Риски при покупке квартиры в которой нарушены права детей

которые согласно постановлению органов опеки в 1995 году должны были стать собственниками, однако права их нарушены, собственниками их не сделали. Какие у нас риски?
Игорь

Я так понимаю, что дети совершеннолетние уже более трех лет, соответственно никаких рисков у Вас не будет, так как срок исковой давности на признание за ними права собственности уже истек

Здравствуйте, Игорь!

Теоретически дети чьи права в том числе на недвижимость были нарушены, могут через суд признать данную сделку недействительной. При этом сроки давности суды как правило рассчитывают 3 года от даты наступления 18 лет, т.е. если тем лицам, которые в 1995 г. были детьми, сейчас уже 21 год, то срок давности для оспаривания сделки приватизации в 1995 г. уже прошел.

Но срок давности применяется если ответчик (заинтересованная сторона) заявит о необходимости применения срока давности. Если же ответчик не явится в суд, или не заявит о необходимости применения срока исковой давности, то иск могут и удовлетворить.

Какие у нас риски?
Игорь

Теоретически есть небольшая вероятность, что Вы можете лишиться квартиры через суд, но с учетом того, что сделка была 1995 г., шансы на это не велики.

? Достаточно ли будет нотариального заявления от детей, что они не возражают против отчуждения квартиры и не будут иметь материальных и моральных претензий к родителям и покупателям и обязуются выписаться до сделки?
Игорь

Теоретически это будет хороший документ, в случае если все таки дело дойдет до суда, и увеличит Ваши шансы сохранить квартиру. Но не каждый нотариус согласится заверить подобный документ.

Если дети совершеннолетние можно получить от них согласие, заверить у нотариуса и покупать. И желательно в вашем случае прописывать в договоре купли- продажи реальную стоимость квартиры, не занижать и прочее. В случае чего, вернут сумму указанную в ДКП.

Здравствуйте! Поскольку дети уже совершеннолетние, сделку не оспорили, собственниками не являются, то нотариальное согласие на отчуждение квартиры не требуется. Более того маловероятно, что нотариус удостоверит такой документ.

Рисков в данном случае не имеется. Сделка будет законна. Поставьте условие, что все проживающие снимаются с регистрационного учета до регистрации перехода прав.

На момент спорных правоотношений действовала следующая редакция ст. 181 ГК РФ

1. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.
2. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Достаточно ли будет нотариального заявления от детей, что они не возражают против отчуждения квартиры и не будут иметь материальных и моральных претензий к родителям и покупателям и обязуются выписаться до сделки?
Игорь

Здравствуйте!
Я Вижу некоторые риски в том, что если детям на тот момент, при приватизации, было отказано, то у них сохраняется право жить в этой квартире, до тех пор пока им не предоставят другое жилье. То есть Возможно банально не сможете выписать, кроме как по решению суда.

Согласно, ч.4 ст. 31 ЖК РФ.

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Если детей незаконно не наделили долей, то были нарушены их права при заключении договора мены по ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ. Срок давности по таким сделкам был три года с даты исполнения, то есть он истек. Восстановить такой срок в суде могли бы несовершеннолетние, если бы в 18 лет они обратились в суд. Не соглашусь с мнением, что в суд можно обратиться с 18-21 года, таких оснований восстанвоить срок в законе нет, хотя часто слышу такое мнение, но не вижу оснований так считать и в моей практике не всегда срок восстнавливался, если детям было больше. В любом случае, если дети совершеннолетние давно, снимутся с регистрации до сделки, напишут, что получили от родителей компенсацию их долей в денежном эквиваленте до сделки, то не думаю, что они потом смогут оспорить. Важно, чтобы они поулчили компенсацию...