Как застраховаться от форс-мажора на этапе проверки документов до сделки?

Планируется покупка квартиры, выяснилось, что один собственник (умер в 2014, квартира ЖКС) при жизни подарил квартиру двоюродной сестре. Имеется сын 56 лет (якобы с 2011 г. потерялся, наркомания, алкоголизм, психиатрическое лечение), выписан новым собственником (двоюродной теткой) по решению суда в марте 2015г. (тк не известно местонахождение, не оплачивал, не проживал, не имеет личных вещей в квартире и т.п.), т.е. имеется решение суда о признании утратившим (сын дарителя) право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. В настоящее время по словам продавца (двоюродной тетки, получившей в дар квартиру) и риэлтора, сын дарителя лежит в психиатр/больнице в Моск обл., оформляется его прописка в Хакасии (по месту жительства двоюр тетки). Вопрос: каковы риски, что сын первого собственника может через др. лиц или от его имени восстанавливать права наследования квартиры? Как застраховаться от форс-мажора на этапе проверки документов до сделки? СПАСИБО.