Рассматриваем покупку жилого дома. Хозяин выплачивает за него ипотечный кредит. Соответственно, дом в залоге у банка. Предполагается выплачивать ему стоимость частями: часть как аванс и остальное через месяц-два после продажи квартиры. Подскажите как правильнее действовать? Составить ли договор о намерениях (или прочее..). Ведь первая часть будет тоже не копеечной, а, скажем, 1/5 от общей стоимости дома.
Добрый день, Юлия! Мне кажется наиболее правильным будет в этой ситуации согласовать эту сделку с банком и оформить её следующим образом — заключить договор купли продажи дома с согласия залогодержателя (банка) с сохранением обременения — залога. Одновременно с этим заключить соглашение, опять же по согласованию с банком, в соответствии со ст.391 ГК РФ, о перевод е долга по ипотечному кредиту с прежнего собственника и соответственно заёмщика, на вас. После этого вы становитесь собственником дома и выплачиваете кредит в установленные договором сроки. Так же вы сможете погасить кредит ранее установленного срока. Я думаю у банка не должно быть возражений.
Удачи вам!
Здравствуйте, Юлия!
Коллега Васин Максим прав. Наиболее оптимальный вариант как для Вас, так и для продавца жилья заключить договор уступки прав, согласно которому Вы становитесь должником перед банком, а продавец освобождается от своих долгов. Банку должно быть безразлично, кто будет погашать кредит. Такой договор возможен только с согласия банка-кредитора.
«я бы всё же уточнил, что соглашение должно быть о переводе долга (ст. 391 ГК РФ), при котором меняется должник, а не об уступке требования (388 ГК РФ), при котором изменяется кредитор. Это разные понятия».
Васин Максим
А никто и не спорит, что речь может идти о переводе долга. Я ведь написал: «Наиболее оптимальный вариант как для Вас, так и для продавца жилья заключить договор уступки прав, согласно которому Вы становитесь должником перед банком, а продавец освобождается от своих долгов. Такой договор возможен только с согласия банка-кредитора». Это полностью соответствует требованиям ст. 391 ГК РФ. Возможно, мои слова «договор уступки прав» смутили, но сути они не меняют. Там нет слова «требования». Передача прав пользования кредитными средствами — это тоже уступка прав только не кредитора, а должника.
Здравствуйте, Юлия!
Коллеги Вам всё верно указали — можно пойти на соглашение с кредитором и перевести обязательства по договору на себя.
Но есть риск, что банк не станет менять кредитный договор, если нет на то объективной причины. А объективные причины для замены стороны в обязательстве по ипотечному кредиту могут быть две: а) просрочка платежей со стороны заемщика, б) смерть заемщика.
Всё остальное банки могут даже не рассматривать…
Поэтому предложу ещё один вариант — тоже приемлемый.
первая часть будет тоже не копеечной, а, скажем, 1/5 от общей стоимости дома.
Юлия
Вот эту часть хорошо бы сделать не в размере 1/5 стоимости дома, а в размере ссудной задолженности по ипотеке.
То есть, составляете договор купли-продажи, по условиям которого денежные средства в сумме ____ рублей передаются продавцу, который обязуется погасить ипотечный кредит. Оставшиеся деньги будут переданы после погашения записи об ипотеке в ЕГРП, но не позднее __________ года (срок по продаже квартиры)
Таким образом, Вы не будете принимать на себя обязательства заемщика и покупать ипотечное жильё.
И банк вмешивать в правоотношения не придётся — только когда надо будет снять обременение с дома и земли после погашения кредита. Этим Ваш продавец и займётся в перерыве между получением денежных средств по договору.
Удачи!
Спасибо коллеге за поддержку моего предложения, но я бы всё же уточнил, что соглашение должно быть о переводе долга (ст. 391 ГК РФ), при котором меняется должник, а не об уступке требования (388 ГК РФ), при котором изменяется кредитор. Это разные понятия.