Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор о капитальном ремонте
Добрый день!
В Республике Коми ФЗ-№271 вступил в действие с 01 октября 2014 г. Оплата капитального ремонта является обязательной.
Региональный фонд капитального ремонта направил в наш адрес (ООО, собственник нежилого помещения в МКД) Договор от 30 июня 2015 г. "О формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта".
Отправлен в наш адрес 02 октября 2015 года и получен нами 06 октября 2015 г.
Раздел "срок действия договора" изложен в следующей редакции: настоящий договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до .... Действие настоящего договора распространяется на отношения Сторон, возникшие до вступления его в силу, с 01.10.2014 г."
Счета выставляются с октября 2014 года., но не оплачивались.
Вопрос:
так с какого времени начинает действовать договор:
- с даты в ступление закона в силу (с 01.10.2014 г)
- с даты его оформления (30 июня 2015 г)
- или с даты его получения нами.
Согласно п.2 ст 425 ГК Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
А если одна из сторон не согласна с применением срока начала действия договора до момента его подписания?
Встанет ли здесь вопрос об уплате неустойки или пени
Судя по условиям договора он имеет обратную силу и распространяется на правоотношения возникшие с 01.10.2014 г. Что в этом договоре сказано по поводу штрафных санкций
Владимир Александрович, для начала не мешало бы понять что именно из себя представляет Региональный фонд капитального ремонта. Таким звучным наименованием может назваться кто угодно. Во-вторых следует выяснить чем подтверждаются полномочия именно этого фонда быть «сборщиком» денег на капитальный ремонт. Что касается договора, то полагаю, что Вы вправе не согласиться с распространением его условий на период до его заключения.
Кстати в ст. 5 закона Республики Коми имеется следующая норма:
Статья 5. Фонд капитального ремонта
1. Установить, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано указанными собственниками в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном настоящим Законом порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
Т.е. следует выяснить, имеется ли подобное решение собрания Вашего МКД.
Статья 7. Изменение способа формирования фонда капитального ремонта
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 статьи 173 Жилищного кодекса Российской Федерации, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 статьи 173 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Соглашусь с коллегами, после дополнительного ознакомления с нормативными актами относительно момента возникновения обязанности оплаты взносов.
Региональная программа капитального ремонта – перечень мероприятий, утверждённый Постановлением Правительства Республики Коми от 30 декабря 2013 № 572 «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Коми на 2014-2043 годы», с приложением актуализированного перечня всех многоквартирных домов, расположенных на территории Республики Коми, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, утвержденным Постановлением Правительства Республики Коми от 16 декабря 2014 г. № 524.
Уважаемый Владимир Александрович! Здравствуйте! В любом случае будет спор, так как здесь явно противоречие между публичными и частными (Вашими) интересами.
Исходя, из положений ст.425 ГК РФ сам по себе договор считается заключенным с момента его подписания сторонами без каких-либо разногласий (то есть с 30.06.2015), но учитывая публичные интересы обязанность оплатить за капитальный ремонт у Вас с 01.10.2014. Соответственно, вполне могут быть и пени.
В любом случае, я бы Вам посоветовал на договор составить протокол разногласий, и если контрагент не примет Ваши условия — выносите спор на судебное разрешение (арбитражный суд Вашего региона).
Обязанность по оплате взносов за капитальный ремонт не связана с заключением договора. Данная обязанность была введена вступившим в законную силу ФЗ от 1.10.2014 года, с этого времени вы и должны платить взносы.
Но что касается пени и штрафов, то полагаю, поскольку договор, а также платежные документы об уплате взносов за кап ремонт раньше вам не приходили, то и пени начисляться не будут.
Здравствуйте.
Согласно ч. 1 ст. 181 ЖК РФ,
1. Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решения о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса, имеют права и исполняют обязанности, предусмотренные частью 2 настоящей статьи,начиная с даты, определяемой в соответствии с частью 3 статьи 169 и частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса,
Следовательно, момент начала исполнения обязанностей определяется ч. 3 ст. 169:
3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.
И ч. 5.1 ст. 170 — но это по домам, введенным в эксплуатацию после утверждения региональной программы, полагаю, это к вам не относится.
Исходя из вышеизложенного, обязанность по внесению взносов возникла по истечению восьми месяцев после опубликования рег. программы, если более короткий срок не установлен местными актами.
Поэтому за весь этот период вы обязаны были платить взносы. Мое мнение по сложившейся ситуации — фонд кап. ремонта и в отсутствие подписанного договора сможет взыскать с вас плату за кап. ремонт за период с восьми месяцев после опубликования рег. программы, с момента появления обязанности по внесению платежей. Поэтому уклоняться от подписания договора смысла не вижу.
