Хочу купить квартиру, у продавца все доки в порядке, говорит не женат , в паспорте отметок о семейном положении нет, паспорт не менялся с 2002г, но я сомневаюсь (продавцу 40 лет), вдруг при замене паспорта просто не указал что женат, знаю точно такое возможно. Как мне это проверить? Да, агент посоветовал взять от продавца нотариальное подтверждение, о том что он не женат. Если вдруг появится жена, сможет ли она оспорить сделку?
Как мне это проверить?
Павел
Уважаемый Павел,
Попросить продавца взять справку из ЗАГСа по месту жительства о семейном положении.
Да, агент посоветовал взять от продавца нотариальное подтверждение, о том что он не женат. Если вдруг появится жена, сможет ли она оспорить сделку?
Павел
Здравствуйте. Недавно точно такой же вопрос обсуждался. Не Вы задавали его?
Нотариальное подтверждение поможет в том плане, что будет доказательством, что Вы не знали, что он женат и почти наверняка сделка оспорена не будет, так как Вы добросовестный приобретатель.
ГК РФ
Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретательне знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как мне это проверить?
Павел
Как указал коллега попросите взять справку с ЗАГСа, но доказательство слабое, тем что они мог и не по месту нынешнего жительства брак регистрировать. да и вообще не по месту жительства.
Но тем не менее как вариант тоже хорошо.
Просмотрел суд. практику. Согласен с коллегами, что оспорить такую сделку в принципе потенциальная жена может. Суды за редким исключением удовлетворяют такие требования.
Апелляционное определение Вологодского областного суда от 17.06.2015 N 33-3048/2015
Как разъяснил суд, истица не давала нотариально удостоверенного согласия на заключение ответчиком сделки по распоряжению имуществом, находящимся в совместной собственности сторон, то есть сделка ничтожна в силу закона, что является основанием для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры (абз. 2 п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Апелляционное определение Тюменского областного суда от 17.06.2015 по делу N 33-3206/2015
Суд отказал в удовлетворении заявления о понуждении к заключению договора купли-продажи и удовлетворил встречное исковое требование о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры. Как разъяснил суд, поскольку квартира является совместной собственностью супругов, нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение спорной квартирой получено не было, суд пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры не соответствует требованиям п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
Добрый день, Павел!
На 100 % проверить врет продавец или нет невозможно. Вам правильно подсказали, что необходимо идти к нотариусу и заверять у него заявление продавца, что он в браке не состоит. ЗАГСЫ не имеют единой базы насколько знаю, поэтому собрать информацию со всех ЗАГСов невозможно.
Оспорить в этом случае сделку будет невозможно, так как Вы являетесь добросовестным покупателем.
Статья 35 Семейного кодекса РФ. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию итолько в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Жене придется доказывать, что Вы знали о ее существовании. Сделать она может только в течение года с момента как узнает о совершении сделки.
Удачи!
Если вдруг появится жена, сможет ли она оспорить сделку?
Павел
Здравствуйте! Теоретически да, так как здесь добросовестность приобретателя не имеет значения в силу п. 3 ст. 35 СК РФ
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
То есть, если квартира приобретена в браке, то нотариальное согласие супруги необходимо.
Для страховки Вы вправе требовать предоставить свидетельство о расторжении брака, если продавец в браке состоял. Если он в браке не состоял, то и свидетельство он предоставить не сможет.
Да, агент посоветовал взять от продавца нотариальное подтверждение, о том что он не женат.
Павел
А оно не поможет, если при совершении регистрации перехода прав необходимо нотариальное согласие супруги.
Хочу купить квартиру, у продавца все доки в порядке, говорит не женат, в паспорте отметок о семейном положении нет, паспорт не менялся с 2002г
Павел
Скажите, а в каком году приобрена квартира и что является правоустанавливающим документом?
Если даже появится жена и подаст иск, будет действовать вышеуказанный п.2 ст. 35 СК РФ, т.е. иск не будет удовлетворен, так как покупатель не знал и не должен был знать о несогласии супруги.
