Изменение цены ДДУ по соглашению сторон

Question

Здравствуйте! Вопрос следующий. В договоре ДДУ имеется такой пункт: «3.3. Указанная цена договора по инициативе Застройщика и по соглашению Сторон может быть изменена в соответствии с п.2 ст.5 Федерального закона: 3.3.1 в случае увеличения индекса потребительских цен более чем на 15% с момента заключения Договора Цена Договора может быть увеличена на 5% от Цены договора, указанной в п.3.1. Договора». Мой комментарий: в этом пункте 3.1 указана полная стоимость квартиры. Далее: «3.3.2. в случае увеличения стоимости строительных материалов, используемых для строительства Объекта более чем на 5% с момента заключения Договора, Цена Договора может быть увеличена не более чем на 5% от Цены договора, указанной в п.3.1. Договора. Общее увеличение Цены договора не может превышать 5% от размера Цены договора, установленной Сторонами на момент заключения Договора». В этих пунктах договора сказано «по соглашению Сторон». Как я, не юрист, это понимаю. Застройщик мне говорит: «Необходимо увеличить цену на 5%». Я отвечаю: "Не хочу. Не согласен, т.к. в договоре указано “по соглашению Сторон”». С другой стороны, я понимаю, что если бы вероятность вытянуть из дольщиков +5% равнялась нулю, этого пункта не было бы. Так в чем подвох? Как Застройщик сможет выудить из дольщиков дополнительную плату? И если может, то что тогда означает выражение «по соглашению Сторон»?

Наталья Шелковая · Answer

Здравствуйте. Так в чем подвох? Как Застройщик сможет выудить из дольщиков дополнительную плату? И если может, то что тогда означает выражение «по соглашению Сторон»? Подвох в том, что Вы при подписании данного Договора уже соглашаетесь на возможное повышение цены Договора. 2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены , случаи и условия ее изменения. Однако, на практике, Застройщику необходимо будет обосновать изменение цены Договора, а именно наступление указанных выше обстоятельств. Но, заставить Вас заплатить, Застройщик сможет только в судебном порядке, где ему придется доказывать обстоятельства изменения цены. С уважением, Шелковая Наталья Николаевна

Руслан Шахбанов · Answer

Здравствуйте Максим! В соответствии с Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, ЕСЛИ в ДДУ предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. То есть без соглашения с вами цену договора изменить нельзя, думаю тут подвоха нет, просто застройщик составил свой договор с требованием вышеуказанного закона, указав возможные условия при которых цена может быть изменена по соглашению сторон. Статья 5. Цена договора 1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. 2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Марина Губанова · Answer

Добрый день! Как Застройщик сможет выудить из дольщиков дополнительную плату? И если может, то что тогда означает выражение «по соглашению Сторон»? Максим Дополнительную плату может с дольщиков только по соглашению сторон, потому что иначе это не законно. И при условии если предусмотрено повышение стоимости. У Вас это повышение предусмотрено, поэтому застройщик действует в соответствии с законом.

Юрий Колковский · Answer

Условия изменения указаны в договоре: по соглашению Сторон. Не вижу нигде уже данного мной согласия на стадии подписания договора. Максим Максим, Вас немного ввело в заблуждение то, что в одном документе прописано и возможность изменения цены и порядок такого изменения. Ничего тут особенного нет. В договоре застройщик предусмотрел именно возможность предложить Вам согласовать новую цену в определенных рамках. При этом безусловно изменение требует достижения соглашения и оформления дополнительного документа, в котором это Ваше согласие будет явным образом выражено.

Евгений Казаков · Answer

Добрый вечер, Максим! В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Резюме — нет Вашего добровольного согласия на изменение цены, выраженного в дополнительном соглашении к ДДУ, — нет и добровольного повышения цены Договора , однако, застройщик сможет взыскать в судебном порядке разницу между оплаченной ценой Договора и увеличенной, только лишь тогда, когда застройщик докажет в судебном заседании произошедшее увеличение индекса потребительских цен более чем на 15% с момента заключения Договора. Неужели найдется хоть один дольщик, который в здравом уме и твердой памяти добровольно отдаст застройщику несколько сотен тыс.руб? По мне это условие равносильно такому: Дольщик, если захочет, передает застройщику 300-500 тыс.руб. просто так. На что рассчитывает застройщик? Максим Застройщик рассчитывает на добровольное внесение денежных средств и параллельно готовит иски о взыскании. Это почти одно и то же как собственники МКД на ОСС добровольно голосуют за повышение цены оплаты за кв.м. в УК...

