Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, существует ли какой-либо способ, как можно ограничить право на продажу доли в общей долевой собственности на квартиру (смежные комнаты, квартиру нельзя разделить и сделать коммуналкой) и сделать так, чтобы продажа могла происходить только с согласия всех собственников?
Поясню ситуацию: мой отец не хочет приватизировать квартиру, потому что боится, что я решу продать свою долю постороннему лицу, а он не сможет выкупить её у меня, т.к. у него не будет достаточного количества денег. В результате ему придется жить с незнакомыми людьми в квартире из двух комнат, где одна комната проходная. Я не собираюсь продавать долю в квартире без его согласия, но не могу найти какого-то рабочего механизма, который бы дал моему отцу юридические гарантии и защиту и ограничить моё право на продажу моей доли. Скажите, пожалуйста, существует ли какое-то решение в моем случае?
Как либо ограничить, запретить прродажу доли вы не сможете. Только продажа с преимущественным правом.
Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Источник: www.gk-rf.ru/statia250
решение органа опеки и попечительства (подлинник и копия, при проживании в квартире несовершеннолетних);
отказы от участия в приватизации (подлинник и копия при наличии таковых) документы, подтверждающие отсутствие приватизированного жилья (подлинник и копия на каждого участника приватизации).
Также возможен доп пакет документов: свидетельство о браке и прочее
А чего он так боится то. Если квартира муниципальная, то и продать вы свою долю не сможете. А он приватизировать как вы написали не хочет. Успокойте его)Либо уговаривайте на приватизацию, но как выше описывал коллега. Дарение либо оформление на него. Главное чтоб он вас потом не выселил
0
1
0
1
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Можете предложить отцу приватизировать квартиру только ему, то есть, оформить право собственности не в долевой структуре, а сделать единоличным собственником только его. После его ухода Вы будете наследовать квартиру в качестве наследника первой очереди на общих основаниях. надеюсь, взаимоотношения с отцом у Вас всё же хорошие.
И ещё, Наталья, советую отцу поторопиться с приватизацией, которая заканчивается 1 марта следующего года.
Ещё один вариант: объяснить отцу, что после приватизации в долях Вы дарите свою долю отцу, и он становится единоличным собственником. Вообщем, варианты есть, главное довести это до Вашего отца.
Скажите, пожалуйста, существует ли какое-то решение в моем случае? Наталья
Только на доверии, продать действительно Вы не сможете не уведомив его о продаже, но и продать долю, тем более с проходными комнатами не очень просто, я б сказала невозможно.
Если более нет наследников, я бы рекомендовала отказаться Вам от приватизации и пусть отец будет единоличным собственником. Если же имеются супруга, и еще дети, то данный вариант исключаем, т.к. они так же будут иметь право на наследство и на долю в квартире
Распоряжение, в том числе продажа участником долевой собственности своей доли регулируется главой 16 ГК РФ, согласно которой собственник вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ. Эта норма предусматривает, что в случае продажи своей доли, участник долевой собственности обязан письменно уведомить других (другого) участников о своем намерении с указанием цены продажи. Если в течение месяца другой участник не согласится купить эту долю, то другой участник может его продать любым третьим лицам по цене, не ниже указанной в уведомлении.
Это правило распространяется и на жилые помещения. Ограничение прав собственника по распоряжению своим имуществом, в том числе долей в квартире, законом не предусмотрено. В практике такие доли в квартирах, что описано Вами, крайне трудно продать постороннему лицу — тем более в наше время, когда в продаже жилья очень много, выбор огромный. Далеко не каждый захочет жить в двухкомнатной квартире, где проходные комнаты, с посторонним для него человеком.
мой отец не хочет приватизировать квартиру, потому что боится, что я решу продать свою долю постороннему лицу, а он не сможет выкупить её у меня, т.к. у него не будет достаточного количества денег. В результате ему придется жить с незнакомыми людьми в квартире из двух комнат, где одна комната проходная. Наталья
Поясните, у Вас квартира на данный момент муниципальная? Не коммунальная?
