Продавец доли назначил цену доли 800 тыс, затем поднял до 1 млн руб

Предв договор не заключался. Но юрист, который составлял иск указал в тексте, что его предложение содержит все признаки договора купли-продажи доли и поэтому является офертой. Мое согласие акцептом, я являюсь добросовестным покупателем

Предв договор не заключался. Но юрист, который составлял иск указал в тексте, что его предложение содержит все признаки договора купли-продажи доли и поэтому является офертой. Мое согласие акцептом, я являюсь добросовестным покупателем
Валерия

Валерия, поскольку существует правило о том, что предварительный договор заключается в той же форме что и последующий, а договор купли-продажи составляется в виде единого документа, у меня большие сомнения в том, что Вам удастся добиться удовлетворения иска.

Сособственников 3 человека: Я, Сын- он отказался от поупки доли нотариально, и дочь-она прислала предложение выкупить свою долю.

Сособственников 3 человека: Я, Сын- он отказался от поупки доли нотариально, и дочь-она прислала предложение выкупить свою долю.

Тогда у Вас преимущественное право покупки согласно ст.250 ГК РФ, и продавец не вправе продавать данную долю другому лицу без Вашего официального отказа.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Поэтому, если предложение продавца отвечает требованиям содержания оферты, то у Вас есть Все шансы для принуждения в заключения договора на 800 000 р.

5 октября состоится 1-ое заседание суда. Сколько времени продлится суд-неизвестно. присылка нового предложения на 1 млн, есть хитрый ход со стороны ответчика. Истец размышляет так: мол, если откажется от предложения 1 млн руб и пока суд идет, я продам /возможно фиктивно/3-му лицу за 1 млн и зарегистрирую. Тогда получится, что к моменту вынесения решения суда, предмет спора-доля будет продана за повышенную стоимось, и я не смогу оспорить или первести на себя. Если я соглашусь, то истец придет с моим согласием в суд и будет демонстрировать судье мое согласие купли-продажи за 1 млн.

Для того, чтобы продавец так не поступил, Вам действительно необходимо подать в суд заявление о обеспечении иска в виде ареста на данную долю. Тем более, что намерение продать предмет спорной сделки за 1 млн. вероятно третьему лицу у Вас подтверждено.

если так, как вы пишете, то недобросовестный Продавец может присылать каждую неделю разные предложения с повышением цены, пытаясь получить большую выгоду. правильно ли это с точки зрения наших законов? Ведь суть ст 250 ГК состоит не в том, чтоб плодить собственников, а в том, что бы недвижимость /квартира/ не имела № собственников, а был один конкретный собственник.

5 октября состоится 1-ое заседание суда. Сколько времени продлится суд-неизвестно. присылка нового предложения на 1 млн, есть хитрый ход со стороны ответчика. Истец размышляет так: мол, если откажется от предложения 1 млн руб и пока суд идет, я продам /возможно фиктивно/3-му лицу за 1 млн и зарегистрирую. Тогда получится, что к моменту вынесения решения суда, предмет спора-доля будет продана за повышенную стоимось, и я не смогу оспорить или первести на себя. Если я соглашусь, то истец придет с моим согласием в суд и будет демонстрировать судье мое согласие купли-продажи за 1 млн.

Письменного отказа продавца от предложения купить долю 700 тыс мне не поступало. Сразу без объяснений пришло на 1 млн...причем, требуется чтоб я подписала договор купли продажи в течение месяца.хотя самого договора не прилагается. Но и я как покупатель по законам РФ не должна обязательно предлагать вариант договор купли-продажи.

В законах РФ нет требования, что продавец должен сначала отказаться от старого предложения, а затем предлагать новое

--------------------------------------------------------------------------

Перевод прав покупки за 1 млн на меня и не получится по отсутствию оснований. И он меня вовсе не устраивает, т.к. продавец вынудит меня купить долю за 1 млн руб,а не за 800 тыс руб. Плюс еще расходы ... За что я веду борьбу тогда? И кстати нет гарантии, что через неделю месяц не придет предложение купить за 1,1 млн руб...

Все сохранилось, все документы, есть и почтовые конверты

Коллеги, да не нужен тут предварительный договор. Тут должны быть уведомление о продаже и соответственно согласие другого собственника и все.

Клиенту.

Поэтому я спрашиваю, есть ли эти документы? Покажите их или опишите содержание, а так же укажите, пожалуйста, как они вручались: есть ли доказательства отправки-получения?

а Вы полагаете, что продавец после того как направил уведомление о продаже уже не вправе отказаться от сделки?
Колковский Юрий Валерьевич

ст. 250 ГК РФ

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уточнение клиента
Предв договор не заключался. Но юрист, который составлял иск указал в тексте, что его предложение содержит все признаки договора купли-продажи доли и поэтому является офертой. Мое согласие акцептом, я являюсь добросовестным покупателем

Уведомлял ли он вас в письменной форме о намерении продать свою долю?

Конечно, дочь была уведомлена как положено в письменной форме, с уведомлением вручения, с нотариальным заверением. Я все свои ответы высылала ему почтой с уведомлением. Когда договор посылала, то ценным письмом с описью и уведомлением. Все конверты и реквизиты сохранились. Есть и переписка по Е-М письмо в мою пользу. Но проблемы с заверкой скрина экрана из Интернета. Нотариусы не хотят с этим связываться или хотят большие деньги за заверку. Если судья примет Е-М почты лист А4 без заверки, то это хорошо будет здесь

Согласен с Вами... Требование заключить единый документ Договор купли-продажи правильное. Ведь на основании правильного оформленного,согласованного договора происходит его ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ регистрация. Это требование вторично... А первично в моем случае/для того чтоб ст 250 реально работала/ это посыл Продавцом сосбственнику предложения на выкуп доли,и соответственно ответ Покупателя сособственника на согласие выкупа. Цена согласована. Что является офертой...

