Здание в собственности, а земля под ним у владельцев многоквартирного дома

Добрый день!

Предыдущий собственник здания об этом не знал и во время не подал документы, чтобы получить земельный участок под зданием в собственность! В данный момент нет нормального подъезда к зданию, чтобы элементарно его обслуживать. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?
Илья

Здание оформили через Росреестр? План межевания придомовой территории видели? Есть ли межевой план под Вашим зданием? На основании чего принадлежало здание Вашему продавцу?

По общим правилам, если Ваш продавец законно оформил право собственности на здание, то согласно ст. 552 ГК РФ: 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В данный момент нет нормального подъезда к зданию, чтобы элементарно его обслуживать. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?
Илья

Здравствуйте. Если земля в собственности у иных лиц — тут только 1 вариант — договариваться с ними.

Как вариант- можно сделать сервитут — для прохода к зданию, проезду.

Может быть как платным, так и бесплатным (как договоритесь). Если вам в нем откажут собственники можно обратиться в суд для его установки.

гк

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Так же может быть такой вариант

гк ст. 552 (при наличии документов) — но у вас уже я так понимаю именно ваша земля у др собственников.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?
Илья

Добавлю к ответам уважаемых коллег, что в случае не дай Бог пожара, все, что есть на пути у пожарных машин — будет просто сметено с их пути, включая припаркованные машины.

Что касается выделения вам места под парковку, попытайтесь заключить договор с собственниками.

Добрый день, Илья.

В данный момент нет нормального подъезда к зданию, чтобы элементарно его обслуживать. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?
Илья

В данной ситуации в любом случае поскольку Вы являетесь собственником недвижимости на земельном участке, то Вы имеете право пользования данным земельным участком на основании ст. 271 ГК РФ.

ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Здравствуйте!

Три года назад жильцы одного из домов на общем собрании получили всю площадь дворой территории в собственность.
Илья

Это не очень хорошо. Так как срок исковой давности 3 года.

Предыдущий собственник здания об этом не знал и во время не подал документы, чтобы получить земельный участок под зданием в собственность!
Илья

Возможно собственник все знал, но не мог просто подать документы, чтоб оформить землю под строением в собственность, так как не имел права.
И если сделка была недавно возможно лучший вариант расторгнуть ее, и вернуть данное имущество старому владельцу.

В данный момент нет нормального подъезда к зданию, чтобы элементарно его обслуживать. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?
Илья

Скажите, а на основании чего предыдущий владелец пользовался Землей? как ему ее город выделил, или УК жильцов? В аренду, для постройки временного сооружения, или капитального строения, или что?

Так что, сейчас важны всё нюансы оформления земли и дома, межевалась ли земля, был ли отделен кусок земли двора, на котором стоит магазин от общей площади земли двора, или нет.
Так что предоставьте пожалуйста,
1. кадастровый паспорт на землю
2.Договор на пользование землей.

. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?
Илья

Здравствуйте. В данном случае право пользования у Вас участком необходимым для обслуживания есть.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

ЗК РФ

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Так что имеете право требовать или в досудебном порядке доступ к ЗУ, либо в судебном. Насчёт машины вряд ли, а вот доступ для обслуживания безусловно имеете право требовать.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Балашов Владимир

Сервитут тут ни при чём, у клиента вообще нет никакого земельного участка.

Здравствуйте. Для начала вам необходимо оформить право собственности на земельный участок под зданием. Для этого вам необходимо подать в суд заявление о признании решения общего собрания недействительным в части земли под вашим зданием и признания вашего права собственности на землю под зданием, так как земля под зданием принадлежит собственнику здания. Это автоматически. Поэтому суд должен встать на вашу сторону и признать ваше право собственности на земельный участок. Если суд примет решение в вашу пользу, произведете раздел земельного участка и отмежуете землю под зданием. Расходы на кадастрового инженера будут ваши. Для того, чтобы никто не заявил о пропуске срока исковой давности (3 года), заявите, что о нарушении своих прав узнали только сейчас, когда начали решать вопрос о парковке автомашины. В качестве свидетеля заявите предыдущего владельца здания, который как вы указали, тоже ничего не знал про решение общего собрания. После оформления права собственности будете решать вопрос с подъездом и проходи к вашему зданию. Если жильцы начнут препятствовать, в судебном порядке потребуете оформления сервитута, суд должен удовлетворить такое требование, так как действия жильцов будут ограничивать ваши права на использование вашей частной собственности. Парковку сделать не сможете, так как земля ваша только под зданием, прилегающая территория в собственности жильцов и вряд ли она требуется для использования вашего здания. Разрешение на парковку надо требовать у жильцов. Лучше договариваться мирно, чем судиться. Чтобы не судиться, можете попробовать объяснить жильцам ваше право на землю под зданием и произвести раздел земли без решения суда за ваш счет. Тогда может и дадут согласие на парковку

Здравствуйте. Если Вы хотите признать право собственности на земельный участок, то в первую очередь Вам необходимо обжаловать право собственности собственников МКД. До той поры пока Вы это не сделаете, все остальные действия, которые указали коллеги по приобретению права собственности, бессмыслены, т.к. Вам откажут.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
52. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В этом случае по заявлению собственников МКД может быть применен срок исковой давности, который составляет 3 года с момента как вы узнали или должны были узнать о наличии права, т.к. возможность оспорить у Вас имеется только по ст. 168 ГК РФ, т.к. решение было принято с нарушением закона.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При этом изменение собственника Вашего здания значения не имеет, т.к. срок будет рассчитываться именно с того момента, когда предыдущий собственник должен был узнать о нарушении права.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43
«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»
6. По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.
В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Если же Вам откажут, то руководствоваться надлежит ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ.

.Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
— КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.
— Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

и соответственно требовать беспрепятственного доступа к данному зданию, в том числе для проезда автомашин и спец техники.

В данном случае сроков исковой давности нет, т.к.

Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется
Исковая давность не распространяется на:
требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);

В данном случае Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании недействительными координат поворотных точек земельного участка (придомовой территории) и исключении их государственного кадастра недвижимости. В судебном заседании заявить ходатайство о назначении земельноустроительной экспертизы. Кроме того, в иске необходимо указать, что иных способов для защиты Вашего нарушенного права у Вас нет, поскольку выступать заказчиком работ по изготовлению межевого плана Вы тоже не можете, так как не являетесь собственником земли. Получите отказ местной администрации о невозможости предоставить Вам в собственность земельный участок, поскольку юридически он принадлежит другому лицу.

Попробуйте запросить в органах БТИ старые технические паспорта на Ваше здание, возможно там есть ситуационные планы, в которых отражены, какого размера был земельный участок, примыкающий к зданию.

В случае положительного решения сведения о границах участка будут исключены из кадастра. Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости. Решение в конечном итоге будет принимать администрация.