0
0
0
0
Наталья
Клиент, г. Москва
Евгений, здравствуйте, муниципальная, не коммунальная
«как можно ограничить право на продажу доли в общей долевой собственности на квартиру»
Без согласия все зарегистрированных на одном лицевом счету невозможно заключить договор передачи квартиры в собственность (приватизировать), но если Ваш отец хочет выкупить Вашу долю, но боится по указанным мотивам, то
во-первых, у него будет преимущественное право на покупку, через которое Вы «переступить» не сможете, обязаны будете в нотариальном порядке уведомить его о продаже и выкупной цене
во-вторых, можете (если он боится именно завышения Вами выкупной цены доли квартиры после приватизации) предложить ему выкуп с закладкой через дипозит нотариуса с последующей приватизацией. То есть, заключаете с ним предварительный Договор в котором указываются основные действия сторон в предверии купли-продажи с фиксацией цены. После приватизации в силу заключенного договора Вы не сможете, вообще, продать долю другому лицу независимо от цены. Вы получите Свидетельства о праве, заключите основной ДКП и до или после его регистрации нотариус выдаст ему деньги. Покупают же не приватизированные квартиры, есть такая практика.
Добрый день. Ситуация такая:
Есть квартира площадью 33 кв.м, 1-комнатная.
Долевая собственность:
1. у меня 1/2 (получена по наследству)
2. у сводной сестры 1/2 (также по наследству)
Рыночная стоимость квартиры ориентировочно около 2 млн руб.
Я проживаю в другом городе (ехать около 2,5 часов), фактически пользоваться квартирой не могу.
Отношения со вторым собственником конфликтные.
После вступления в наследство второй собственник сменил замки (по её словам - в присутствии полиции).
Ключи мне не переданы, фактически доступа в квартиру у меня нет.
Дополнительно: у обоих собственников имеется иное жилое помещение.
Проблема
На рынке доли в квартирах обычно выкупаются с дисконтом примерно 40–60% от рыночной стоимости доли.
При этом по ст. 250 ГК РФ я обязан сначала предложить выкуп доли второму собственнику.
Продавать долю с таким дисконтом второму собственнику я не хотел бы.
При этом не исключаю продажу доли третьим лицам.
Возможно ли в моей ситуации обратиться в суд с иском о прекращении долевой собственности с продажей квартиры и разделом денежных средств между собственниками?
Насколько судебная практика допускает такие решения для небольших квартир (около 30–35 кв.м, 1 комната)?
Возможно ли в судебном порядке:
1. Обязать второго собственника выкупить мою долю
2. Либо обязать продать квартиру целиком с разделом денежных средств?
Является ли отсутствие доступа в квартиру (смена замков, непередача ключей) значимым фактором для суда?
Каким образом юридически правильно зафиксировать отсутствие доступа в квартиру?
Какие действия с моей стороны сейчас наиболее целесообразны с точки зрения судебной перспективы?
Мне нужна консультация нотариуса, подскажите возможно ли оформить такое соглашение между мной, бывшим супругом и третьим лицом?
Стороны:
1. «Сторона 1»;
2. «Сторона 2»;
3. Третье лицо, осуществляющее выплату компенсации (далее — «Сторона 3»).
1. Предмет соглашения
1.1. Сторона 3 обязуется передать Стороне 2 денежные средства в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей в качестве компенсации уплаченного первоначального взноса и ранее произведённых Стороной 2 платежей по ипотеке в течение 3 (трёх) месяцев с момента подписания настоящего соглашения, путём перевода на банковский счёт Стороны 2.
1.2. Сторона 2 подтверждает, что получение указанной суммы является встречным предоставлением за последующую передачу принадлежащей ему доли в квартире, расположенной по адресу: г.Красноярск, ул.Молокова 1К, кв.14 в пользу Стороны 3 после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения.
2. Порядок перевода компенсации
2.1. Сторона 3 переводит сумму 1 800 000 рублей на банковский счёт, указанный Стороной 2, в течение 3 месяцев с момента подписания соглашения.
2.2. Сторона 2 подтверждает получение суммы на счёт и фиксирует, что сумма является компенсацией первоначального взноса и ранее внесённых платежей по ипотеке.
2.3. Стороны признают, что до момента перевода суммы обязательства Стороны 2 по передаче доли не вступают в силу полностью, но подтверждаются соглашением.
