Как платить налог с продажи квартиры, купленной до брака?

Квартиру будем покупать на деньги проданной квартиры (купленной мной до брака). Оформлять дарственную не буду.

Согласно Налоговому кодексу РФ:

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта
недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по
состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная
регистрация перехода права собственности на продаваемый объект
недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях
налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного
объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по
состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная
регистрация перехода права собственности на соответствующий объект
недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В
случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества,
указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января
года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права
собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не
применяются.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3
статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение
следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом
особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли
(долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе
из состава участников общества, при передаче средств (имущества)
участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении
номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке
прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору
инвестирования долевого строительства или по другому договору,
связанному с долевым строительством);
2. Имущественный налоговый
вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи,
предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые
помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в
указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика
менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого
имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего
Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих
облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
имущества.

Если у старой квартиры установлена кадастровая стоимость и цена продажи будет меньше 70% кадастровой стоимости, то НДФЛ рассчитывается с 70% этой кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость не установлена, это правило не действует.

Если цена продажи выше 70% кадастровой стоимости, то НДФЛ рассчитается с доходов полученных с продажи квартиры за вычетом расходов на ее приобретение. Если продаете по той же цене что и купили и сумма сделки больше 70% кадастровой стоимости то НДФЛ не будет начисляться.

Теперь давайте разберемся с продажей новой квартиры.

Налоговый кодекс РФ
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Если вы приобретаете квартиру совместно с мужем, то на каждого оформляется доля в размере 1/2 на квартиру. С 1 января 2016 года минимальный срок владения при купле-продажи квартиры для расчета НДФЛ равен 5 годам, а не 3 как раньше. 3 года остаются только для сделок дарения между близкими родственниками, приватизации и передача в собственность с пожизненным содержанием и иждивением.

Опять-таки все зависит от того установлена ли кадастровая стоимость на квартиру.

1. Если да, и размер сделки меньше 70% это кадастровой стоимости, то НДФЛ выплачивается с 70% кадастровой стоимости, если больше, то с разницы между ценой покупки и продажи. НДФЛ платиться каждым собственником отдельно, пропорционально размеру принадлежащей доли.

К слову сказать доли в праве собственности на квартиру могут быть проданы отдельно. В этом случае НДФЛ платит только продавец.

2. Если кадастровая стоимость не установлена, то НДФЛ платиться просто с разницы между ценой покупки и продажи. Либо оформляется налоговый вычет.

В случае с налоговым вычетом НДФЛ платиться с цены продажи кваритры за вычетом 1 000 000 рублей.