Возведение помещения на лестничной площадке по договоренности с соседями

Question

Добрый вечер. Хотелось бы прояснить нижеописанную ситуацию. При въезде в новый дом, сосед с лестничной площадки собрал подписи соседей по этажу на предмет согласия возведения помещения "колясочной" на общей площадке рядом с мусоропроводом. Против никто не был, колясочную построили. Проход к лестнице и лифту она не загораживает. Стены помещения обработаны специальным противопожарным составом. Колясочную возводили два соседа по этажу и она находилась в их пользовании на протяжении 6 лет. Шло время, и мне тоже потребовалась колясочная. Я договорился с соседями, что тоже буду пользоваться помещением, возместив им часть затрат на его строительство. Всё, вроде, решилось по-соседски, но на нашу колясочную положил глаз председатель ТСЖ. Мы ничего не имеем против того, чтобы он пользовался этим помещением, но по-соседски хотели бы, чтобы и он возместил часть затрат на строительство. Вот тут он как-то запротивился, наверное ему не понравилась сумма, к возмещению затрат. Вместо того, чтобы как-то попытаться договориться по-соседски, он стал нам намекать, что данная постройка незаконна и что её следует демонтировать. Хотелось бы прояснить какие имеются у нас права на данную постройку? Может ли председатель ТСЖ принудить нас демонтировать данную постройку? Можно ли как-то узаконить данную постройку, чтобы в дальнейшем не было таких проблем?

Сергей Коливанов · Answer

Здравствуйте, одних подписей с лестничной клетки жителей недостаточно, нужно проводить общее собрание собственников квартир всего дома, на котором большинством голосов должно быть принято согласия

Владимир Балашов · Answer

Хотелось бы прояснить какие имеются у нас права на данную постройку? Алексей Качалов Здравствуйте. У вас получается общее долевое имущество. В принципе раз она расположена на общей собственности- с согласия всех ( согласие должно быть оформлено письменно- решением тсж- учтите это) то пользоваться могут все — про возмещение затрат вы верно понимаете гк Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности ГАРАНТ: См. комментарии к статье 247 ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. жк Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. 6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. Может ли председатель ТСЖ принудить нас демонтировать данную постройку? Алексей Качалов Сам по себе- нет. Чтобы признать ее незаконной надо 1- чтобы у него было решение что жители (собственники) — против (либо если вы ее не узаконивали решением тогда он может надавить на это) 2 — чтобы данная постройка реально нарушала какие то нормы- строительные, пожарные, санитарные. Ст 143-152 жк — все что касается решения собственников и т.д.

Руслан Шахбанов · Answer

Здравствуйте Алексей! Лестничная площадка в соответствии с Жилищным и Гражданским кодексами РФ является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, то есть вы не имеете права ограничить других собственников от пользования общим имуществом, даже если вы возвели помещение на лестничной площадке. Кроме того если вы возводите помещение то вы уменьшаете размер общего имущества, которое может быть осуществлено только с согласия всех собственников помещений. Таким образом ваших действия незаконны. Вам следует собрать общее собрание и решить этот вопрос. Статьи ниже. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме 1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Алексей! Ваша постройка может быть снесена, только если она не отвечает требованиям безопасности и создает пожароопасную среду. Кроме того, не соблюден порядок проведения общего собрания с целью разрешения возведения такой постройки. Это может быть основным камнем преткновения. Пунктом 10 раздела 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества ; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом ; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. Вообще что из себя представляет данное помещение? из чего оно сделано? какую квадратуру занимает? После ваших уточнений можно более полно ответить на ваш вопрос. Желаю удачи!

Руслан Григорьев · Answer

Здравствуйте! Согласно ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме , в том числе межквартирные лестничные площадки , лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); То есть, в данном случае председатель ТСЖ прав, так как данное помещение является общей собственностью многоквартирного дома. Для занятия такого помещения необходимо провести общее собрание собственников. Хотелось бы прояснить какие имеются у нас права на данную постройку? Алексей Качалов Данное помещение принадлежит всем собственникам многоквартирного дома. Может ли председатель ТСЖ принудить нас демонтировать данную постройку? Алексей Качалов Да он вправе обратиться в суд с иском о демонтаже постройки. Можно ли как-то узаконить данную постройку, чтобы в дальнейшем не было таких проблем? Алексей Качалов Да, нужно провести общее собрание собственников многоквартирного дома и определить право на занятие вами данного помещения.