3. Обязательство передать долю
3.1. Сторона 2 обязуется в течение 30 (тридцати) календарных дней после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения совершить нотариальную сделку по отчуждению принадлежащей ему доли квартиры в пользу Стороны 3.
3.2. Передача доли осуществляется путём дарения / купли-продажи (выбрать форму) без дополнительной оплаты, кроме уже полученной компенсации.
3.3. Сторона 2 обязуется предоставить Стороне 1 и Стороне 3 все необходимые документы и подписи, чтобы сделка была оформлена у нотариуса и зарегистрирована в Росреестре.
4. Запрет на отчуждение до сделки
4.1. До заключения основного договора Сторона 2 обязуется не отчуждать, не закладывать, не дарить, не продавать, не сдавать в аренду иным лицам свою долю, а также не совершать действий, затрудняющих последующее отчуждение доли в пользу Стороны 3.
5. Штрафные санкции
5.1. В случае отказа или уклонения Стороны 2 от совершения нотариальной сделки по отчуждению доли в установленный срок, он обязуется выплатить Стороне 3 солидарно штраф в размере 50% от рыночной стоимости квартиры.
6. Право на понуждение через суд
6.1. Настоящее соглашение является предварительным договором в смысле ст. 429 ГК РФ и может быть использовано Сторонами 1 и 3 для понуждения Стороны 2 к заключению основного договора в судебном порядке, если Сторона 2 откажется выполнять свои обязательства.
7. Права и обязанности Стороны 1
7.1. Сторона 1 принимает на себя обязанность погашать задолженность по ипотечному кредиту до момента полного исполнения обязательств.
7.2. Сторона 2 признаёт, что платежи Стороны 1:
• совершаются не в его интересах,
• не создают для него прав на возврат этих средств,
• не дают права предъявлять претензии к Стороне 1 в будущем.
8. Участие Стороны 3
8.1. Сторона 3 участвует в настоящем соглашении в качестве третьей стороны, подтверждает факт передачи денежных средств Стороне 2 и выражает согласие принять долю в собственность после погашения ипотеки и совершения отчуждения Стороной 2.
9. Заключительные положения
9.1. Стороны подтверждают, что подписывают настоящее соглашение добровольно, понимают его юридические последствия и обязуются исполнять все его условия.
9.2. Настоящее соглашение подлежит нотариальному удостоверению и может быть использовано в суде для защиты прав Сторон 1 и 3.
Добрый день.
15 лет назад, когда ребенку №1 был год, развелась с мужем и живу отдельно в квартире с родителями.
Бывший муж в жизни и воспитании ребенка никак не участвовал и не участвует.
3 года назад, будучи снова замужем замужем и имея ребенка№2, применив материнский капитал и личные средства, выкупила все доли в текущей квартире и выделила минимальные доли детям в этой квартире.
Сейчас собираемся идти на расширение и покупать частный дом с выделением еще больших долей детям. Знаем, что продажу текущей квартиры и покупку нового жилья надо проводить через разрешение органов опеки.
Нужно ли разрешение отца первого ребенка, который 15 лет не участвует в жизни ребенка, но не лишен родительских прав, на сделку по продаже текущей квартиры с долей ребенка№1 и покупку с выделением доли ребенка№1 в новой?
Согласен с коллегой. Добавляю перечнь документов для приватизации:
заявление;
паспорт или другой документ, удостоверяющий личность (подлинник и копия);
доверенность, заверенная нотариусом (подлинник и копия);
квитанция об уплате пошлины (подлинник и копия);
договор бесплатной передачи жилья в собственность граждан (два подлинника); договор социального найма (подлинник и копия);
поквартирная карточка (2 копии, заверенные должностным лицом);
решение органа опеки и попечительства (подлинник и копия, при проживании в квартире несовершеннолетних);
отказы от участия в приватизации (подлинник и копия при наличии таковых) документы, подтверждающие отсутствие приватизированного жилья (подлинник и копия на каждого участника приватизации).
Также возможен доп пакет документов: свидетельство о браке и прочее
А чего он так боится то. Если квартира муниципальная, то и продать вы свою долю не сможете. А он приватизировать как вы написали не хочет. Успокойте его)Либо уговаривайте на приватизацию, но как выше описывал коллега. Дарение либо оформление на него. Главное чтоб он вас потом не выселил