Возможна продажа квартиры при несовершеннолетнем собственнике?

Здравствуйте! Живу гражданским браком с мужчиной, (детей у него нет), в этой квартире два собственника (граж.муж и его отец), отец с живет в другой квартире. У меня есть квартира в ней собственники (я, и двое детей) один несовершеннолетний 10 лет, старший живет в другом городе (снимает жилье), а собственная стоит пустая. Хочу продать свою квартиру, купить хотя бы комнату старшему, а несовершеннолетнему , взамен - выкупить долю квартиры у гр. мужа, а отцовская доля все равно останется ему же (т.е. гр.мужу).Доля несовершеннолетнего 17 кв.м. Опека требует купить несовершеннолетнему 1 комнатную, но ведь 17 кв.- 1 комнатных не бывает. Объясняют, что приобретая собственность в квартире, где есть еще один собственник, - ухудшаются жилищные условия ребенка. А допустим, я живу с детьми в своей квартире, старший продает свою долю, в таком случае, условия младшего не ухудшаются? Подскажите, как правильно поступить?