Виолетта Магола · Answer

Хотелось бы прояснить какие имеются у нас права на данную постройку? Алексей Качалов Увы нет, данная постройка является незаконной, т.к. для возведения данной постройки требуются подписи всех собственников квартир в подъезде, а не только соседей по лестнице. Вам необходимо собрать общее собрание жильцов и решить вопрос о возведении данной «колясочной», следовательно пользоваться ею так же смогут все собственники квартир, а не только те, кто проживает на этаже Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме [Жилищный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 44] 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. И правильно вы отметили расходы на строительство будут разделены между всеми собственниками в равных долях. Может ли председатель ТСЖ принудить нас демонтировать данную постройку? Алексей Качалов Да, такое право у нее есть, т.к. на сегодняшний день она установлена незаконно. Но ему нужно будет собрать собрание, и чтобы проголосовали все, либо большая часть собственников — «против» Можно ли как-то узаконить данную постройку, чтобы в дальнейшем не было таких проблем? Алексей Качалов Собрать общее собрание, и если решат, что да, — «не против», то ее установка будет законной

Ирина Белоярова · Answer

добрый вечер В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 этой же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в много квартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировка помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Получите разрешение на переустройство межквартирной лестничной площадки и проведите экспертизу где в заключении будет выявлено что постройка соответствует проекту, требованиям СНиП и противопожарным правилам

Азизбек Юсупов · Answer

А почему б вам, кто пользуется колясочной на данный момент не зарегистрировать право собственности для ограждения о неприятностей в будущем… Вам нужно получить согласие собственников помещений в многоквартирном жилом доме дадут на отчуждение колясочной в Вашу пользу. После этого вы вправе зарегистрировать право собственности на колясочную как на нежилое помещение. Право собственности появляется с момента государственной регистрации сделки в УФРС.

Анна Лучникова · Answer

Здравствуйте, Алексей! Постройка колясочной в подъезде является реконструкцией помещения и вашем случае незаконной. термин реконструкции определен письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 г. N 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» подтверждается, что изменение назначения помещения, является реконструкцией помещения, поскольку в результате изменяются основные техническо-экономические показатели помещения. То же было указано в справочном приложении «А» к Строительным нормативам и правилам РФ 12-01-2004 «Организация строительства», одобренным Постановлением Госстроя РФ от 19 апреля 2004 г. N 70 реконструкция определяется как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности и т.п.) или его назначения. Таким образом, как реконструкцию можно рассматривать изменение назначения объекта в случае, если для изменения назначения объекта был проведен комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий. Кроме того, существует обширная судебная практика, признающая вот такие «колясочные» реконструкцией. Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме . То есть не достаточно согласия соседей по лестничной площадке и даже по подъезду, а именно всех собственников в многоквартирном доме. К тому же, как уже сказали коллеги, все собственники должны иметь возможность пользоваться «колясочной». Хотелось бы прояснить какие имеются у нас права на данную постройку? Может ли председатель ТСЖ принудить нас демонтировать данную постройку? Можно ли как-то узаконить данную постройку, чтобы в дальнейшем не было таких проблем? Алексей Качалов В настоящее время, поскольку постройка возведена без согласия всех собственников многоквартирного дома и без разрешения на реконструкцию уполномоченных органов ни каких прав на указанную «колясочную» у Вас нет. Принудить Вас демонтировать настоящую постройку можно по решению суда. Председатели ТСЖ, как правило, тоже выносят предписания о демонтаже, но какой-либо ответственности за не исполнение предписания не предусмотрено, поэтому предписания председателя так и остаются не исполненными. Так же может быть подана жалоба в жилищную и пожарную инспекцию. Постройку узаконить можно и следует начать с проведения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Марина Болтунова · Answer

Алексей немного дополню коллег. Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6 Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений также предусмотрено частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома, и, как следствие, увеличение доли собственника реконструированного помещения в общем имуществе многоквартирного дома. Т.е. все до единого собственника должны проголосовать за данную реконструкцию, если хотя бы один будет против, то реконструкцию не узаконят. Насколько я понимаю председатель ТСЖ также является собственником. Возможно против будете даже Вы, т.к. в в этом же протоколе Вам необходимо решить, опять же единогласно, вопрос о том кому передать в собственность данное помещение и если Вы будете склоняться к тому, что победит председатель, то .... Кроме того, т.к. у Вас осуществлена реконструкция помещения, то разрешение на его реконструкцию Вам уже не получить, но обращаться в администрацию все равно придется, т.к. без этого суд не будет рассматривать Ваше дело. . «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст. ст. 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков. Вам кроме всего прочего еще придется проводить экспертизу на предмет того соответствует ли данное помещение строительным, пожарным и санитарным нормам. И начать я рекомендую с неё, т.к. если будет установлено, что не соответствует, все остальные действия бессмыслены.