Скан предложения

Какой правовой механизм «вынудить» лица подписать договор существует?
Шахбанов Руслан

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Видимо такой правовой механизм.

Что касается оферта, не оферта. Как оказалось, при изучении судебной практики, достаточно много судов не считает такое предложение офертой (что надо признать).

Но существуют и судебные акты рассматривающие данное уведомление как оферту (еще раз скажу, что я однозначно, поддерживаю эту точку зрения, в противном случае зачем вообще эти нормы, рассказать, что я хочу продать имущество? а может я передумал? а может снова хочу, но по другой цене, а может я снова передумал? что есть абсурд).

Ниже судебный акт (хоть и отказывающий в иске, но по причине пропуска срока на согласие), который как раз подчеркивает важность рассмотрения уведомления как оферты.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 февраля 2014 г. N 33-2561/2014
Судья: Лаврова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мелешко Н.В.,
судей Вашкиной Л.И., Медведкиной В.А.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 февраля 2014 г. дело N 2-3487/13 по апелляционной жалобе Г. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 11 ноября 2013 г. по иску Г. к Е. о понуждении заключить договор купли-продажи долей квартиры.
Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В., объяснения Г., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Г. обратился в суд с иском к Е. о понуждении заключить договор купли-продажи долей <адрес>
В обоснование заявленных исковых требований указал, что является собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности указанной квартиры, ответчик Е. является собственником 1/6 доли в вышеуказанной квартире. <дата> истец получил от нотариуса М. заявление Е. о намерении продать принадлежащую 1/6 долю в спорной квартире за <...> руб., с предложением ему, как участнику общей долевой собственности на квартиру, имеющему право преимущественной покупки данной доли, в течение месяца сообщить о своем решении. <дата> истец направил нотариусу М. свое согласие на приобретение указанных долей за предложенную сумму. В то же время, ответчик Е., несмотря на то, что истец своевременно направил свое согласие на приобретение 1/6 доли в указанной квартире, уклоняется от заключения договора купли-продажи 1/6 доли в указанной квартире. Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на положения ст. ст. 445 ГК РФ, истец просил понудить ответчика на заключение с ним договора купли-продажи 1/6 доли вышеуказанной квартиры.
Решением Московского районного суда от 11 ноября 2013 г. в удовлетворении исковых требований Г. отказано.
В апелляционной жалобе Г. просит отменить указанное решение, как незаконное и необоснованное.
Ответчик Е., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на рассмотрение дела не явились, о его слушании извещены надлежащим образом, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на момент рассмотрения настоящего дела участниками общей долевой собственности в отношении <адрес> являются Г. (2/3 доли), <...> (1/6 доля) и Е. (1/6 доля).
<дата> Е. направил Г. предложение в порядке ст. 250 ГК РФ о выкупе 1/6 доли праве общей долевой собственности на <адрес> за <...> руб., данное предложение удостоверено <дата> нотариусом <...>
<дата> Г. в адрес нотариуса <...> направлено заявление, согласно которому, Г. подтвердил свое намерение выкупить 1/6 долю в праве общей долевой собственности на <адрес>, при этом выразил свое сомнение относительно осведомленности о продаже принадлежащих Е. долей квартиры другого участника общей долевой собственности <...>, а также предложил до заключения договора купли-продажи долей квартиры обеспечить чистоту сделки, указывая, что у Е. за период с <...> г. по <...> г. образовалась задолженность по коммунальным платежам и содержанию дома в общей сумме <...> коп., то же по налогу на имущество. Также в данном заявлении Г. указал, что в судебном порядке решается вопрос по срочному ремонту в период с <...> г. по <...> г., а это, как указывал Г., еще <...> коп. В связи с этим, Г. предложил Е. произвести необходимые выплаты, пойти на мировое соглашение для подтверждения серьезности своего предложения о продаже доли квартиры.
Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса (п. 2).
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).
Согласно ст. 436 Гражданского кодекса РФ полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.
Разрешая указанный спор, суд первой инстанции исходил из того, что направленное Г. предложение о продаже 1/6 доли спорной квартиры не является офертой, а согласие на выкуп спорных долей квартиры не является акцептом направленного предложения, в связи с чем, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что уведомление Е. не являлось офертой, заслуживают внимания.
В силу п. 1 ст. 438 Гражданского кодекса РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Из буквального толкования положений ст. 250 ГК РФ, во взаимосвязи с положениями ст. ст. 438, 443 ГК РФ следует, что, при использовании своего преимущественного права, путем согласия на приобретение доли в праве собственности, участник долевой собственности должен приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения о продаже по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, иначе продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Поскольку заявление Е. от <дата> содержит все существенные условия о предмете договора, условия, которые в силу закона являются существенными для договоров данного вида, а также условия о цене спорной доли, судебная коллегия полагает, что направленное одним участником гражданского оборота (Е.) другому (Г.) предложение о заключении договора может считаться офертой — начальной стадией заключения гражданско-правового договора; с момента получения оферты адресатом (Г.) оферент (Е.) оказался связанным офертой, поскольку акцепт им был получен.
Однако принимая во внимание, что стороны в тридцатидневный срок не выполнили свои намерения, Г. денежные средства в подтверждение своих намерений на депозит нотариуса не вносил, обратился в суд лишь спустя два года после получения оферты, Е. в настоящий момент возражает против заключения договора, судебная коллегия полагает, что обязательства, предусмотренные офертой, прекратились. В этой связи, требования истца о понуждении заключить основной договор купли-продажи лишены правовой состоятельности, а доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований к отмене решения судом апелляционной инстанции не выявлено.
Учитывая изложенное, вынесенное по делу решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 11 ноября 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.