспомнил о своих правах.

Согласно ст.272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовымиактами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Вот таким образом могут развиваться события для собственника третьей квартиры. Владелец соседнего дома никак не может заставить других собственников квартиры выкупить эту землю. Принуждение к заключению сделки не допускается. Но если он всё-таки соберется эту землю продать, то согласно ч.3 ст.35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Таким образом, прежде чем продать землю постороннему лицу, он обязан предложить купить её собственникам всех трех квартир. На данном этапе он может потребовать установления частного сервитута (за плату) для собственника третьей квартиры, но это сделать невозможно, если остальные собственники земли будут против, если не определены доли и не заключено соглашение о порядке пользования земельным участком.