Покупка квартиры общая совместная собственность

Петр, добрый день!

В силу ст. 35 Семейного кодекса

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Соответственно необходимо нотариально заверенное согласия второго супруга. Актуальная выписка из ЕГРП, ее лучше заказать самостоятельно в Росреестре (по моему 300 р.) чтобы быть 100% уверенным в ее достоверности, актуальную форму 9 (о зарегистрированных в квартире лицах), предварительное согласие на сделку органов опеки если есть несовершеннолетние на которых зарегистрированы доли (даже если они не прописаны в квартире). Ну и отказы (нотариальные) других долевых собственников если таковые есть. Всех сособственников вы как раз и увидите в выписке из ЕГРП.

Для продажи свидетельство, основание приобретения (договор ДДУ зарегистрированный и акт приемки от застройщика). Вообще чтобы сделка прошла быстрее и надежней лучше ее делать через нотариуса, но это будет стоить в районе 17-19 тыс. (цены по СПб) в Москве может дороже, он же будет составлять договор с учетом озвученных сторонами договора условий.

Какие документы необходимо запросить, чтобы риск стремился к нулю?
Петр

Для сделки Вам потребуется:

паспорта ( продавца и покупателя), либо доверенностьнотариаьно заверенная, если кто — то будет представлять интересы по доверенности

свидетельство о регистрации права собственности на квартиру

кадастровый паспорт на квартируь (кадастровый паспорт может потребовать банк, если квартиру покупать будете по ипотеке)

Справка об отсутствии долгов по ЖКУ и электроэнергии

Выписка из домовой книги
Согласие второго супруга на продажу квартиры ( если квартира не в долях)

Как составляется договор купли продажи. кто там фигурирует? Имеет ли значение, если ли у них дети, если они там не прописаны?
Петр

В произвольной форме, Сторонами в договоре является продавец и покупатель

Если дети не имеют долей и не зарегистрированы в данной квартире, то их наличие значения не имеет

Добрый день!

Договор купли-продажи Вы можете составить самоятельно или обратиться за помощью к юристу.

Если продажа будет на одного из супругов оформлена, то от второго требуется нотариальное согласие на продажу квартиры.

Если дети не прописаны и не собственники, то на куплю-продажу это не влияет.

Уважаемый Петр! Здравствуйте! Попросите Продавцов взять выписку из ЕГРИП, также справку из паспортного стола… Если Квартира оформлена только на одного из супругов, то возьмите нотариальное согласие второго на продажу (если квартира приобретена в период брака)… Поинтересуйтесь нет ли брачного договора… По детям — если есть, — лучше снять с регистрационного учета (там, к бабушкам)… Еще узнайте есть ли долги за ЖКУ, то есть посмотреть квитанции ..

Здравствуйте.

Про согласие второго супруга написали, дополню по детям.

По действующему законодательству РФ дети не имеют права на имущество родителей:

СК РФ, Статья 60. Имущественные права ребенка
4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

Поскольку у детей нет доли в праве собственности, они не имеют права на жилье родителей и те могут производить его отчуждение без всяких ограничений. Получать согласия органа опеки для сделки не требуется.

Однако рекомендую Вам уточнить, не были ли пущены на приобретение этой квартиры средства материнского капитала. Это имеет большое значение, т.к. в этом случае родители обязаны сначала выделить доли детям, а потом их продавать с покупкой нового жилья, зачастую родители уклоняются от такой обязанности, что влечет риск оспаривания сделки в интересах несовершеннолетних.

Какие документы необходимо запросить, чтобы риск стремился к нулю? Какие документы они должны предоставить для продажи? Как составляется договор купли продажи. кто там фигурирует? Имеет ли значение, если ли у них дети, если они там не прописаны?
Петр

Здравствуйте. В данном случае нужны:

— Договор купли-продажи.

— Договор ДДУ

— Доверенность от 2го супруга, если оформлять документы будет кто то один.

Можете попросить справку о выплаченных за квартиру средствах, но если оформлена квартира в собственность, то маловероятно, что средства не уплачены.

Риск тут в том, чтобы оба супруга были дееспособны, можете попросить справки с ПНД показать. И проверьте по выписке с Росреестра, чтобы квартира не была под залогом или на неё не был наложен арест.

Проверьте на сайте ФССП нет ли долгов на продавцах.

Согласие супруга не нужно, так как продавца 2, и они оба продают, раз в совместной собственности.

Как составляется договор купли продажи. кто там фигурирует? Имеет ли значение, если ли у них дети, если они там не прописаны?
Петр

У любого юриста можете составить, если сами не знаете как. Или взять шаблон с интернета.

Фигурируют продавец и покупатель.

Дети значения не имеют, у них доли там нет как понимаю. Но проверить не куплена ли с помощью материнского капитала стоит. Если да, то тут доля у ребёнка будет.

Какие документы необходимо запросить, чтобы риск стремился к нулю?
Петр

документы подтверждающие право собственности на эту квартиру и отсутствие обременений

Какие документы они должны предоставить для продажи?
Петр

Если они оба собственники и указаны в свидетельстве о праве собственности то никаких дополнительных документов не требуется, если указан только один из супругов, то требуется нотариальное согласие второго на продажу

Как составляется договор купли продажи. кто там фигурирует?
Петр

Фигурируют продавец и покупатель

Имеет ли значение, если ли у них дети, если они там не прописаны?
Петр

Сколько детям лет и использовались ли средства материнского капитала при покупке по ДДУ?

У продавца должны быть:

свидетельства о праве собственности

договор основания на каждого владельца;
технический и кадастровый паспорт.

В квартире должны отсутствовать временно выписанные лица, так как они могут прописаться уже к новым владелцам.

К ним относятся:

— заключенные, отбывающие срок наказания;
— военнослужащие срочной службы;
— дети, находящиеся в воспитательных учреждениях;
— пожилые люди, помещенные в дома престарелых;
— лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.

3. Квартира не обременена ничем:

Не сдана в аренду

Не находится в залоге

Не находится под арестом

Не находится в ренте

Не является предметом судебного разбирательства.

4 Если делалась перепланировка, то она должна быть узаконена

5. Нотариальное согласие супруга

6. Если есть ребенок, разрешение от органов опеки

Здравствуйте!

которая в общей совместной собственности у супругов
Петр

В данном случае оба супруга могут выступить продавцами, и для вас это лучший вариант.

Для Росреестра нужно:

1. паспорта продавцов и покупателя;

2. договор купли-продажи;

3. акт приема-передачи;

4. справка о лицах зарегистрированных в данном жилом помещении (об отсутствии зарегистрированных);

5. свидетельство о ГРП продавцов

6. квитанция об уплате госпошлины покупателем.

Можете также попросить следующие документы, но их в Росреестр необязательно представлять:

кадастровый паспорт,

справка об отсутствии задолженности по квартплате, за электричество, за газ.