Покупка квартиры, которая сдается

Question

Добрый день! Собираюсь приобретать квартиру, которая сдается. По ЕГРП никаких обременений на квартиру не наложено, по архивной выписке квартирант был временно зарегестрирован в квартире 1 год до начала июля этого года. Просмотр квартиры, а также визит оценщика проходил строго в один день недели, ссылались на договор с квантирантом. Отсюда вопрос могут ли возникнуть риски при покупке такой квартиры? Как можно подстраховаться? Учитывая, что договор с квартирантом не показывают, но говорят о том, что он есть. Является ли страховкой пункт в ДКП "До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит"? Если рассмотреть наиболее негативный вариант, каковы могут быть последствия, сколько времени можно потерять на выселение семьи с ребенком?

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Максим! Если рассмотреть наиболее негативный вариант, каковы могут быть последствия, сколько времени можно потерять на выселение семьи с ребенком? Максим Уточните, а ребенок зарегистрирован в данном помещении?

Юрий Колковский · Answer

. Отсюда вопрос могут ли возникнуть риски при покупке такой квартиры? Как можно подстраховаться? Максим Если никто в квартире не зарегистрирован, то риск только один — если договор заключен на срок, например, за неделю до договора купли-продажи и на последующие 11 месяцев. В этом случае может быть проблема, поскольку при переходе права собственности права нанимателя сохраняются. Является ли страховкой пункт в ДКП «До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит»? Максим Я бы рекомендовал прямо указать, что квартира в наем никому не сдана. Если рассмотреть наиболее негативный вариант, каковы могут быть последствия, сколько времени можно потерять на выселение семьи с ребенком? Максим Это зависит от того, на каких правах они в квартире находятся.

Александр Горяинов · Answer

Здравствуйте, Максим. Если рассмотреть наиболее негативный вариант, каковы могут быть последствия, сколько времени можно потерять на выселение семьи с ребенком? Максим Если договор найма жилого помещения заключен в письменной форме, а если он так заключен, то сроком на 11 месяцев, то Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Соответственно, вы обязаны будете дождаться момента истечения срока найма жилого помещения. Ну плюс если они добровольно откажутся выезжать — то выселение нужно будет осуществлять в судебном порядке. Если же договор найма жилого помещения не заключался в письменной форме — соответственно права проживания у квартирантов с юридической точки зрения нет. С уважением,

Марина Болтунова · Answer

Исходя из того, что Вы указали рисков нет. Является ли страховкой пункт в ДКП «До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит»? Максим Страховкой данный пункт не является, т.к. деньги это не вернет, если Вы столкнулись с мошенниками. Обстоятельств может быть достаточное множество, например при приватизации квартиры не был учтен несовершеннолетний, квартира передавалась по наследству и один из наследников заявит свои права, если срок принятия наследства не истек, да просто пока Вы регистрируете право на квартиру, туда кого-нибудь впишут и т.д. и т.п. Всех случаев не предусмотришь и полную историю квартиры увы не выяснишь. Поэтому покупайте как есть, т.к. с любым вторичным жильем Вы можете столкнуться с любым случаем. На выселение матери с ребенком, если они не имеют права на проживание в данной квартире, уйдет от 1 до 4 месяцев, может и больше, все зависит от судьи и обстоятельств, которые будут устанавливаться в процессе спора.

Сергей Коливанов · Answer

С тем учетом, что у квартирантов т.н. временная регистрация, (регистрация по месту пребывания), Вам нечего опасаться. Кроме того, как только Вы станете собственником квартиры, Вы вправе сами обратиться в УФМС о снятии их с временной регистрации, не дожидаясь пока она истечет через год. Если рассмотреть наиболее негативный вариант, каковы могут быть последствия, сколько времени можно потерять на выселение семьи с ребенком? Максим Худший вариант — если они были бы зарегистрированы по месту жительства (постоянная регистрация), тогда пришлось бы обращаться в суд с иском о выселении. В зависимости от загруженности суда у Вас это займёт от двух месяцев до года, со 100% положительным исходом.

Руслан Григорьев · Answer

Учитывая, что договор с квартирантом не показывают, но говорят о том, что он есть. Максим Здравствуйте! Обязательно требуйте договор, так как переход права не является основанием для его прекращения. Вообще поясните, что Вы не телефон покупаете, а квартиру, в которой намерены проживать. Регистрация по месту пребывания не влияет на отношения по договору найма жилого помещения. Скажите, что без договора даже разговаривать не будете. Проведите нормы ГК РФ.

Андрей Власов · Answer

Ага, значит не заключенный. Это здорово! Это точно? Т.е. можно сказать, извините, но у вас договор не зарегестрирован вы здесь 49 лет жить не сможете. Не совсем так, гос.регистрации подлежит договор аренды н/д имущества заключенный на срок более года. Договор на меньший срок регистрации не подлежит и не заключенным не является . То обстоятельство, что в договоре есть условия о возможности его продления сверх изначально прописанного в нем срока (т.е. более года) не влекут обязательность его гос.регистрации. Соответствующие разъяснения лет 6 назад давались ВАС РФ и насколько мне известно не отменялись. Думаю что и ВС РФ также высказывался по этому поводу и позиция была аналогичной. Собственно такие договоры для того и заключаются на такие сроки чтобы их не регистрировать. Тут возможно это сделано просто с целью не светить аренду перед налоговой, но может и не только.