Здравствуйте, Дмитрий.
Ситуация, которую Вы описываете, к сожалению, достаточно типовая для наследственных 1-комнатных квартир с долевой собственностью 1/2 + 1/2.
Возможно ли в моей ситуации обратиться в суд с иском о прекращении долевой собственности с продажей квартиры и разделом денежных средств между собственниками?
Да, обратиться в суд с требованием о прекращении долевой собственности возможно, но суд не обязан удовлетворять такое требование автоматически.
В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ:
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
В Вашей ситуации важные факторы:
— квартира 1-комнатная, физически разделить невозможно;
— доли равные, но совместное пользование объективно невозможно;
— конфликтные отношения;
— Вы фактически лишены доступа;
— у обоих собственников есть иное жильё;
— Вы проживаете в другом городе.
Все эти обстоятельства работают в Вашу пользу, но их нужно грамотно доказать.
Возможно ли в судебном порядке: 1. Обязать второго собственника выкупить мою долю
Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, суд может обязать остальных собственников выплатить компенсацию и прекратить право собственности, только если одновременно установлено, что:
1. доля незначительна;
2. доля не может быть реально выделена;
3. собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Ключевой момент именно в Вашем случае то, что при доле 1/2 суды обычно не считают её «незначительной».
Это означает, что классический принудительный выкуп по п. 4 ст. 252 ГК РФ практически невозможен.
Возможно ли в судебном порядке: 2. Либо обязать продать квартиру целиком с разделом денежных средств?
Да, обязать продать квартиру целиком с разделом денежных средств в судебном порядке возможно.
Правовое основание — ст. 252 ГК РФ.
При невозможности реального раздела имущества и невозможности совместного пользования суд вправе прекратить долевую собственность, выбрав способ, обеспечивающий баланс интересов сторон, в том числе реализацию объекта с последующим распределением вырученных средств пропорционально долям.
Данный вариант является наиболее устойчивым и часто применяемым судами по спорам об 1-комнатных квартирах с долями 1/2.
Является ли отсутствие доступа в квартиру (смена замков, непередача ключей) значимым фактором для суда?
Да, является значимым фактором.
Смена замков и непередача ключей расцениваются судами как фактическое лишение собственника права владения и пользования имуществом, что свидетельствует о невозможности совместного пользования и может квалифицироваться как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Данные обстоятельства напрямую учитываются судами при рассмотрении требований о прекращении долевой собственности и выборе способа её прекращения.
Каким образом юридически правильно зафиксировать отсутствие доступа в квартиру?
Юридически правильно фиксировать отсутствие доступа комбинацией письменных и официальных доказательств.
Оптимальный порядок такой:
1. Письменное требование второму собственнику о передаче ключей и обеспечении доступа
(заказное письмо с уведомлением и описью вложения).
2. Фиксация попытки попасть в квартиру, а именно выезд к квартире и составление акта о невозможности доступа с участием участкового полиции или нотариуса, или представителя управляющей компании...
В акте указывается факт смены замков и отсутствие ключей.
3. Обращение в полицию по факту воспрепятствования пользованию жилым помещением
(достаточно регистрации заявления; отказ в возбуждении дела также является доказательством).
4. Сохранение переписки (сообщения, ответы, отказы в передаче ключей).
Совокупность этих документов признаётся судами надлежащим подтверждением отсутствия доступа.
Какие действия с моей стороны сейчас наиболее целесообразны с точки зрения судебной перспективы?
Вам нужно действовать последовательно:
1. Зафиксировать отсутствие доступа.
Направить письменное требование о передаче ключей, зафиксировать попытку попасть в квартиру с актом (полиция, нотариус, УК), при необходимости обратиться в полицию.
2. Собрать доказательства невозможности совместного пользования
Подготовить переписку, обращения, подтверждение конфликтных отношений, документы о проживании в другом городе.
3. Подтвердить наличие у сторон иного жилья
Получить выписки из ЕГРН на иные жилые помещения обоих собственников.
4. Заказать независимую оценку рыночной стоимости квартиры (именно квартиры целиком, а не доли).
5. Определить способ судебной защиты, то есть подготовить иск о прекращении долевой собственности с альтернативными требованиями:
— о продаже квартиры с торгов и разделе денежных средств;
— либо о выплате компенсации за долю.
При необходимости могу подготовить соответствующие документы.
Обязать одного из собственников продать как свою долю, так и всю квартиру целиком вместе со вторым собственником также нельзя.
В силу закона право распоряжения своим имуществом является прерогативой только самого собственника.
Есть исключения, указанные в законе. Но в Вашем случае таких исключений нет. Суд не вправе заставить собственника продавать своё имущество.
Отсутствие доступа в квартиру, да и сам тот факт, что второй собственник препятствует Вашему доступу в квартиру, будут значимыми для суда обстоятельствами.
Но в том случае, если Вы будете обращаться в суд с исковыми требованиями об определении порядка владения и пользования квартирой, как общим имуществом.
И я полагаю, что в Вашем случае это, пожалуй, единственный выход из сложившейся ситуации.
В соответствии с п 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ:
То есть если не получается договориться со вторым собственником о том, кто и каким образом из Вас двоих будет пользоваться квартирой, то спор может разрешить суд.
А пунктом 2 статьи 247 ГК РФ также предусмотрено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. А если это невозможно, то он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Иначе говоря, Вы можете сначала предложить второму собственнику определить порядок владения и пользования квартирой.
Например, что она там будет проживать или сдавать квартиру третьим лицам в наём, а Вам переводить половину суммы арендной платы.
Направить такое предложение следует в письменной форме (лучше заказным письмом с описью вложения, чтобы осталось подтверждение для суда).
А если она отказывается или не отвечает в указанный Вами срок, то обращаетесь в суд с иском об определении порядка владения и пользования квартирой.
В иске можете просить определить порядок владения и пользования квартирой. Например, в совместное пользование или, как указал выше, в пользование второго собственника с возложением на него обязанности выплачивать Вам ежемесячную компенсацию в размере средней рыночной арендной платы за аналогичную квартиру на основании пункта 2 статьи 247 ГК РФ.