Как правильно оформить возможность использования доли собственности второй стороной

Добрый день!

Вам требуется согласие второго собственника на заключение договора аренды в соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ.

Или заключить договор аренды подписанный и Вами, и вторым собственником.

Добрый день. Да, доля объектом найма быть не может, поэтому просто составьте соглашение в свободной форме о том, что он дает разрешение Ва на сдачу в наем всего жилого помещения, при этом, полученнные за наем деньги распределяются между собственниками поровну.

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
…
Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям,если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности (п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).Однако само по себе то обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться (в том числе путем передачи в аренду) таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Участник долевой собственности, в силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. Распоряжение же самим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача части имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме, поэтому такой договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой (смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10 по делу N А41-23761/09, ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6 по делу N А47-7366/2008).Таким образом, для передачи в аренду части здания, находящегося в общей долевой собственности (а аренда по смыслу ГК РФ является одним из способов распоряжения вещью), необходимо согласие всех участников долевой собственности. Заключать какое-либо отдельное соглашение между участниками долевой собственности для этого не требуется. Самостоятельно же (без получения согласия иных собственников) распорядиться частью расположенных в здании помещений участник долевой собственности сможет после раздела общего имущества в натуре между всеми собственниками или выдела доли (ст. 252 ГК РФ) и регистрации права собственности на причитающееся ему недвижимое имущество.Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Так, например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя, что допускается п. 1 ст. 308 ГК РФ. Кроме того, согласие всех собственников на заключение договора может выражаться в предоставлении соответствующих полномочий (например, путем выдачи доверенности) одному из собственников (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2004 N Ф09-2779/04ГК). В зависимости от обстоятельств о согласии всех собственников может свидетельствовать визирование ими каждой страницы договора аренды (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6 по делу N А50-35531/2009), иные документальные подтверждения согласия на передачу соответствующего имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2010 по делу N А43-5553/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Уральского округа от 24.07.2007 N Ф09-5759/07-С6) либо наличие заключенного между всеми участниками долевой собственности соглашения, из которого следует право участника долевой собственности распорядиться конкретной частью общего имущества путем передачи его в аренду на определенных условиях.При этом в силу ст. 248 ГК РФ доход от сдачи имущества в аренду будет распределяться между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен соглашением между ними (определение ФАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10, постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 N Ф07-496/2010 по делу N А05-8023/2009).

Источник: forum.garant.ru/?read,7,2239969,2239982#msg-2239982

Здравствуйте, Евгений.

Распорядится домом, находящимся в долевой собственности вы можете с согласия вашего совладельца. В связи с тем, что, именно вы занимаетесь арендными отношениями, то в этом случае рекомендую взять с совладельца доверенность на распоряжение ее долей.

Имейте в виду, что сдача имущества (дома) в аренду подлежит налогообложению.

Вам необходимо будет оплачивать налог, предоставлять в ИФНС декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а также копии договора найма, копию доверенности, по которой совладелец, зарегистрированный в квартире, дает согласие другому совладельцу сдавать ее.

Здравствуйте, Евгений! В Вашей ситуации необходимо выбрать один из двух способов субъекетной адаптации планируемой сделки. Разумеется, Ваш содольщик должен участвовать в правоотношении аренды либо в качестве участника сделки, либо косвенно в рамках разрешительной процедуры. Вас устраивает, судя по всему, именно второй вариант. Здесь три варианта разрешения проблемы:

Вариант № 1. Вы можете заключить отдельное соглашение с другим собственником о порядке распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности (поскольку передача имущества в аренду, все таки, относится к числу способов распоряжения им). Позитивная сторона такого мероприятия очевидна: Данное соглашение снимет все вопросы потенциально способные возникнуть в данной связи и, кроме того, будут решены и иные аспекты распоряжения имуществом. Однако здесь есть и существенный минус: Этот документ громоздок, требует тщательной подготовки и более длительного процесса согласования с содольщиком (по скольку решается сразу целый перечень вопросов). К такому способу согласования обычно прибегают собственники, нуждающиеся в генеральной постановке вопроса как пользования так и распоряжения имуществом.

Вариант № 2 Вопрос можно решить еще проще в рамках ст.246 ГК РФ Вы не составляете отдельного генерального документа, а составляет лишь сигментное соглашение, касающееся именно договора аренды. Закон не запрещает сторонам проводить согласования порядка распоряжения имуществом тематически и не обязывает их, соответственно, проводить такое согласование единым консолидированным документом. По — этому, Вы можете просто составить короткое предметное соглашение, касающееся исключительно Ваших взаимоотношений с содольщиком по поводу аренды имущества, находящегося в долевой собственности.

Вариант № 3 Этот вариант самый рациональный и оперативный из всех. решается не в рамках отдельного правоотношения с содольщиком, а прямо в рамках арендного правоотношения. То есть, Вы просто в договоре аренды отдельным пунктом указываете, что Ваш содольщик согласен с данным договором, договор подпишет в конце и он — отдельной строкой. Можно предусмотреть приложение к договору аренды, сделав на это ссылку в тексте договора. В этом приложении Содольщик выразит свое согласие на заключение договора, например, в форме заявления. Можно скомбинировать, сделать отдельный пункт о согласии содольщика и в нем же сделать ссылку на приложение к договору, в котором будет изложено согласие на отдельном листе. Во втором и третьем случаях приложение подписывают все стороны договора и содольщик, равно как и в конце договора стороны подписывают отдельной строкой, ниже подписывает содолщик. Здесь удже дело вкуса)).

Выбирайте. Представляется, что именно в вашем случае громоздить сложные формальные конструкции будет излишним, вариант № 3 будет оптимален.