Владимир Александрович я не читала Закона Республики Коми и мне неизвестны положения данного закона, но в любом случае они основаны на положениях ЖК РФ, которые обязательны для все субъектов РФ. В связи этим предлагаю проанализировать Ваш вопрос на основе анализа практики Верховного Суда РФ.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2014 г. N 35-АПГ14-2
Во всяком случае, предусмотренные статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации правомочия общего собрания собственников в многоквартирных домах по принятию решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, по принятию решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, по другим вопросам, отнесенным Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не ограничены положениями Закона Тверской области от 28 июня 2013 года N 43-ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области» (в редакции Закона Тверской области от 11 февраля 2014 года N 6-ЗО) и постановления Правительства Тверской области от 24 февраля 2013 года N 690-пп «Об утверждении региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области на 2014 — 2043 годы».
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что согласно статьям 153 и 154 Жилищного кодекса Российской Федерации взнос на капитальный ремонт входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение. В соответствии с частью 1 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 данной статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 Жилищного кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. Поэтому утверждения заявителя о неправомерном возложении региональным законодателем в статье 5 Закона Тверской области от 28 июня 2013 года N 43-ЗО на собственников квартир и помещений обязанности уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, несостоятельны.
Каких-либо дополнительных обязанностей в сравнении с тем, как это сформулировано в статье 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (что, действительно, свидетельствовало бы о несоответствии федеральному законодательству этой нормы), не усматривается. Срок, равный шести календарным месяцам, по истечении которого у собственников помещений возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, не свидетельствует о возложении на собственников дополнительной обязанности, не предусмотренной федеральным законом, ибо в силу части 3 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
Таким образом, федеральным законом не исключается возможность определения законом субъекта Российской Федерации более раннего срока, по истечении которого у собственников жилых помещений возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Устанавливая в части 2 статьи 3 Закона Тверской области от 28 июня 2013 года N 43-ЗО срок, равный четырем месяцам, в течение которого собственниками помещений должно быть принято и реализовано решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный законодатель также действовал правомерно, в рамках полномочий, предоставленных частью 5 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанный срок, как это правильно отмечено в решении, в полной мере согласуется с требованиями названной федеральной нормы, которая прямо гласит, что решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
У суда нет оснований для вывода о незаконности и статьи 6 Закона от 28 июня 2013 года N 43-ЗО, устанавливающей минимальный размер фонда капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. Исходя из смысла части 8 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации такой возможности федеральный законодатель не исключает. Судебная коллегия констатирует, что данное правовое регулирование, направленное на формирование финансовой устойчивости фонда капитального ремонта, не нарушает принципа равенства прав собственников многоквартирных домов.
С учетом изложенного, что я могу констатировать, что обязанность по оплате капитального ремонта возникает у Вас вне зависимости от того подпишите Вы указанный договор или нет, т.к. обязанность по оплате возникла по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.
Согласно части 5.1. ст. 169 ЖК РФ Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.
ч.2. ст. 154 ЖК РФ
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
ч.14 ст.155 ЖК РФ
лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
ч.14.1 ст.155 ЖК РФ
Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере, установленном в порядке, предусмотренномчастью 14 настоящей статьи. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.
Обязанность уплаты возникает в силу закона — ст. 169 жк рф, поэтому дата подписания договора значения не имеет. ст. 425 гк рф тут не применима, т.к. в ней речь идет об условиях, который определены диспозитивными нормами, т.е. теми, что стороны могут определять самостоятельно.
Тут основание возникновение обязанности — закон — ЖК РФ, а не договор.
Статья 421. Свобода договора
Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение
к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда
обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом
или добровольно принятым обязательством.2.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не
предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не
предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии
признаков, указанных в пункте 3
настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных
законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает
возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы
различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами
(смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору
применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы
которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из
соглашения сторон или существа смешанного договора.4.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев,
когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными
правовыми актами (статья 422).
Согласно части 3 ст. 169 ЖК РФ
обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников
помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если
более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная
с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована
утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен
этот многоквартирный дом.
.
Ответственность сторон: в случае неуплаты или не своевременной уплаты взносов, собственник обязан уплатить на счет Регионального оператора денежные средства в размере одной трехсотой ставки рефинансирования.. плюс
Особые условия:
Настоящий договор заключается в обязательном порядке в соответствии со ст. 445 ГК РФ. Условия настоящего договора являются обязательными для всех собственников. Обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников в силу требования статей 10, 39, 154, 155, 169 ЖК РФ и не ставится в зависимость от заключения настоящего Договора.
Лучше согласовать договор, и включить пункт о том, что собственник не отвечает за просрочку возникшую до даты подписания настоящего договора.