Правильно исчислить сумму налога при сложной сделке с недвижимостью

Вопрос 3: можно ли будет не платить налог с продажи объекта недвижимости ввиду того, что в этом же году будут понесены затраты на приобретение другого объекта недвижимости?
Антон

Если обе сделки совершены в одном налоговом периоде (для НДФЛ это календарный год), отразив обе сделки в поданной по окончании года 3-НДФЛ и заявив о получении налогового вычета в связи с приобретением объекта недвижимости на основании п. 3 ч. 1 ст. 220 НК вы им так сказать «заминусуете» подлежащий оплате налог с продажи полученной в наследство доли т.к. размер вычета (260 тыс.) превышает подлежащий уплате с продажи налог. Следовательно обязанности по оплате налога с продажи у вас не возникнет.

Но все это можно будет сделать, при условии что никогда ранее вы налоговым вычетом на приобретение недвижимости не пользовались, либо если пользовались им в отношении объектов н/д, право собственности на которые возникло после 01.01.2014 и вычет не был использован полность (т.е. приобретенный объект стоил менее 2 млн. В последнем случае использовать можно только оставшуюся часть вычета.

Вопрос 4: можно ли будет на разницу между суммой продажи и покупки (9 млн — 2.5 млн = 6.5 млн) запросить налоговый вычет уже для нового объекта недвижимости (насколько я помню, максимальный — 2 млн руб, что означает возмещение НДФЛ в размере 260 тыс руб).
Антон

Нет, вычет при продаже отдельно вычет при покупке отдельно. К тому же вычет при покупке, в отличие от первого предоставляется 1 раз в жизни (т.е. 260 тыс. вернуть по этому основанию можно 1 раз, но с нескольких объектов а не с каждого). Они схлопываются частично когда происходят две сделки (продажа и покупка в одном налоговом периоде)

Дмитрий, а обоснование не хотите привести? Я вот в письме Минфина свежем увидел рыночную, а вы где увидели кадастровую? Речь не о налоге с продажи квартиры а о налоге с дарения. Возможно не прав и изменения после 01.01.2016 затронули и эту часть НК
Власов Андрей

6. Налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного гражданином имущества.
Как показало изучение судебной практики, суды сталкиваются с трудностями при рассмотрении споров об исчислении гражданами налога с дохода, полученного при получении имущества в дар.
По общему правилу, закрепленному в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками.
При получении от физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, доходов в денежной и натуральной формах в порядке дарения в тех случаях, когда такие доходы не освобождены от налогообложения, гражданин обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет (подпункт 7 пункта 1, пункт 2 статьи 228 Кодекса).
Следовательно, передача в дар упомянутого в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ имущества, например, квартиры, гражданину другим физическим лицом, не являющимся членом семьи и (или) родственником налогоплательщика, образует объект налогообложения.
Облагаемым налогом доходом в этом случае по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию (приобретению) соответствующего имущества.
В ряде случаев суды соглашаются с доводами налоговых органов о том, что при дарении имущества налоговая база должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости такого имущества, в качестве надлежащего источника сведений о которой принимается отчет независимого оценщика. На этом основании действия гражданина, исчислившего налог по данным об иной стоимости имущества, например, инвентаризационной, признаются неправомерными и приведшими к образованию недоимки (по материалам судебной практики Алтайского краевого суда, Верховного Суда Республики Карелия, Московского городского суда, Новосибирского областного суда, Рязанского областного суда).
Вместе с тем судам необходимо учитывать следующее.
Главой 23 НК РФ прямо не определено, на основании каких именно документально подтвержденных данных о стоимости имущества гражданин обязан исчислять налог в случае получения имущества в дар от другого физического лица.
В силу закрепленных в статье 3 Кодекса основных начал законодательства о налогах и сборах акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги, когда и в каком порядке он должен платить, а все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (пункты 6 и 7 статьи 3 Кодекса).
Поэтому в рассматриваемой ситуации надлежит исходить из положений пункта 3 статьи 54 Кодекса, в силу которых по общему правилу физические лица исчисляют налоговую базу на основе получаемых в установленных случаях от организаций и (или) физических лиц сведений об объектах налогообложения.
К числу таких сведений об объекте налогообложения могут быть отнесены официальные данные о кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученные из государственного кадастра недвижимости, который является систематизированным сводом сведений об учтенном в Российской Федерации недвижимом имуществе (пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
При отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости имущества не исключается также право гражданина использовать сведения об инвентаризационной стоимости недвижимости, полученные из органов технической инвентаризации, одной из целей определения которой является налогообложение физических лиц (пункт 7 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301).
В ситуации, когда не установлена недостоверность официальных сведений о стоимости имущества, на основании которых гражданином был исчислен и уплачен налог, достаточные основания для взыскания с него недоимки отсутствуют.
Так, при разрешении одного из дел о взимании налога при дарении имущества суд апелляционной инстанции согласился с правильностью исчисления налога гражданином исходя из инвентаризационной стоимости полученной в дар квартиры. Судебная коллегия областного суда отметила, что НК РФ не содержит конкретной методики определения налоговой базы при дарении имущества, в связи с чем денежным измерением дохода может быть признана инвентаризационная стоимость такого имущества по данным бюро технической инвентаризации и указанная в договоре в качестве той стоимости имущества, от уплаты которой даритель освободил гражданина (по материалам судебной практики Томского областного суда).
{«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) {КонсультантПлюс}}