Оптимизация при сдаче недвижимости в аренду

Вообще, Николай, если все эти лица взаимно аффилированы это именуется не налоговой оптимизацией, а уклонением от уплаты налогов.

Вы поясните сначала, какая именно нагрузка Вам видится неподъемной? Возможно есть законные варианты оптимизации.

Добрый вечер, Николай!

И там и там доначислят и там и там налицо аффилированность.

Что если: 1. ООО берёт займ у своего знакомого физлица (тёща). 2. Соглашением (договором) об отступном погасить займ объектом недвижимости. 3. Работать объектом недвижимости через знакомое физлицо (тёщу).

Николай, здравствуйте!

Продать здание себе на ИП с заниженной стоимостью раз в 5. При этом ооо оплачивает 6% с продажи. Но во-первых смущает чтобы налоговая не доначислила потом налог на ип.
Николай

да, в этом случае у налоговой будет более чем надо поводов для доначисления на основании ст.40 НК, так как присутствует и заниженная цена, и взаимозависимость лиц.

Во- вторых обязательно надо деньги переводить на ООО?
Николай

обязательно, но как Вы указываете, возможно прописать отсрочку или рассрочку. при этом пока не поступят деньги дохода у ООО не будет, а право собственности по договору перейдет с момента передачи объекта с обременением или нет.

Статья 346.17. Порядок признания доходов и расходов
1. В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

ООО (на усн) собственник нежилого строения. Задача снизить налоговую нагрузку.
Николай

Не хочу платить 6% + 13% с дивидендов.
Николай

Добрый день, Николай.

Оформите договоры займов, где учредитель выступает займодавцем, а ООО — заемщиком. Факт внесения займов в кассу ООО подтвердите приходными кассовыми ордерами.

Да, вас могут привлечь за нарушение кассовой дисциплины, так как поступившая в кассу ООО наличка должна вноситься на счет ООО в банке.

КоАП РФ Статья 15.1. Нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций, а также нарушение требований об использовании специальных банковских счетов

1. Нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций, выразившееся в осуществлении расчетов наличными деньгами с другими организациями сверх установленных размеров, неоприходовании (неполном оприходовании) в кассу денежной наличности, несоблюдении порядка хранения свободных денежных средств, а равно в накоплении в кассе наличных денег сверх установленных лимитов, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Но при этом срок давности привлечения к административной ответственности по ст.15.1 КоАП РФ составляет два месяца.

Поэтому если в приходниках будет указана дата за пределами этого срока (а еще лучше указать дату в договорах займа и приходниках как минимум годичной давности), то к ответственности по ст.15.1 КоАП РФ привлечь невозможно.

Итак, ваше ООО сдает задание в аренду, получает ежемесячно арендную плату, уплачивает с нее 6%.

Одновременно с этим ежемесячно гасит учредителю полученный от него заём.

Суммы, полученные учредителем в погашение выданного им займа, налогами не облагаются. Поэтому 13% платить не придется.

В ст. 209 Налогового кодекса установлено, что объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации.

Так как гражданским законодательством (ст.807 ГК РФ) предусмотрена возвратная правовая природа полученных заемщиком по договору займа денежных средств, в силу этого они не являются доходом.

Желательно только сделать договор займа не безвозмездным, а процентным со ставкой не ниже 3/4 ставки рефинансирования ЦБ, чтобы отсечь возможные претензии налоговиков в силу взаимозависимости займодавца и заемщика. В таком случае учредитель должен уплатить будет 13% от суммы процентов, полученных по выданному займу, за прошедший год. Но, мне кажется, эта схема в любом случае выгоднее. И не надо переоформлять недвижимость на другое лицо.

С уважением, Роман.

Ввиду крестьянской неграмотности, строительство ввели практически все за свой наличный счет, через фирму не проводили, а платили и покупали все как от физиков
Николай

Добрый день, Николай.

В таком случае, стоимость для ООО данного здания должна быть незначительна, может быть вам продать имущество ИП по цене затрат (проведенных в ООО), тогда не вижу оснований для претензий от налоговой службы.

ООО имеет только этот актив. Здание только ввел в эксплуатацию, еще только получил акт ввода. На балансе не стоит, право не зарегистрировано
Николай

Т.е. фактически оно еше не принадлежит ООО, а нельзя на данном этапе оформить здание на ИП? есть ли какие то неустранимые препятствия? А ООО оформить как подрядчика по сторительству (на выполнение отдельных работ).