Как оформить договор купли-продажи?

Здравствуйте, Юрий Михайлович!

какие документы нужны для оформления договора купли продажи у нотариуса?
Юрий Михайлович

Договор купли-продажи не регистрируется у нотариуса.

Нужно ли заверенное согласие всех собственников их там более сотни?
Юрий Михайлович

Нет, согласие не нужно. Нужно уведомить всех собственников о предстоящем отчуждении доли. Если в течение 1 месяца никто не изъявит желание приобрести долю, то продавец вправе продать его третьему лицу. Если процедура будет нарушена, то любой участник долевой собственности может подать иск о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи на себя.

Согласно ст.246 ГК РФ 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2.Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.250 ГК РФ 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Понимаю, что известит 100 собственников очень сложно, но таково положение закона. Возможен вариант дарения части доли продавца вам, а затем можно будет заключить договор купли-продажи остальной доли. В таком случае можно будет уйти от извещения всех собственников.

Желаю удачи!

у продавца есть свидетельство о праве собственности
Юрий Михайлович

Что указано в свидетельстве? Долевая собственность? Если да то остальные дольщики имею преимущественное право покупки, нужно их известить о продаже доли. Если же в свидетельстве нет упоминания о долевой собственности то такой процедуры проводить не нужно.

Добрый день.

Если у продавца свидетельство именно на долю в праве собственности — значит для нотариального удостоверения сделки нотариус однозначно потребует соблюдение порядка преимущественного права покупки доли другими участниками.

То есть продавец должен в письменном виде уведомить всех этих 100 участников о том, что продает долю третьему лицу за №-ную сумму. И только после получения отказа или не получения ответа в течении 30 дней с момента получения (это касается каждого участника) он сможет продать долю вам. Если же кто-то из участников согласится приобрести — долю он будет должен продать ему.

Без доказательства соблюдения указанных мероприятий ни один нотариус в городе сделку не заверит.

Хоть это и называется мнимой сделкой, но при таких условиях я больше склонен дать совет об оформлении сделки в виде договора дарения. А передачу денежных средств можно оформить тем же займом или под расписку.

С уважением,

Здравствуйте.

Как минимум документы подтверждающие выплату пая, согласие супруги, если он в браке и гараж брался в браке на продажу этого гаража.

Кадастровый паспорт/выписку на гараж, землю, если она в его собственности.

Если долевое, то тут еще и правила ст. 250 ГК РФ

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь — июль 2014 года»

Между тем в силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 указанной статьи).
Правила этой статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
По смыслу указанной нормы, правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены.

То есть нужно не согласие остальных, а отказ в идеале от покупки доли.

Здравствуйте.

— договор купли — продажи;

— акт приема — передачи;

— правоустанавливающие документы;

— свидетельство о праве;

— гос. пошлина;

— уведомление другим собственникам (от продавца) о продаже, так как другие собственники имеют преимущественное право приобретения (от них будет либо извещение о покупке, либо никакого ответа. В последнем случае, по истечение месяца, можете покупать);

— доверенность, если третье лицо действует от имени продавца или покупателя.

Так как это кооператив, то должен быть председатель кооператива, в полномочиях которого, возможно есть право написать отказ от имени всех участников. Уточните кто председатель и есть ли у него на это право (оформляется обычно доверенностью).
Желаю удачи.

Юрий Михайлович, добрый день! Поскольку речь о ГСК есть смысл посмотреть устав ГСК, возможно ваша ситуация схожа с рассмотренной СПб горсудом, тогда извещать 100 сособственников возможно и не понадобится. Если же нет то как предложили коллеги договор дарения

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.11.2012 N 33-13989/2012

Из материалов дела следует, что право собственности на нежилое помещение N
<...> зарегистрировано за ПГСК «На Ланском» <дата>, в связи
с чем право собственности у заявителя К.Г. не может возникнуть на
основании положений ч. 4 ст. 218 ГК РФ.
К тому же, Устав ПГСК «На Ланском» не предполагает возникновения права
собственности пайщиков на недвижимое имущество и утрату права
собственности на внесенный в кооператив паевой взнос.
В пункте 3.3 Устава раскрывается понятие закрепления гаражей-стоянок на
постоянной основе, которое подразумевает, что собрание участников и
правление ПГСК не имеют права самостоятельно изменить участнику
местонахождение его машино-места, за исключением случаев, когда владелец
сам добровольно инициирует такое изменение.
Таким образом, Устав ПГСК «На Ланском» не содержит положений,
предусматривающих возникновение у членов кооператива права собственности на гаражи-стоянки, построенные или приобретенные ПГСК в процессе своей деятельности.
То обстоятельство, что положения данного Устава предполагают лишь
возникновение у пайщиков права собственности на пай, дающее им только
право пользования и владения гаражами-стоянками, подтверждается и тем, что согласно п. 3.8.1 Устава, количество имущественных паев кратно
количеству машино-мест. Один имущественный пай соответствует одному
машино-месту.
При этом, согласно п. 4.3 Устава ПГСК, пайщики
имеют право свободно, по своему усмотрению, без согласования с ПГСК и его участниками (пайщиками), продавать, дарить, завещать, отдавать в
залог или иным образом распоряжаться принадлежащим им паем, в том числе при его возмездном отчуждении сторонним лицам, не являющимся участниками
ПГСК, для чего взаимно, на добровольном основании, отказываются от
осуществления, предусмотренного законодательством права преимущественной
покупки отчуждаемого имущественного пая.