Как обменять или продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Екатерина, добрый день! Для продажи квартиры в которой имеется доля принадлежащего несовершеннолетнему собственнику необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Для получения такого согласия необходимо, в свою очередь будет предоставить доказательство приобретения для несовершеннолетнего доля которого отчуждается аналогичной по размеру жилой площади. Возможен вариант с перечислением на счет н/летнего денежных средств в размере рыночной цены отчуждаемой доли, но маловероятно что органы опеки согласуют такой вариант

ст. 37 ГК

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Нам сказали, что продать или обменять данные объекты невозможно, т.к. сыну папы на данный момент 9 лет. Неужели ничего нельзя поделать?
Екатерина

Добрый день.

В данном случае у ребенка есть мать, которая является его законным представителем. В этой ситуации она имеет право действовать от имени ребенка, поэтому этот вопрос нужно решать с ней — если решите, то ничего ждать не нужно.

ГК РФ Статья 28. Дееспособность малолетних
1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
1) мелкие бытовые сделки;
2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

Нам сказали, что продать или обменять данные объекты невозможно, т.к. сыну папы на данный момент 9 лет
Екатерина

Несовершеннолетнему должна быть предоставлена равноценная доля, не хуже имеющейся. От имени ребенка его интересы в органах опеки может представлять родитель либо опекун.

Для того чтобы получить согласие нужно:

• справка о зарегистрированных в продаваемой\обмениваемой квартире лицах
• Затем обратиться в орган опеки
• Предоставляются след. документы
• паспорта
• свидетельство о рождении ребенка
  справка о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах
• свидетельства
  о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость
  
  1. технические паспорта на нее.
  
  Затем пишите заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой
• и ждете решения.

В течении 14 дней дают ответ.

Здравствуйте. Продать квартиру возможно, но только при наличии разрешения органов опеки и попечительства с одновременной покупкой доли в ином жилом помещении. Вам необходимо договариваться с матерью несовершеннолетнего, чтобы она согласилась. Также Вы вправе продать доли в собственности на квартиру, предложив изначально данную долю матери несовершеннолетнего и иным сособственникам..

Нам сказали, что продать или обменять данные объекты невозможно, т.к. сыну папы на данный момент 9 лет. Неужели ничего нельзя поделать?
Екатерина

Здравствуйте. Кто такое сказал?

Можно и продать и обменять, вопрос только в том хотите отделно это сделать или целиком с долей несовершеннолетнего.

Если по отдельности. то можете с соблюдением ст. 250 ГК РФ

Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Если же целиком, то тут нужно договариваться с опекой и выделять долю где то в другом месте ребёнку или договариваться о том, что деньги от продажи доли поступят к нему на счёт.

"дедушка, у него в собственности была однокомнатная квартира и дом с участком \папа, который владел двухкомнатной квартирой. \ половина папиной квартирой стала собственницей мама \ Нам сказали, что продать или обменять данные объекты невозможно, т.к. сыну папы на данный момент 9 лет. Неужели ничего нельзя поделать?"

Екатерина, отделиться от остальных родственников можно. было бы желание и отсутствовали бы препятствия в виде несогласия долевых собственников. Другое дело Как именно Вы хотите это сделать? Я имею ввиду ЧТО продать, ЧТО купить, ГДЕ и Какая доля ребенка???

По принятым правилам и с учетом требований Закона «Об Опеке и попечительстве» продать заключить договор купли-продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним (собственником) и с согласия Опеки, конечно, можно, для чего необходимо представить в Опеку документы (заявления от законного представителя несовершеннолетнего или Опекуна + проект ДКП, + выписка из домовой книги и другие, Согласия долевых собственников на продажу с учетом их Отказа в порядке ст. 250 ГК РФ от Преимущественного права покупки на приобретаемое), в том числе на имя несовершеннолетнего, подобранного жилого помещения (альтернатива) с указанием в заявлении на размер доли, которую он приобретет после сделки и дождаться решения Опеки по данному вопросу, после чего заключить ДКП на продажу, ДКП на покупку альтернативы, в которых за несовершеннолетнего будет действовать Опекун (если нет законного представителя — его «внебрачной» мамы) и, таким образом, осуществить желаемое. Так же, если есть возможность, можно выписать ребенка до сделки к его родителю — «внебрачной» маме, например, если она согласна будет и если у ребенка нет собственности в продаваемом объекте и, тогда, продавать уже без «обременения» правами несовершеннолетнего, без согласия Опеки.

Вы пишите "Остальные объекты по наследству были поделены между мной, сестрой, бабушкой папы (были в разводе с дедушкой) и рожденным вне брака сыном папы и тетей (унаследовала от дедушки)" —, поэтому, хочется понимать, Как распределились и в Каком отчуждаемом имуществе содержаться права «внебрачного» несовершеннолетнего собственника, а, Где он зарегистрирован? По сути, речь идет о правах собственности. приобретенных Вашим маленьким Братом в порядке наследования!

но, в любом случае, препятствий не вижу, было бы желание и согласие всех взрослых родственников — участников общей долевой собственности.

"сыну папы на данный момент 9 лет" — это ни о чем не говорит, хоть 9, хоть 15, цифра возраста значения не имеет.

Для подробного определения условий сделки Вам надо уточнить подчеркнутые вопросы. В этот случае можно предварительно и схематично с учетом пожеланий иных взрослых собственников, сделать проект ДКП, а, после подбора альтернативы более точный ДКП для Опеки.

Несовершеннолетний не прописан в данных объектах, он унаследовал по части — в однокомнатной квартире, двухкомнатной и дача. Прописан в другом месте, по месту жительства матери! Мы хотим продать пока обе квартиры и поделится деньгами в соответствии частями

Там, где прописан несовершеннолетний, есть возможность эту квартиру (дом) полностью продать на него?

Если да, то выход такой: предлагайте продать доли в унаследованном имуществе взамен оформления на него той квартиры, где он прописан. Если нет, придется искать ещё какую-то недвижимость, которую можно оформить в собственность несовершеннолетнего.

Это всё делается в порядке, который вам уже описан выше.

То есть предварительные договора купли-продажи делайте, согласовывайте их с опекой. Для того, чтобы доказать факт отсутствия нарушения прав несовершеннолетнего, делайте экспертизу стоимости имущества отчуждаемого и приобретаемого. Только сначала согласуйте всё с опекой.

Такой вариант по времени затратен, но вполне осуществим.