Строительство Гостиницы

Уважаемый Артём! Здравствуйте! Изначально надо просто изучить Ваши местные Правила землепользования и застройки… Возможно, размещение гостиниц входит в условно-разрешенный вид деятельности, соответственно Вам просто придется получать соответствующее разрешение в порядке ст.37 Градостроительного кодекса РФ… Но… возможно придется и изменять вид разрешенного использования земельного участка… Опять же анализ ПЗЗ… Касательно строительства жилого дома, а потом его перевод в нежилое помещение… да… такое тоже возможно, но при переводе жилого в нежилое в порядке ст.ст.22-24 ЖК РФ придется все равно указывать назначение перевода, а вот здесь могут быть вопросы… Лучше изначально упорядочить вопросы по земле, получить градостроительный план и разрешение на строительство, далее спокойно построиться и ввести гостиницы в эксплуатацию....

Здравствуйте, Артем!

Согласно ч.3 ст.35 Градостроительного кодекса РФ В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Полагаю, что к объектам, связанным с проживанием граждан можно как раз отнести гостиницы. Они предназначены для временного проживания.

Уточните подробнее место нахождения участка, чтобы можно было посмотреть план застройки территории того города, где собираетесь строить.

Желаю удачи!

Здравствуйте!

Предлагаю оформить все как Хостел.

Хостел — предприятия, предоставляющие услуги размещения и питания, управление которыми осуществляется некоммерческой организацией; проживание — в многоместных номерах, питание — с ограниченным выбором блюд и/или наличие оборудования для самостоятельного приготовления пищи; предоставление дополнительных услуг, включая развлекательные и образовательные программы, в основном для молодежи. (данное определение содержится в «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования. ГОСТ Р 51185-2008»)

Основное преимущество хостела в том, что такое понятие отсутствует в действующем законодательстве РФ.
Хостелы не предоставляющие услуг питания и, тем более, каких-либо дополнительных услуг можно открывать даже в жилых помещениях.
В некоторых судебных актах подчеркивается отличие назначения земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, и земельного участка для строительства гостиницы со ссылкой на то, что гостиницы не отнесены к объектам жилищного фонда (Постановление ФАС ПО от 17.07.2013 по делу N А12-29059/2012).

По некоторым данным, в Москве представлено минимум 280 хостелов, 80% из которых зарегистрированы в жилых домах.

Вывод: открывайте хостел.

С уважением А.Э.С.

Здравствуйте.

Если вы построите нежилое на земле под ИЖС, будет иметь место использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования и Администрация может выйти в суд с иском об остановке деятельности до устранения нарушений, н-р, как в следующем деле по использованию участка не по назначению под предпринимательскую деятельность:

Дело № 2-233/2015
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
(заочное)
…
09 февраля 2015 года Анапский городской суд Краснодарского края
…
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к Ворониной Л. Н. о запрете коммерческой деятельности магазина, осуществляемой с нарушением земельного и градостроительного законодательства.
В обоснование заявленных требований указала, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрацией г.Анапа установлено, что ответчица на земельном участке по ул. Абрикосовой, <адрес> г.Анапа с видом разрешенного использования — ИЖС, без оформления разрешительной документации, в нарушение назначения объекта — жилой дом, использует указанный объект как объект коммерческого назначения — жилой дом с магазином.
…
Согласно свидетельствам о праве собственности за ответчиком зарегистрировано право собственности на вышеуказанное здание как на жилой дом, и на земельный участок под ним с указанием вида разрешенного использования – ИЖС.
Вместе с тем данный жилой дом частично (первый этаж) используется как коммерческий магазин.
В соответствии с ч.1 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).
Ответчиком не предоставлено доказательств наличия у него разрешения на ввод в эксплуатацию магазина по ул. Абрикосовой, <адрес> г.Анапа.
Осуществление строительства индивидуального жилого дома не предусматривает согласование проектной и иной технической документации, в то время как все строящиеся коммерческие объекты в обязательном порядке должны оформлять эти документы. В случае эксплуатации жилого помещения в коммерческих целях должен быть осуществлен перевод жилого помещения в нежилое или изменение целевого назначения данного помещения (здания) с соблюдением процедуры публичных слушаний органом местного самоуправления.
…
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Ворониной Л. Н. о запрете коммерческой деятельности магазина, осуществляемой с нарушением земельного и градостроительного законодательства, — удовлетворить.
Запретить Ворониной Л. Н. и иным лицам эксплуатацию магазина, расположенного на первом этаже жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г.Анапа, ул. Абрикосовая, <адрес>, до полного устранения допущенных нарушений земельного и градостроительного законодательства, обязав Воронину Л. Н. предоставить в администрацию муниципального образования город-курорт Анапаправоустанавливающие документы, подтверждающие наличие права собственности на жилой дом с помещениями коммерческого назначения, и свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с видом разрешенного использования- жилой дом с магазином.

