8 499 938-65-20
Бесплатная консультация юриста
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
600 ₽
Вопрос решен

Продажа квартиры менее 3лет. Предпочтительная схема продажи

Добрый день!

Ситуация следующая.

В 2014г мама приобрела квартиру по ДДУ за 5млн.руб. (св-во о рег-ции права также получено в 2014г.).

Далее мама дарит сыну (мне) эту квартиру также в 2014г. (имеется св-во о рег-ции права).

Сейчас возникла необходимость продать эту квартиру. Реальная текущая стоимость квартиры - 8,5млн.руб. На нее и будем ориентироваться при продаже. Т.к. в собственности квартира менее 3 лет, то придется платить налог. Большой. Чего очень не хочется делать).

Прикинул 2 возможные схемы будущей продажи квартиры. Нужна консультация специалиста относительно отсутствия противоречий с действующим налоговым законодательством в этих схемах:

1) Обратно передарить маме квартиру.

При продаже кв-ры за 8,5млн мама предоставляет документы о своих фактически понесенных расходах (5млн.руб.) на приобретение этой кв-ры в 2014г. Тогда получается, что Налог = (8,5млн.руб - 5млн.руб)*13%

2) Подарить маме 2/3 квартиры. И продавать квартиру по долям.

Тогда расчет налогов должен быть такой:

НалогМама=(8,5млн.руб*(2/3) - фактически понесенные расходы на всю квартиру)

НалогСын = (8,5млн.руб*(1/3) - 1млн.руб.)

Показать полностью
, Михаил Баранов, г. Москва
документы для продажи квартирыпокупка квартиры

Здравствуйте, Михаил!

1) Обратно передарить маме квартиру. При продаже кв-ры за 8,5млн мама предоставляет документы о своих фактически понесенных расходах (5млн.руб.) на приобретение этой кв-ры в 2014г. Тогда получается, что Налог = (8,5млн.руб — 5млн.руб)*13%
Михаил

Обратное дарение квартиры не позволит учесть расходы понесенные мамой при покупки квартиры, для уменьшения налогооблагаемой базы при ее продажи, так как фактически она становится новым собственником на основании договора дарения, а значит никаких расходов не понесла. То что она понесла расходы при первой покупки квартиры, не будет иметь значения для налоговой.

2) Подарить маме 2/3 квартиры. И продавать квартиру по долям. Тогда расчет налогов должен быть такой: НалогМама=(8,5млн.руб*(2/3) — фактически понесенные расходы на всю квартиру) НалогСын = (8,5млн.руб*(1/3) — 1млн.руб.)
Михаил

Да Вы можете так же поступить, подарив часть доли в квартире маме, но при этом и Вы и мама могут использовать только налоговой вычет, который равен 1 млн. руб. на каждого долевого собственника.
Единственный способ попытаться избежать уплаты налога, это через суд признать договор дарения недействительным (мотив можно придумать), но это займет приличное время и подобная сделка может отпугнуть покупателей.

0
0
0
0

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.

В соответствии со ст. 220 НК РФ сумма налога будет исчисляться без учета фактических расходов на приобретение квартиры, т.е. 13% от суммы продажи свыше 1 млн. (13% от 7,5 млн.)

Таким образом, лучше подарить долю и уменьшить сумму на 1 млн с каждого, итого сумма налогов составит 13% от 6,5 млн. руб.

0
0
0
0
1) Обратно передарить маме квартиру. При продаже кв-ры за 8,5млн мама предоставляет документы о своих фактически понесенных расходах (5млн.руб.) на приобретение этой кв-ры в 2014г. Тогда получается, что Налог = (8,5млн.руб — 5млн.руб)*13%
Михаил

Здравствуйте!

Исключено. Расходы она не сможет учесть, так как квартира будет приобретена по безвозмездной сделке. Предыдущий договор долевого строительства уже не будет учтен.

2) Подарить маме 2/3 квартиры. И продавать квартиру по долям.
Михаил
Тогда расчет налогов должен быть такой: НалогМама=(8,5млн.руб*(2/3) — фактически понесенные расходы на всю квартиру) НалогСын = (8,5млн.руб*(1/3) — 1млн.руб.)
Михаил

Снова не верно.

Если продать квартиру по долям, то сможете уменьшить доход лишь на сумму имущественных налоговых вычетов каждый по 1 млн рублей., то есть на 2 млн рублей при условии, если каждый заключит отдельный договор купли-продажи.

Если же продажа пройдет одним договором, то он (1 млн руб) распределится пропорционально долям.

0
0
0
0

Здравствуйте.

