Приобретение земельного участка без торгов

Какие минимальные требования существую к постройке для оформления жилого дома. (На участке я построил беседку с отдельной комнатой, навесом, кирпичным мангалом, площадкой для отдыха. Хотел усовершенствовать беседку, чтобы зарегистрировать как дом.)
Олег

Здравствуйте. Что касается дома.

В соответствии с «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные»

4.3. Состав помещений дома, их размеры и функциональная взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяются застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.
4.4. Дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения — помещение для теплового агрегата.
В доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание.
Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты — 12 м2; спальни — 8 м2 (при размещении ее в мансарде — 7 м2); кухни — 6 м2.
Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой — 1,7 м, передней — 1,4 м, внутриквартирных коридоров — 0,85 м, ванной — 1,5 м, уборной — 0,8 м. Глубина уборной должна быть не менее 1,2 м при открывании двери наружу и не менее 1,5 м при открывании двери внутрь.
4.5. Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IIА (по СНиП 23-01) должна быть не менее 2,7 м, в остальных — не менее 2,5 м. Высоту жилых комнат, кухни и других помещений, расположенных в мансарде, и при необходимости в других случаях, определяемых застройщиком, допускается принимать не менее 2,3 м. В коридорах и при устройстве антресолей высота помещений может приниматься не менее 2,1 м.

Так что боюсь беседкой Вы не обойдётесь.

А проживаете в Москве или области?

Уважаемый Олег! Добрый вечер! Естественно, если у Вас земельный участок с ВРИ под ИЖС, то грамотно построить на нем дом, а потом, зарегистрировав право собственности на дом, на основании ст.35 Земельного кодекса РФ (ст.297 ГК РФ) выкупить земельный участок без проведения торгов (ст.39.5 ЗК РФ).

Теперь по дому: в силу положений ст.ст.46,51 Градостроительного кодекса РФ Вам обязательно надо будет получить градостроительный план и разрешение на строительство. Самострой сейчас очень рисковен и та же администрация может расторгнуть договор аренды и обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки (ст.222 ГК РФ).

Здравствуйте, Олег!

Мне представляется, что совет местной управы — это действительно самый оптимальный вариант. Что касается постройки самого ИЖС. Здесь надо ориентироваться на среднюю благоустроенность жилых домов в вашей местности. Где-то может и шалаш быть признан жилым строением, а где-то требуется благоустроенное строение, пригодное по санитарным нормам для проживания.

Вы пишете:

«На участке я построил беседку с отдельной комнатой, навесом, кирпичным мангалом, площадкой для отдыха. Хотел усовершенствовать беседку, чтобы зарегистрировать как дом.)»

Пожалуй, такое (такие) строения вряд ли в Москве или области зарегистрируют как ИЖС. Вам нужно пообщаться с местными органами архитектуры. Они Вам подскажут с учетом местных требований минимальные условия для признания строения жилым домом. Выше коллеги привели соответствующие нормы по Вашему вопросу, но в архитектуре Вам подскажут более предметно.

Статья 39.4. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Кому принадлежит земельный участок? Данные сведения должны быть указаны в выписке из кадастрового паспорта, возможно они будут в договоре аренды.

На участке я построил беседку с отдельной комнатой, навесом, кирпичным мангалом, площадкой для отдыха. Хотел усовершенствовать беседку, чтобы зарегистрировать как дом.)
Олег

Олег, здравствуйте!..

Если будете делать перепланировку в беседке и регистрировать её как жилой, то можете руководствоваться консультацией из ПС Консультант+, которая прилагается ниже.«Электронный журнал „Азбука права“, 14.10.2015

КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ПОСТРОЕННЫЙ ДОМ?

Для регистрации права собственности на отдельно стоящий жилой дом высотой не более трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи (далее — объект ИЖС), рекомендуем придерживаться следующего алгоритма (ч. 3 ст. 48 ГрК РФ).