Александр Киселев · Answer

«3.3. Указанная цена договора по инициативе Застройщика и по соглашению Сторон может быть изменена в соответствии с п.2 ст.5 Федерального закона: 3.3.1 в случае увеличения индекса потребительских цен более чем на 15% с момента заключения Договора Цена Договора может быть увеличена на 5% от Цены договора, указанной в п.3.1. Договора». Максим Данный пункт указан согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Исходя из нормы данной статьи, если измениться цена то Вам предложат подписать доп.соглашение к договору. Соответственно при предложении заключить доп.соглашения, застройщик должен обосновать Вам повышение цены.

Андрей Власов · Answer

Максим, добрый вечер! В общем вы все правильно понимаете. Исходя из приведенных условий стороны договорились, что цена договора может быть изменена при наступлении определенных условий (изменение ИПЦ, стоимости стройматериалов) и на определенную величину (5% от первоначальной), по соглашению сторон. Все это соответствует ч. 2 ст. 5 ФЗ о ДДУ. Это значит что при наступлении одного из указанных условий застройщик как инициатор направляет вам доп. соглашение с обоснованием изменения цены, вы его не подписываете. Вопрос — дальше что? Так в чем подвох? Как Застройщик сможет выудить из дольщиков дополнительную плату? И если может, то что тогда означает выражение «по соглашению Сторон»? Максим Некоторые коллеги попытались ответить на этот вопрос, но на мой взлгяд неправильно. застройщик сможет взыскать в судебном порядке разницу между оплаченной ценой Договора и увеличенной, только лишь тогда, когда застройщик докажет в судебном заседании произошедшее увеличение индекса потребительских цен более чем на 15% с момента заключения Договора. Казаков Евгений Почему неправильно? Определение Верховного Суда РФ от 10.06.2014 N 41-КГ14-3 Как установлено судом, условия изменения цены в заключенных с ответчиками по встречному иску договорах участия в долевом строительстве определены путем заключения дополнительных соглашений к этим договорам (п. 3.4 в договоре N 74 и п. 3.5 в договоре N 76). Иными положениями данных договоров между сторонами согласованы условия их изменения — путем заключения в письменной форме дополнительных соглашений, которые подлежат регистрации в установленном законом порядке (п. 7.1, п. 8.2 договора N 74 и п. 7.1, п. 8.3 договора N 76). Прямой обязанности Арчаковой С.В. и Назариковой Т.В. уплатить застройщику разницу между стоимостью объектов долевого строительства согласованной в договорах, и стоимостью этих объектов, сложившейся на момент окончательного расчета , в случае просрочки исполнения ими обязательств по оплате договоров между сторонами не устанавливалось. Договорами устанавливалась лишь потенциальная возможность возникновения дополнительных соглашений по вопросу изменения цены договоров. В соответствии со ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В связи с этим увеличение цены заключенных ООО «Стройсервис 2001» с Арчаковой С.В. и Назариковой Т.В. договоров могло быть осуществлено только путем заключения дополнительных соглашений в установленном законом порядке. При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами. И в случае когда вы отказываетесь подписывать доп. соглашение застройщик имеет право обратиться в суд на основании ст. 452 ГК и потребовать изменения условий договора. И это требование будет соответсвовать и ч. 2 ст. 5 ФЗ о ДДУ и подписанному вами договору. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор , если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. И в суде вы сможете оспаривать уже только размер изменения (например по условию о стоимости стройматериалов — как он определяется? Почему именно у этого поставщика приобретались стройматериалы? У другого они дешевле и т.д.). И вот когда будет решение суда, когда доп. соглашение зарегистрируют в ЕГРП тогда уже у застройщика на основании утвержденных судом новых условий договора появиться право взыскивать разницу в цене через суд и требовать уплаты неустойки на основании ч. 6 ст. 5 ФЗ о ДДУ. Условия в общем достаточно суровые были бы если бы не этот пункт: Общее увеличение Цены договора не может превышать 5% от размера Цены договора, установленной Сторонами на момент заключения Договора». Максим Если суда еще и изменение площади квартиры включено после замера БТИ то вполне нормальный договор — чтобы не случилось, больше чем на 5% первоначальная стоимость не измениться. Или замеры не входят в эти 5%? Надеюсь смог ответить понятно на ваши вопросы.