Вам нужно менять вид разрешенного использования земельного участка — обратиться в Администрацию, ознакомиться с видами условно-разрешенного использования, если вдруг среди них есть нужный вам — уже проще, нужно будет получать разрешение на такой вид:

ГрК РФ, Статья 39. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.
3. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.
4. Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.
5. Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.
6. Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
7. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца.
8. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
9. На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Если же вашего вида деятельности в условно-разрешенных нет, тогда остается только менять вид разрешенного использования, опять же через Администрацию и в соответствии с утвержденными документами, в частности, правилами землепользования и застройки.

Здравствуйте! Предлагаю оформить все как Хостел.
Сальников Алексей

В настоящее время в Госдуме рассматривается законопроект о запрете размещения гостиниц и хостелов в жилых домах. Планируется принять закон до конца года и вступление его в силу с 2017 года. Не факт, что примут, но законопроект рассматривается и довольно серьезно.

Участок уже оформлен на нас в собственность)). А кто принимает решение об изменение не подскажите?
Артем

Разъяснения из ПС Консультант Плюс.

«Электронный журнал „Азбука права“, 17.02.2016КАК ИЗМЕНИТЬ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

До 01.07.2016 решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ). Такой порядок установлен до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки применительно к г. Москве и Московской области. Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.
Для изменения вида разрешенного использования земельных участков рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы и представьте их в администрацию по месту нахождения земельного участка.
К ним относятся (п. 2.6 Административного регламента, утв. Постановлением администрации городского поселения Чехов Чеховского муниципального района Московской области от 16.08.2012 N 387/9-1):
1) заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) доверенность на право представлять интересы (при обращении представителя) с точным указанием полномочий и приложением копии паспорта;
4) копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
5) схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), позволяющая однозначно определить его местоположение и расположение соседних земельных участков;
6) копии документов государственного кадастра недвижимости на указанный в обращении земельный участок (копии выписок из сведений государственного кадастра недвижимости по формам КВ.1, КВ.2, КВ.3);
7) заключение (согласование) арендодателя земельного участка по вопросу изменения вида разрешенного использования в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на правах аренды (выдается арендодателем (собственником) земельного участка);
8) копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (строение) или сооружение, расположенное на этом земельном участке, при его наличии;
9) утвержденный проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок.
Документы можно представить лично (через представителя) или отправить по почте.
Вам или вашему представителю должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов.
Срок рассмотрения документов составляет, как правило, не более 60 дней с учетом проведения публичных слушаний и 30 дней — при отсутствии необходимости в публичных слушаниях (п. 2.4 Регламента).
Как правило, эта услуга предоставляется бесплатно. Однако за изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах г. Москвы и Московской области на другой вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, предусмотрена плата, которая определяется законодательством г. Москвы и Московской области соответственно (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ).

Шаг 2. Получите решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Вам должны выдать решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или письменный отказ в предоставлении услуги. Отказ можно обжаловать во внесудебном и в судебном порядке (разд. 5 Регламента).
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка — основание для внесения изменений в государственный кадастр недвижимого имущества. Соответствующие изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Шаг 3. Внесите изменения в кадастровый учет земельного участка.
В настоящее время можно подать заявление о кадастровом учете изменений земельного участка через сайт Росреестра. Для этого необходимы следующие документы:
— межевой план в формате XML, подписанный ЭЦП кадастрового инженера;
— при приложении отсканированного образа межевого плана — его ЭЦП.
При подаче заявления представителем нужен образец документа, подтверждающего полномочия, подписанный ЭЦП.
На последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать ЭЦП заявителя.
Если не пользоваться электронной услугой, заявление и иные документы можно подать в бумажном виде лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении в орган кадастрового учета по месту нахождения земельного участка.
Помимо заявления представьте:
— свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
— кадастровый паспорт земельного участка;
— решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка;
— межевой план.
Подавая заявление лично, вы или ваш представитель должны предъявить документ, удостоверяющий личность.
Срок рассмотрения документов составляет 10 рабочих дней (ч. 1 ст. 17 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
В результате вы должны получить кадастровую выписку о земельном участке, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о новом виде разрешенного использования земельного участка.
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в случае изменения в государственном кадастре недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка эти сведения вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя земельного участка.

Обратите внимание!

В результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на величину земельного налога (п. 1 ст. 391 НК РФ). Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестре или в суде (ч. 2, 3 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — www.rosreestr.ru

Материал подготовлен при содействиии члена Общероссийской общественной организации „Ассоциация юристов России“ Макеева П.В