Предварительный договор купли-продажи

Здравствуйте!

Продавец выписывался из продаваемой квартиры по месту своего фактического нахождения (г. Белгород) неделю назад.
Никита

Вот эта дата выписки у него в паспорте уже проставлена. И когда придут документы ЖЭК Норильска они дадут справку о том, что он выписан этой датой, а не датой прихода документов к ним.

Рекомендую исходить из этого и, вопрос корректировать в связи с этим.

Здравствуйте, Никита!

1. Если до 31 декабря не будет подписан основной договор-купли продажи, то что в этой ситуации делать?
Никита

Все зависит от того по чьей вине не будет подписан договор. Если вина будет покупателя, то задаток останется у продавца, если по вине продавца, то он обязан уплатить покупателю 120 тыр.

2. Могу ли я вернуть обратно 60к рублей, если до 31 декабря из квартиры не будет выписан продавец и мы не заключим основной договор-купли продажи?
Никита

Нет, это исключено. У вас в договоре указано иное.

3. В соответствие с п.5 предварительного договора купли-продажи, я обязуюсь оплачивать коммунальные платежи по квартире — это было сделано с тем расчетом, что я туда уже въеду и квартира будет у меня в собственности к этому времени. Но если этого не произойдет, должен ли оплачивать коммунальные платежи? Если должен буду оплачивать, но не буду этого делать, чем мне это грозит?
Никита

Согласно ст.153 ЖК РФ обязанности по оплате коммунальных услуг возникают у покупателя с момента гос регистрации перехода права собственности.

Однако, у вас в договоре прямо указано, что вы обязаны оплачивать услуги с 1 декабря. Это по вашему соглашению.

4. Если и я и Продавец будем готовы ждать, когда в ЖЭК г. Норильск придут документы и выпишут Продавца, то нужно ли нам как-то продлевать предварительный договор купли-продажи и как быть с обязательством заключить основной договор купли-продажи в п.1 в этом случае, если нам придется ждать больше времени, чем 31 декабря?
Никита

А чего вы боитесь, заключайте основной договор. Даже если человек не будет снят с учета, вы его всегда сможете выписать в судебном порядке.

5. Вообще обязан ли я покупать квартиру, если там прописан кто-то?
Никита

У вас есть предварительный договор, по нему обязаны приобрести квартиру, иначе вас через суд могут обязать заключить такой договор.

Согласно ч.5 ст.429 ГК РФ 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Регистрация не влияет на переход права собственности. Это не взаимосвязанные вещи.

Желаю удачи!

Здравствуйте Никита!

1. Если до 31 декабря не будет подписан основной договор-купли продажи, то что в этой ситуации делать?
Никита

Если договор не будет подписан, то другая сторона вправе понудить уклоняющуюся сторону подписать основной договор

Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

2. Могу ли я вернуть обратно 60к рублей, если до 31 декабря из квартиры не будет выписан продавец и мы не заключим основной договор-купли продажи?
Никита

Если вы будете уклоняться в подписании основного договора, то вы можете потерять сумму задатка

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

3. В соответствие с п.5 предварительного договора купли-продажи, я обязуюсь оплачивать коммунальные платежи по квартире — это было сделано с тем расчетом, что я туда уже въеду и квартира будет у меня в собственности к этому времени. Но если этого не произойдет, должен ли оплачивать коммунальные платежи? Если должен буду оплачивать, но не буду этого делать, чем мне это грозит?
Никита

Это условие можете не выполнять, так как оно не может быть условием предварительного договора

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

4. Если и я и Продавец будем готовы ждать, когда в ЖЭК г. Норильск придут документы и выпишут Продавца, то нужно ли нам как-то продлевать предварительный договор купли-продажи и как быть с обязательством заключить основной договор купли-продажи в п.1 в этом случае, если нам придется ждать больше времени, чем 31 декабря?
Никита

По соглашению сторон

5. Вообще обязан ли я покупать квартиру, если там прописан кто-то?
Никита

Да, обязаны, так как вас принудят заключить его.