Ахмадиев Вагиз
Верховный суд РФ уже давно разобрал эту ситуацию и пояснил, что применение п. 2 ст. 35 СК РФ к сделкам по распоряжению имуществом, при которых требуется нотариальное согласие супруга основано на неверное толковании закона и применять нужно п. 3 ст. 35 СК РФ.
Например,
Определение Верховного Суда РФ от 06.12.2011 N 67-В11-5
Дело об отмене договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки направлено на новое рассмотрение, так как суд при разрешении дела не применил к возникшему спору нормы п. 3 ст. 35 СК РФ, подлежащие применению.
"Однако суд при разрешении дела не применил к возникшему спору нормы п. 3 ст. 35 СК РФ, а руководствовался положениями абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ и п. 3 ст. 253 ГК РФ, что нельзя признать правильным."
Здравствуйте!
Да буквально на днях такой вопрос был.
Да, агент посоветовал взять от продавца нотариальное подтверждение, о том что он не женат.
Павел
В данном случае в Росреестр наряду с другими документами, представляется нотариально удостоверенное ЗАЯВЛЕНИЕ гражданина об отсутствии у него супруга (он не состоит в браке).
СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию итолько в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Исходя из выделенной нормы закона, при наличии нотариально удостоверенного заявления об отсутствии супруги покупатель докажет, что не знал и не должен быть знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Если даже появится жена и подаст иск, будет действовать вышеуказанный п.2 ст. 35 СК РФ, т.е. иск не будет удовлетворен, так как покупатель не знал и не должен был знать о несогласии супруги.
Моя жена уже задавала такого типа вопрос, но не правильно его сформулировала, оказалось что продавец вообще не был женат, по началу мы поняли что был женат и разведен, я посмотрел судебную практику, получается, что даже если в судах первой инстанции покупателя признают добросовестным, то в судах высших инстанций все равно сделку купли продажи признают недействительной, Квартира новая приобретена продавцом по договору долевого строительства
Здравствуйте, Павел.
Не соглашусь с коллегами в том, что жене будет необходимо доказывать о том, что вы знали о несогласии другого супруга. Что якобы спасет вас от возможности признания сделки недействительной.
На самом деле, в данном случае будет действовать часть 3 ст. 35 СК РФ:
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Данная норма не требует ничего доказывать по поводу знания-незнания покупателя. Это — самостоятельное основание для оспаривания сделки. И в этом случае супругу не требуется доказывать, что покупатель знал о том, что супруг против продажи.
Вполне достаточно одного обстоятельства — отсутствия нотариального согласия второго супруга. Это прямо указано в норме.
При этом добросовестность ваших действий не имеет значения.
К сожалению, сейчас только делаются попытки создания единой базу ЗАГСов, поэтому достоверных сведений о семейном положении получить невозможно.
Нотариально заверенное заявление о том, что продавец не женат, не застрахует вас от признания сделки недействительной в случае, если выяснится обратное. И не лишит возможности супругу оспаривать сделку. Так как супругаможет узнать о сделке, например, через пять или десять лет. И в течение года с этого момента вправе обратиться в суд. Но даже если продавец не женат, жизнь покупателя в такой квартире можно сравнить с жизнью на пороховой бочке.
Если сделка вызывает сомнения, лучше отказаться от ее заключения. В противном случае придется идти на риск.
Так в чем сомнение? Если паспорт от 2002 года, то значит штамп в нем должен быть, так как паспорт сдается в ЗАГСе, а после получения в нем уже штамп.
Но продавцу ничто не мешало вступить в брак до 2002 года, потом паспорт потерять (не обязательно специально, всякое бывает) и получить новый, но уже без штампа. Я в практике несколько раз сталкивалась с ситуацией, когда женатые клиенты умудрялись получить паспорт без штампа. Причем даже не намеренно.
В ЗАГСе такие справки не дают у них нет общей базы данных
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
Жена может оспаривать сделку, но она должна доказать, что Вы знали о ее существовании.