Договор аренды нежилого помещения

Здравствуйте, думаю необходимо обратиться к положениям гражданского законодательства.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ:

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вы с соблюдением предусмотренного законом порядка, направили претензию с предупреждением о ненадлежащем исполнение обязательств арендатором по договору и требованием погасить задолженность по аренде, но при этом в связи с небольшим промежутком времени оставшемся для возможного рассмотрения спора в суде, существует риск требований от арендатора по вопросу продления аренды или возмещения ему убытков, в связи с отказом в заключении с ним договора на новый срок.

Между тем, действуют положения законодательства, дающие Вам в т.ч. право на приостановление или отказ от исполнения своих обязательств, в случае неисполнения своих обязательств по договору другой стороной, т.е. Вы вправе в такой ситуации отказаться от исполнения обязательств перед арендатором как от преимущественного заключения с ним договора аренды на новый срок, так и от возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, если конечно другое не предусмотрено договором аренды.

Статья 327.1 Гражданского кодекса РФ:

Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Статья 328 Гражданского кодекса РФ:

1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
3. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
4. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

С сентября 2014 года арендатор более двух раз неоплачивает арендую плату, долг создался более чем за 6 месяцев и каждый раз обещает погасить долг. 19.11.2015г мной как арендодателем было отправлено предупреждение арендатору о досрочном расторжении договора, затем чез пять дней отправлена претензия с предупреждением о ненадлежащем исполнение обязательст арендатором по договору и требованием погасить задолженность по аренде.
Третьяков Виктор Николаевич

Здравствуйте. На данном этапе Вы все сделали правильно. По смыслу приведенных выше норм, у Вас есть возможность в судебном порядке потребовать расторжения договора аренды — правда большого смысла в этом уже нет, поскольку пока Вы обратитесь в суд и суд примет иск к своему рассмотрению истечет срок действия договора и он формально на момент рассмотрения дела будет прекращен.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Другое дело, что Ваше право требовать компенсации понесенных Вами убытков не прекращает своего действия.

Согласно ст. 15 ГК РФ

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Вы вправе требовать не только сформировавшуюся задолженность по арендной плате, но и погашение вызванных этим иных расходов по содержанию имущества.

После 25.12.2015г. я имею право подать в абитражный суд о досрочном расторжении договора и соответственно в этом же иске истребоавать сумму долга. Но суд-это не быстре дело и коль 31.12.2015г заканчивается срок действия договора арннды, я должен предприянть какие-то меры, чтоб не допустить арендатору пользоваться помещением после окончания срока действия договора дабы не допустиь получить право арендатору на продление договора или перезаключение его на новый срок.
Третьяков Виктор Николаевич

Перед обращением в арбитражный суд, Вам в первую очередь необходимо будет отправить копию искового заявления должнику, сведения о получении которого в обязательном порядке Вы должны будете приложить к иску.

Статья 126 АПК РФ

1. К исковому заявлению прилагаются:
1) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют;
2) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и в размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины;
3) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
4) копии свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;
5) доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления;
6) копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска;
7) документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором;
8) проект договора, если заявлено требование о понуждении заключить договор;
9) выписка из единого государственного реестра юридических лиц или единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей с указанием сведений о месте нахождения или месте жительства истца и ответчика и (или) приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя или иной документ, подтверждающий указанные сведения или отсутствие таковых. Такие документы должны быть получены не ранее чем за тридцать дней до дня обращения истца в арбитражный суд.

Кроме того, также направляете ему уведомление об отказе от исполнения договора аренды и невозможности его продления на будущей период.

Формально перезаключен или продлен договор не будет, поскольку ст. 621 ГК РФ предполагает, что

Статья 621.

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Также в данном уведомлении устанавливаете арендатору срок в течение которого он должен вывезти принадлежащее ему имущество, по истечение которого Вы установите новый замок на дверь (или предпримете иные меры, ограничивающие вход в помещение).

При этом провести такого рода действия Вы можете лишь при условии возможности возврата имущества арендатора по его требованию.

ВОПРОС: Какие действия должен предпринять Арнендодатель перед окончанием срока действия договора при выше указанной ситуации?
Третьяков Виктор Николаевич

Не дожидаясь истечения срока договора аренды, подготовить и направить арендатору исковое заявление (а также уведомление о чем речь шла выше). После его получения — передать иск арбитражный суд. После истечения установленного договором аренды срока, создать условия ограничивающие возможность использования арендатором помещения (формально можно его закрыть, отключить, если такая возможность, подачу электроэнергии, воды, отопления).

Виктор Николаевич, здравствуйте. Я предлагаю поступить следующим образом. Подаете исковое заявление о расторжении договора аренды и о взыскании задолженности по арендной плате. Пока суд выносит определение о принятии искового заявления к производству, дает время ответчику на подготовку отзыва, назначает дату предварительного судебного заседания — срок договора аренды истекает. Тогда Вы просто подаете в суд заявление об изменении исковых требований: отказываетесь от иска в части расторжения договора аренды, так как срок договора истек, и предъявляете требование о понуждении арендатора к освобождению помещения и его передаче по акту приема-передачи. Заодно и увеличите исковые требования в части взыскания арендной платы за уже истекший к моменту предварительного судебного заседания период. Если договором аренды предусмотрен претензионный порядок разрешения споров, то до момента подачи заявления об изменении исковых требований необходимо направить арендатору соответствующее требование. Помните, Вы вправе заявить об изменении исковых требований в любой момент до вынесения судом решения.

Добрый день, Виктор Николаевич.

Для того, чтобы что то посоветовать вам необходимо видеть договор, выложите его, личные данные можете закрыть.

Добрый день!!!

В вашей ситуации возможны два варианта действий:

1. Если договором предусмотрено право Арендодателя на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке, то на основании ст. 450.1 ГК РФ:

ГК РФ Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору
1.Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

вы должны направить уведомление арендатору об одностороннем расторжении договора и с этого момента договор будет расторгнут. После этого сможете ограничить право арендатора на пользование имуществом.

Также необходимо будет направить направить уведомление о том, что Арендатор лишается права, в связи с нарушением договора, на продление договора (хотя это подразумевается в силу закона).

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Далее направит требование об уплате арендных платежей, а в случае отказа (игнорирования) обращаться в суд, в котором требовать взыскание аренды, неустойки если предусмотренна договором, платы за пользование чужими денежными средствами, освобождения помещения. В данной ситуации вы сможете требоват арендную плату до момента освобождения помещения и подписания акта приема-передачи, на соновании:

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

2. Если в договоре не предусмотрено право Арендодателя на односторонний отказ от договора, то тогда только в судебном порядке расторгать его и требовать оплаты аренды до момента подписания акта приема-передачи помещения.

В этом случае подаете иск в суд на основании:

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

но как правильно указали коллеги, по данному вопросу будет отказ, т.к. договор на момент вынесения решения прекратит свое действие. Но для этого необходимо вам будет направить уведомление арендатору об отказе о продлении договора на основании ст. 621, поскольку если договором предусмотрено продление договора путем «молчания», т.е. не направления уведомления об отказе о продлении, то арендатор будет иметь преимущественное право, т.к. не смотря на его нарушения вы не направили подобный отказ.

Далее в судебном порядке необходимо требовать взыскание аренды, неустойки если предусмотренна договором, платы за пользование чужими денежными средствами, освобождения помещения.

Для обеспечения обязательств по договору (оплата арендных платежей) вы имеете право на удержание имущества должника:

ГК РФ Статья 359. Основания удержания

1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.