Признание права собственности по предварительному договору купли-продажи

Добрый день!

На Ваш вопрос сообщаю следующее.

Из положений Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что:

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно статье 487 Гражданского кодекса:

3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Из изложенных положений следует, что:

1) Заключенный Вами предварительный договор фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и соответственно на него распространяются положения закона касающиеся купли-продажи, а не предварительного договора.

2) Так как, строительство объекта в настоящий момент не оконченно, право собственности на него, за продавцом не зарегистрированно, Вы не можете получить право собственности на данный объект.

3) При этом, Вы вправе потребовать от продавца возврата уплаченных ему денежных сумм и процентов за их пользование, а также причиненных убытков, при их наличии.

С уважением, Алексей.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с условиями Предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи недвижимого имущества.

По Предварительному договору купли-продажи недвижимости на соинвестора ставится в зависимость от факта оформления права собственности на Застройщика, т.е. пока Застройщик не оформит на себя право собственности, он не сможет заключить с Вами основной договор купли-продажи. Вам остается либо дождаться когда закончиться строительство, либо расторгать договор с возвратом денег, пени и неустойки.

Принимая во внимание, что в соответствии с законом убытки могут быть возмещены и в натуре, исходя из вышеназванных норм, а также буквального смысла положений статей 12 и 15 Гражданского Кодекса РФ, учитывая окончание срока действий предварительного договора, из чего вытекает Ваше право заявлять о нарушении стороной его условий (о его неисполнении), полагаю возможным взыскание в судебном порядке в Ваше собственность недостроенного объекта недвижимости как совокупности строительных материалов, что позволит Вам затем самостоятельно или с привлечением третьих лиц завершить строительство и получить право собственности на законченный объект недвижимости.