Шаг 1.
Представьте кадастровому инженеру необходимые документы и получите технический план на объект ИЖС. Технический план составляется кадастровым инженером и содержит сведения об объекте ИЖС, в том числе внесенные в государственный кадастр недвижимости (ч. 1 ст. 41 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
Список кадастровых инженеров вы можете получить на сайте Росреестра. Также вы можете обратиться в БТИ по месту нахождения объекта ИЖС, однако уточните, имеется ли в их штате именно кадастровый инженер. Представьте кадастровому инженеру следующие документы:

а) если у вас есть документы, разрешающие возведение объекта ИЖС
(абз. 1 п. 16 Требований, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403):
— проектную документацию объекта ИЖС;
— технический паспорт объекта ИЖС, подготовленный до 01.01.2013
(при наличии);
— разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Примечание. До 01.03.2018 получение разрешения на ввод объекта ИЖС в
эксплуатацию, а также представление данного разрешения для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта не требуется (ч. 4 ст. 8 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ);
б) если у вас нет документов, разрешающих возведение объекта ИЖС
(абз. 2 п. 16 Требований N 403):
— декларацию, составленную и заверенную правообладателем
земельного участка, на котором находится завершенный строительством объект
недвижимости. Правила оформления декларации об объекте ИЖС утверждены Приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 N 628 (п. 1 Требований,
утв. Приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 N 628). Вы можете составить декларацию самостоятельно или обратиться за помощью к кадастровому инженеру.

Обратите внимание!

Кадастровый инженер может запросить у вас дополнительные документы:
— свидетельство о собственности на земельный участок;
— кадастровый паспорт на земельный участок.
Уточните перечень документов у кадастрового инженера заранее.
За изготовление технического плана вам потребуется уплатить определенную денежную сумму. Стоимость изготовления технического плана для
объекта ИЖС зависит от его площади. Примерная стоимость технического плана для объекта ИЖС площадью до 100 кв. м составляет от 10 000 руб., окончательную стоимость уточняйте у кадастровых инженеров.

Технический план подготавливается в форме электронного документа
и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план (ч. 9 ст. 41 Закона N 221-ФЗ).

Шаг 2.

Подготовьте документы для постановки объекта ИЖС на кадастровый учет в Росреестре.
Для постановки на учет объекта ИЖС необходимы следующие
документы (ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 21, п. п. 3, 5 ч. 1 ст. 22 Закона N 221-ФЗ):
— заявление о постановке на кадастровый учет объекта ИЖС;
— паспорт заявителя или паспорт представителя и нотариальная доверенность на представителя;
— технический план объекта ИЖС в электронном виде.

Примечание. Если при вводе объекта ИЖС в эксплуатацию вы получали разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то в Росреестр вы можете представить копию такого разрешения (с приложением технического плана такого объекта) (Письмо Минэкономразвития России от 11.06.2015 N ОГ-Д23-8258).

Обратите внимание!

Если право собственности на земельный участок зарегистрировано до 1998 г., то к документам необходимо приложить свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости (п. 7 ч. 1 ст. 22 Закона N 221-ФЗ).

Государственная пошлина за постановку объекта недвижимости на учет не взимается.

Шаг 3.

Обратитесь с подготовленными документами в компетентные органы.
Для постановки на учет в Росреестре объекта ИЖС и получения
кадастрового паспорта вы можете (ч. 1 ст. 21 Закона N 221-ФЗ):
— лично или через представителя обратиться с необходимыми
документами в отделение Росреестра или МФЦ;
— направить документы в орган кадастрового учета по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении;
— подать документы в электронном виде через Единый портал
государственных и муниципальных услуг (функций).
Также вы можете заказать услугу постановки на учет у кадастрового инженера после изготовления технического плана.

По истечении 10 рабочих дней вам будет выдан кадастровый паспорт
(ч. 1 ст. 17 Закона N 221-ФЗ).

Шаг 4.

