Как продать квартиру купленную на материнский капитал?

Здравствуйте, Марина.

В случае, если Вы оформили нотариально заверенное обязательство о выделении доли несовершеннолетних в покупаемом жилом помещении, Вы можете оформить эти доли только с момента оформления права собственности на недвижимость. Если же Вы ещё не купили жилье, то эта обязанность остается за Вами даже в случае, если Вы будете покупать другое жилье. Тем более, что до тех пор, пока Вы не оформили право собственности на строящийся объект, Вы не можете продать этот объект по договору купли-продажи. В этом случае будет производиться уступка права требования,  при которой право, принадлежащее вам на основании обязательства, передают другому лицу. В результате такой сделки уступающий право выходит из договора с должником (застройщиком), а приобретающий уступку становится новым кредитором. Советоваться с органами опеки и попечительства при этом в любом случае придется, но исходя из практики, Вам вряд-ли откажут. Единственное что придется оформить обязательство на другой объект.

В Вашем случае вопросов возникнуть не должно: 

В рассматриваемом случае законодательно не ограничивается возможность дальнейшего отчуждения квартиры, которая была приобретена с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала. Средства материнского (семейного) капитала имеют в рассматриваемой ситуации платежную функцию. При этом Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» установлено, что жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (пункт 4 статьи 10 указанного федерального закона). Т.е. квартира должны быть оформлена в собственность на всех членов семьи, включая детей.
Тем не менее закон устанавливает особые правила относительно защиты прав и законных интересов несовершеннолетних детей при отчуждении жилых помещений. Установленные правила полагаю обоснованными и справедливыми. Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Возможные варианты, которые мы порекомендовали бы использовать в вашей ситуации:
обмен вашей квартиры на другую, большую квартиру (в таком случае, при наличии представленных документов шансы, что орган опеки и попечительства сможет дать разрешение на осуществление такого обмена, велики);
одновременная продажа имеющейся квартиры и приобретение (покупка) новой квартиры большей площади (в таком случае орган опеки и попечительства может выдать разрешение, но все будет зависеть от его позиции и представленных документов).

Для получения более подробной информации о возможности получения разрешения и составу необходимых для этого документов рекомендуем вам обратиться непосредственно в орган опеки и попечительства по месту жительства.

Источник: garant43.ru/vopros-otvet/kak-budet-proiskhodit-protsess-prodazhi-kvartiry-kuplennoi-s-pomoshchyu-materinskogo-kapitala-ya-slyshala-chto-organy-opeki-i-popechitelstva-ne-razreshayut-vypisyvat-nesovershennoletnikh-detei-sootvetstvenno-my-ne-mozhem-vystavit-kvartiru-na-p.html

Добрый день!

Продать квартиру вы сможете только после того, как получите свидетельство о праве собственности на квартиру в Росреестре. При этом поскольку квартира куплена с участием средств материнского капитала — то квартира должна находиться в собственности у всех членов семьи, таким образом вы получите 3 (4) свидетельств, в которых будут указаны доли членов вашей семьи. После этого вы сможете распорядиться данной квартирой, но поскольку ваши несовершеннолетние дети — собственники, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Основное требование, чтобы интересы детей не были ущемлены данной сделкой т.е. если вы докажите органам опеки, что интересы детей не пострадают и они приобретут в котедже также собственность не менее той, которая у них была, думаю проблем не будет.  Для этого можно договориться, что часть средств от продажи квартиры перечислить на банковский счёт на детей. Либо удостоверить у нотариуса обязательство, что у детей будет доля в доме.  

Здравствуйте!

Марина, если Вы оформили доли или обязательство о выделе доли несовершеннолетним, то Вы обязаны будете предоставить доли в новом жилом помещении им же еще на стадии заключения договора о покупке коттеджа. 

Когда недвижимость куплена с помощью МСК, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Поэтому заключайте простые договоры купли-продажи. Органы опеки, если площадь дома больше площади квартиры и доли детей в процентах не меньше, всегда дают согласие.

Здравствуйте, Марина

У нотариуса вы оформляли обязательство не о регистрации детей в квартире, а о выделении им долей в данной квартире. Если обязательство было дано, то вы обязаны его исполнить. В противном случае сделка купли продажи квартиры не будет соответствовать закону.

Так что доли выделите, а потом обратитесь в орган опеки и попечительства за получением разрешения на продажу квартиры. Если в коттедже выделяемые детям доли будут не меньше, чем в квартире, то и основания для отказа органа опеки вряд ли будут.

Удачи Вам.

Здравствуйте!

Для корректности, до оформления права собственности на квартиру, права на которую возникают по договору участия в долевом строительстве, ее продать нельзя, так как она отсутствует как объект недвижимости. Можно уступить права по договору долевого участия, цедировать в соответствии со стст. 382-392 ГК РФ. 

Однако поскольку ДДУ заключен в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 10 закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», и дано по отношению к ПФ обязательство об оформлении в общую собственность членов семьи квартиры, строительство которой осуществляет определенный застройщик, такой ДДУ является трехсторонней сделкой.

Поэтому уступить права по нему, учитывая данное Вами ПФ-у обязательство, возможно только с согласия как застройщика (если у Вас перед ним есть непогашенные обязательства по оплате), и ПФ (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Такое согласие от ПФ, думаю, будет проблематично получить.

Уступка без согласия ПФ будет ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ) как несоответствующая закону.

Если ПФ согласие не даст, то придется с покупкой коттеджа повременить. Сначала дождаться сдачи дома (передачи Вам квартиры), оформить право собственности. А после — продавать ее, заручившись согласием органов опеки (ст. 37 ГК РФ).   

Здравствуйте!

Если средства материнского капитала были направлены именно на покупку данного объекта недвижимости, то Вы обязаны в любом случае оформить квартиру на всех членов семьи в равных долях. После этого продать данную квартиру Вы не сможете без согласия органа опеки и попечительства, который такое согласие может дать на распоряжение имуществом несовершеннолетних только, если в их собственность предоставляется жилое помещение на  правах собственности не худшее, чем было. Поэтому в такой ситуации возможно только сделка — договор мены на коттетж с той же пропорцией долей.