Дарение денег сыну на приобретение квартиры надо документально оформить?

Здравствуйте! У меня такая ситуация, расхожую с гражданским мужем и он готов оформить на меня свою квартиру в рассрочку. Часть денег я ему отдаю как первоначальный взнос. А остальную сумму на 20 лет в рассрочку. Так поняла такой договор между физическими лицами возможно сделать. Мы договорились, так как нам уже к 50 годам, что в случае моей смерти квартира достанется его племянникам. Вопрос такой, так понимаю на всё это время, до полной выплаты, квартира будет в залоге у продавца? Могу ли я оформить завещание на квартиру под залогом его племянникам? И второй вопрос, может ли он написать завещание на этот залог, т.е. указать кто будет получать платежи по рассрочке в случае его смерти и кто будет снимать потом обременение?

При разводе с мужем подлежит ли разделу квартира, которая оформлена в дарение моим папой мне? Ранее собственником была моя покойная мама. Сейчас собственник я. Муж в покупку не вкладывался (квартиру мама купила, когда я была ребенком). Муж и дети прописаны. Слышала, что вышли поправки в июле 2025 и дарение тоже подлежит разделу. Так ли это?