Подготовьте документы для регистрации права собственности на объект ИЖС и уплатите госпошлину.
Для регистрации понадобятся следующие документы (п. 1, абз. 7, 8 п. 2, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 17, п. 1 ст. 25.3 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
— заявление о регистрации права собственности;
— паспорт заявителя или паспорт представителя и доверенность на
представление интересов;
— свидетельство о собственности на земельный участок;
— разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (при его наличии);
— квитанция об уплате госпошлины.

Примечание. Свидетельство о собственности на земельный участок и разрешение на ввод дома в эксплуатацию (если вы оформляли их в установленном законом порядке) можно не представлять, так как Росреестр обязан запросить их в рамках межведомственного взаимодействия (п. п. 1, 4 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ)

.Справка. Размер платы за регистрацию права собственности на объект ИЖС
Для граждан размер платы за регистрацию права собственности на объект ИЖС составляет 350 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

.Шаг 5.

Подайте документы в территориальное отделение Росреестра для регистрации права собственности на объект ИЖС.
Для регистрации права собственности на объект ИЖС вы можете
(абз. 3 п. 1.1, абз. 11 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):
— обратиться в отделение Росреестра по месту нахождения объекта
ИЖС с необходимыми документами;
— обратиться с необходимыми документами в МФЦ;
— подать документы через Единый портал государственных и
муниципальных услуг (функций);
— направить в территориальное отделение Росреестра заявление и
документы по почте с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
Получите расписку о подаче документов на регистрацию (п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Шаг 6.

Получите свидетельство о праве собственности на объект ИЖС. Срок государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ). Примечание. В г. Москве срок регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней в случае подачи документов в Росреестр в бумажном виде и пяти рабочих дней в случае подачи полного пакета документов в электронном виде (п. п. 1, 1.1 Приказа Управления Росреестра по Москве от 31.12.2014 N 372).

В указанный в расписке день получите в отделении Росреестра или МФЦ свидетельство о праве собственности на дом(п. 1 ст. 14, п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).

При наличии оснований регистрирующий орган может принять решение
о приостановлении государственной регистрации права собственности или об отказе в ней, о чем выдает заявителю уведомление (ст. ст. 19, 20 Закона N 122-ФЗ). В случае несогласия такое решение можно обжаловать в судебном порядке.

Примечание. При отсутствии времени вы можете предоставить полномочия по вводу объекта ИЖС в эксплуатацию и оформлению права собственности на него другому лицу. В этом случае от вас потребуется нотариальная доверенность на
представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).
Обратите внимание!
С момента регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства в отношении этого объекта у вас появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Кроме того, по завершении строительства вы вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Полезная информация по вопросу: Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — www.rosreestr.ru
Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Олег, здравствуйте. Хотелось бы дополнить коллег. Согласно ч.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Таким образом, Вы необязательно должны построить жилой дом, это может быть любое строение, но обязательно капитальное. Таким образом, если у Вашей беседки есть фундамент, то её можно зарегистрировать в упрощенном порядке как объект недвижимости, для возведения которого не требуется выдача разрешения на строительство (согласно ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ не требуется разрешение на строительство для возведения объектов вспомогательного назначения). То же касается и бани (повторюсь, если это объект капитального строительства). И если для регистрации жилого дома по дачной амнистии Вам необходимо будет представить документы на землю и кадастровый паспорт на дом, то для регистрации права собственности на беседку или баню Вам необходимо будет представить документы на землю и собственноручно заполненную декларацию об объекте недвижимости в двух экземплярах. Получив свидетельство о регистрации права собственности на здание, Вы вправе выкупить участок без проведения торгов, стоимость выкупа при этом определяется нормативным правовым актом органа местного самоуправления (видимо, в Вашем случае это 3% от кадастровой стоимости). В данном случае советую ещё почитать указанный нормативно-правовой акт, так как для зданий различного назначения стоимость выкупа может отличаться.

Даю ссылку на обсуждение вопроса по Вашей теме, которое может оказаться интересным для Вас:

pravoved.ru/question/960903/