1) Обратно передарить маме квартиру. При продаже кв-ры за 8,5млн мама предоставляет документы о своих фактически понесенных расходах (5млн.руб.) на приобретение этой кв-ры в 2014г. Тогда получается, что Налог = (8,5млн.руб — 5млн.руб)*13%
Михаил

Данный вариант не подходит, поскольку учесть расходы на приобретение данной квартиры до ее отчуждения третьему лицу с последующим обратным дарением не получится.

2) Подарить маме 2/3 квартиры. И продавать квартиру по долям. Тогда расчет налогов должен быть такой: НалогМама=(8,5млн.руб*(2/3) — фактически понесенные расходы на всю квартиру) НалогСын = (8,5млн.руб*(1/3) — 1млн.руб.)
Михаил

И опять — нельзя будет учесть фактические расходы на ее покупку. Квартира получена будет мамой по договору дарения — по безвозмездной сделке. Расходов на ее приобретение нет.

Если будете продавать по долям отдельными договорами (желательно еще и с разрывом во времени между сделками), то каждый из вас сможет получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

1
0
1
0
Анастасия Наумова
Анастасия Наумова
Юрист, г. Томск

Обратите внимание — если вы в том же налоговом периоде будете брать другую квартиру и ранее вычетом при покупке не пользовались, Вы вправе получить налоговый вычет при покупке жилья с суммы в 2 млн. рублей (т.е. максимум 13% от 2 млн. — 260 тыс.) и на эту сумму уменьшить подлежащий уплате после продажи первой квартиры НДФЛ. Иными словами — можете произвести своеобразный зачет подлежащего уплате НДФЛ и подлежащего возврату Вам из бюджета НДФЛ по вычету при покупке квартиры.

1
0
1
0
Анастасия Наумова
Анастасия Наумова
Юрист, г. Томск

Письмо Минфина о возможности получения двух вычетов — при продаже и при покупке, — в одном периоде:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Сумма дохода, превышающая суммы примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного п. 1 ст. 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
В то же время в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.
Согласно абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Если продажа жилого помещения и покупка нового жилья (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на него) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, установленными пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 Кодекса.
По вопросу заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц для получения имущественных налоговых вычетов следует обратиться в налоговый орган по месту жительства.
Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиС.В.РАЗГУЛИН
1
0
1
0
Похожие вопросы
Нотариат
К примеру может случиться такая ситуация: (что собственник после продажи квартиры подаст на банкротсво или
Здравствуйте! Покупаем с мужем недвижимость, квартиру под семейную ипотеку 2%, детей нет.У квартиры один собственник, он находится в Москве, ему эту квартиру подарили родители. То есть она в дарственной. Продажей занимается его мать по доверенности. Риэлтор от продавца говорит, что все документы в порядке и ничего дополнительного не нужно. Юридический отчет по квартире дадут на руки. Так же банк предлагает доп.страховку и проверку от юристов на этого собственника. К примеру может случиться такая ситуация:(что собственник после продажи квартиры подаст на банкротсво или признает себя невменяем на момент сделки) Нужно ли оформить нотариально заверенный документ , чтобы квартиру не смогли изъять в случае чего или проверки от банка будет достаточно?
, вопрос №4960904, Софья, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Налоговое право
При продаже квартиры в совместной собственности, доход по договору купли-продажи получил муж, предоставил
При продаже квартиры в совместной собственности, доход по договору купли-продажи получил муж, предоставил 3-НДФЛ и оплатил налог с дохода, налоговая просит предоставить 3-НДФЛ жену, как поступить верно?
, вопрос №4956959, Ирина, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Семейное право
Или же надо сначала покупать недвижимость, а потом уже продавать квартиру?
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Вот у нас куплена квартира за материнский капитал + свои средства, мат капитал вложен туда только за первого ребенка. То есть делить доли нужно только на того ребенка, на которого выдавался мат капитал или же на последующих тоже? И для продажи квартиры, можно ли для начала прописать детей, к примеру, у родственников, а на деньги с продажи квартиры уже купить что-то другое? Или же надо сначала покупать недвижимость, а потом уже продавать квартиру?
, вопрос №4954499, Ксения, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Налоговое право
Нужно ли платить налог 13% после продажи квартиры, если она в приватизации менее трех лет, но является единственным жильем?
Нужно ли платить налог 13% после продажи квартиры, если она в приватизации менее трех лет, но является единственным жильем?
, вопрос №4950476, Диана, г. Москва

У вас похожая ситуация?

Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Дата обновления страницы 10.01.2016