1. Если до 31 декабря не будет подписан основной договор-купли продажи, то что в этой ситуации делать?
Никита

Здравствуйте. Либо продлевать срок заключения договора доп. соглашением, либо расторгать его по соглашению. Либо понуждать заключить основной догвоор.

2. Могу ли я вернуть обратно 60к рублей, если до 31 декабря из квартиры не будет выписан продавец и мы не заключим основной договор-купли продажи?
Никита

Нет, так как и нет обязанности выписаться и вообщем это не является обременением квартиры или каким то нарушением условий договора.

3. В соответствие с п.5 предварительного договора купли-продажи, я обязуюсь оплачивать коммунальные платежи по квартире — это было сделано с тем расчетом, что я туда уже въеду и квартира будет у меня в собственности к этому времени. Но если этого не произойдет, должен ли оплачивать коммунальные платежи? Если должен буду оплачивать, но не буду этого делать, чем мне это грозит?
Никита

Спорный вопрос, по общему правилу нет

ЖК РФ

статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

Но с другой стороны Вы сами обязались платить. Но скорее всего суд откажет в таких требованиях продавца, если они возникнут.

4. Если и я и Продавец будем готовы ждать, когда в ЖЭК г. Норильск придут документы и выпишут Продавца, то нужно ли нам как-то продлевать предварительный договор купли-продажи и как быть с обязательством заключить основной договор купли-продажи в п.1 в этом случае, если нам придется ждать больше времени, чем 31 декабря?
Никита

Нужно или заключать как есть. Просто если не продлите и никто не заявит о том, что нужно основной договор заключать, то этот ПД потеряет силу и нужно будет новый заключать.

Статья 429. Предварительный договор
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор

5. Вообще обязан ли я покупать квартиру, если там прописан кто-то?
Никита

Если продавец будет понуждать к заключению основного договора через суд, то будете обязаны. Регистрация тут ни на что не влияет, так как никто не мешает Вам распоряжаться даже с прописанным этой квартирой и никто не запрещает выписать этого человека через суд.

Статья 429. Предварительный договор
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Просто выпишите прописанных в этой квартире лиц в судебном порядке. Это 100% и довольно просто, даже если эти прописанные лица без вести пропадут и не придут на суд. Бояться покупать квартиру с прописанными лицами не стоит, если только у них не пожизненная прописка (такое бывает при приватизации, когда один из проживающих в приватизируемом жилом помещении пишет отказ от приватизации, но при этом он сохраняет право пользования данным жилым помещением пожизненно или такое еще случается, когда человек дарит квартиру и в договоре прописано условие о пожизненном сохранении права пользования жилым помещением).

1. Если до 31 декабря не будет подписан основной договор-купли продажи, то что в этой ситуации делать?
Никита

Подписывать договор и покупать данную квартиру

2. Могу ли я вернуть обратно 60к рублей, если до 31 декабря из квартиры не будет выписан продавец и мы не заключим основной договор-купли продажи?
Никита

Увы нет, данных условий в договоре не прописано

5. Вообще обязан ли я покупать квартиру, если там прописан кто-то?
Никита

Это по Вашему желанию, если даже он останется зарегистрированым, что исключено, (т.к. в паспорте у него уже стоит отметка о снятии с регистрационного учета и он считается снятым с учета поданному адресу), то вы вправе поле получения св- ва о праве собственности обратиться в суд с иском о снятии его с рег учета и никакой вины с Вашей стороны не будет.

Рекомендую прописать в договоре условие, что в срок до… продавец обязуется сняться с рег. учета, оплатить ЖКУ в полном объеме и предоставить квитанции об отсутствии задолженности ( вот это более важно, чем снятие с рег учета).

И не важно в Тайланде он будет проживать или в Тундре, суд его снимет с рег учета, т.к. он не будет являться ни членом Вашей семьи ни собственником