Расторжение предварительного договора купили продажи не жилого помещения

Здравствуйте.

не предъявил покупателю технический паспорт недвижимости сославшись на его утерю и при свидетелях заявил что ни каких перепланировок нет.в
последствии покупателем была выявлена не узаконеная перепланировка?

3. Предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного
договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В принципе, если была произведена перепланировка объекта (в данном случае — реконструкция нежилого помещения), площадь объекта которая указана в предварительном договоре не совпадает с фактической, что влияет на предмет договора и может служить основанием для расторжения договора.

Однако, прежде чем ответить на данный вопрос, Вы можете выложить текст предварительного договора купли-продажи?

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Здравствуйте.

Надо видеть договор

но пока есть такой вариант

гк

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.
Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

4. Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.

Поэтому возможно придется подавать в суд. Поэтому надо уточнить что у вас в договоре. И главное- что вам было обещано в письменно виде. Но такие вещи как перепланировка это для помещения — существенное условие конечно — т.к. может влиять как на метраж так и на гос регистрацию помещения за вами.

Здравствуйте! Считаю, что можно на основании ст.451 ГК РФ

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Здравствуйте, Станислав.

Соглашусь с коллегами, вы вправе расторгнуть предварительный договор в связи с существенным изменением обстоятельств ( ст.451 ГК РФ).

Сейчас направляйте продавцу уведомление, в котором требуйте расторгнуть предварительный договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Также можете указать в уведомлении, что незаконная перепланиоовка указывает на не надлежащее качество предмета договора купли продажи и следующие статьи ГК РФ:

Согласно ст. 475 ГК РФ

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст.557 ГК РФ

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Возможно ли расторгнуть предварительный договор купли продажи нежилого помещения, если на момент его подписания совсьвенник (продавец) не предъявил покупателю технический паспорт недвижимости сославшись на его утерю и при свидетелях заявил что ни каких перепланировок нет.в последствии покупателем была выявлена не узаконеная перепланировка?
Станислав

В данном случае надо смотреть условия договора, исходя из ст.451 ГК РФ
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Соответственно Вы при заключении не могли знать, что есть незаконная перепланировка объекта недвижимости, которая не отраженна в условиях договора.

Сначала придеться направлять претензию продавцу о расторжении договора и возврате аванса если он был уплачен, в претензии укажите срок возврата и реквизиты для возврата, претензию пошлите закачанным письмом с описью ценного вложения.

Срок возврата начнет истекать с момента получения ими претензии.

Если не идут на мир после претензии придется обращаться в суд, при подачи иска если также связанно с взысканием денег, одновременно с иском подайте заявление обеспечения исковых требований

— наложение ареста на денежные средства или иное имущество, принадлежащие ответчику и находящиеся у него;

— возложение на ответчика обязанности совершить определенные дейст­вия; — приостановление реализации имущества.

Полагаю, что Вам нужно не расторгать договор, а признавать его недействительным.

Признать его можно недействительным по двум основаниям.

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

ВС РФ в Определении Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21 указал следующее

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

Учитывая, что Вы не знали о том, что квартира была перепланирована, Вы заблуждались относительно предмета сделки.

Второе основание более простое

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

О том, что умолчал продавец Вы написали сами.

Когда подадите иск можете указать оба основания, а суд пусть выбирает, ко какому основанию ему удобнее признавать её недействительной.

Расторжение договора по ст. 451 ГК РФ к сожалению не принесет того результата которого Вы ожидаете.

Согласно п.2 ст. 451 ГК РФ
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

У Вас нет наличия всех условий, т.к. обстоятельства во-первых должны поменяться для обеих сторон, а они на самом дел не изменялись, они какими были при заключении договора такими и остались, во-вторых одна сторона договора скрыла от другой существенные обстоятельства относительно предмета договора, а не обстоятельства изменились. Соотвественно у Вас выпадают первых два пункта из четырех, а как указано в законе должны быть одновременно все четыре.

Вот пример из практики ВС РФ

Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 18-КГ13-70
Как установлено частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Конкретный объем таких обстоятельств определяется характером спора и нормами материального права, подлежащими применению при его разрешении.
С учетом содержания примененных судом апелляционной инстанции положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции в качестве юридически значимых обстоятельств следовало определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств судом мог быть правильно разрешен вопрос о применении положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем в нарушение указанных выше норм процессуального права ни одно из перечисленных обстоятельств не приведено в определении суда апелляционной инстанции, которым разрешен спор по существу. В частности, указывая на ветхость строения, обозначенного литерой А, суд апелляционной инстанции не указал, связано ли это с изменением обстоятельств, имевшим место после заключения оспариваемого соглашения, либо ветхость строения имела место изначально, могли ли стороны разумно предвидеть это обстоятельство при заключении соглашения.