Как снять обременение, если обязательства застройщиком не выполнены

Статья 451 ГК РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при
заключении договора, является основанием для его изменения или
расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его
существа.

Если в договоре все о том, что Вы сказали прописано, то на данном основании можно уменьшить стоимость контракта.

Напишите претензию конкурсному, если не получиться то только через суд…

Здравствуйте!

Право собственности на дом оформлено с обременением пользу застройщика,
Людмила

Уточните речь идет о многоквартирном доме или индивидуальном доме?

Выложите, пожалуйста, скан договора. Персональные данные можете заштриховать.

В силу ч.1 и ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных вчасти 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

-возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Моя цель- зачет взаимных обязательств, уменьшение стоимости дома и прекращение обременения
Людмила

Взаимозачет возможен, пишите заявление конкурсному управляюшему. Данное заявление направьте почтой заказным письмом, либо вручите лично управляющему под роспись на втором экземпляре. Вместе с тем, ответ на заявление должен быть подтвержден. Если заявление, отправленное почтой, возвращено Вам из-за некорректности почтового адреса, инициатор зачета не может считать, что обязательство прекращено.

По вопросу прекращения обременения — уточните, какое именно обременение.

Для начала попробуйте договориться с конкурсным управляющим, так как судебный путь длинный. Если дефектный акт был подписан застройщиком или его представителями, а тем более есть ссылка на этот акт в акте-приемки дома, то застройщик признает дефекты. Вам следует организовать оценку дефектов, т.е. оценить, какие денежные затраты потребуются на их устранение конкретно

по вашей квартире.Предложите конкурсному управляющему создать комиссию по оценке дефектов, привлеките в нее незаинтересованных специалистов со своей стороны. Объясните уаравляющему, что в этом случае он быстрее получит ваши деньги. Если не поможет, то оцените с помощью специалистов дефекты самостоятельно., составьте калькуляцию затрат. После этого идите к конкурсному управляющему и предложите заключить дополнительное соглашение к договору, где сумма вашего платежа уменьшается на сумму затрат по устранению дефектов, установите сроки оплаты. Чем быстрее вы будете готовы заплатить остаток суммы, тем сговорчивее будет управляющий. В этом же соглашении пропишите снятие обременения сразу после оплаты или в какой=минимальный срок. Ну а судебный путь вам разъяснили ранее. Удачи!

Людмила, добрый день! Как отметила коллега, согласно ст. 7

Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пример из судебной практики

Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 28.01.2016 по делу N 33-617/2016

КРОО "..." обратилось в суд в интересах З к Администрации МО ГО "..." о взыскании разницы между оплаченным материалом по договору долевого строительства… и проектно-сметной документации (кирпич) и фактическим использованием материала (гипсокартон) при строительстве квартиры по адресу: <Адрес обезличен> в размере....
В последующем истец уточнил требования и просил взыскать — стоимость работ по устранению имеющихся недостатков в размере..., компенсации морального вреда в размере… рублей, штрафа.
КРОО "..." обратилось в суд с иском в интересах М о взыскании разницы между оплаченным материалом по договору долевого строительства и проектно-сметной документацией (кирпич) и фактически использованием материала (гипсокартон) при строительстве квартиры по адресу: <Адрес обезличен> на сумму… рублей.
С учетом заключения эксперта изменены исковые требования в интересах М к Администрации МО ГО "..." требованиями о взыскании стоимости работ по устранению недостатков по строительству квартиры по адресу: <Адрес обезличен> в размере..., компенсации морального вреда в размере..., штрафа.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе администрация МО ГО "..." просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.
Как установлено судом и следует из материалов дела, <Дата обезличена> года между З и АМО ГО "..." был заключен договор участия в долевом строительстве..., предметом которого явилось строительство жилого помещения — квартиры… общей проектной площадью… кв. м в строящемся жилом доме <Адрес обезличен>.
<Дата обезличена> М и АМО ГО "..." заключили договор участия в долевом строительстве N..., предметом которого явилось строительство жилого помещения — квартиры N… общей проектной площадью 34,9 кв. м в строящемся жилом доме <Адрес обезличен>.
Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось и нашло подтверждение в материалах дела.
<Дата обезличена> и <Дата обезличена> по актам З. и М соответственно были переданы квартиры, без указания каких-либо замечаний с их сторон.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствиями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу норм статьи 396 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполняя обязательство в натуре, должник обязан совершить именно то определенное действие, которое в силу обязательства и должен совершить (выполнить работу, предусмотренную договором, и передать кредитору ее результат).
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с пунктом 5.1.3 договоров квартиры, подлежащие передаче администрацией МО ГО «Сыктывкар» участникам долевого строительства, должны соответствовать, в том числе, следующим характеристикам:
— наружные стены — кирпичные;
— внутренние стены и перегородки — кирпичные;
— стены — штукатурка, обои;
— потолки — обои по подготовленной поверхности;
— кухня — водоэмульсионная покраска;
— сан. узлы: стены — низ (до 1,6 м) масляная покраска, верх и потолок — водоэмульсионная покраска;
— окна и балконные двери — ПВХ с двухкамерным стеклопакетом и приборами открывания, без остекления лоджии;
— установка подоконных досок, устройство оконных откосов.
Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно пункту 5.1.3 договоров застройщик обязался построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией.
Пунктом 5.2.4 договоров предусмотрено, что застройщик имеет право внести в жилой дом и/или квартиру незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на аналогичные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства дом в целом и квартира в частности будут отвечать требованиям проектной документации.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» в договоре долевого участия указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Заявляя исковые требования, истцы указали на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств касающихся соответствия жилых помещений требованиям закона и проектной документации.
В целях проверки доводов сторон судом первой инстанции назначены экспертизы, проведение которых поручено ООО "..." и Бюро…
Согласно экспертному заключению ООО "...", проводивший исследование квартиры З., ...
Согласно заключения Бюро… N… от <Дата обезличена> квартира по адресу: <Адрес обезличен>…
Удовлетворяя требования истцов в части взыскания расходов по устранению недостатков жилых помещений, суд первой инстанции правильно указал, что оснований не доверять заключениям экспертов, обладающих соответствующей квалификацией и специальными познаниями, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется. Заключения экспертов согласуется с материалами гражданского дела. Выводы экспертов ответчиком допустимыми и достаточными доказательствами не опровергнуты.
С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил требования истцов о взыскании с администрации МО ГО "..." расходов по устранению недостатков квартир и взыскал с ответчика в пользу З -… рубля и М. -....
Утверждение администрации МО ГО "..." о том, что при подписании акта приема-передачи З и М спорных квартир никаких замечаний последними сделано не было, является несостоятельным, поскольку выявленные истцами недостатки могли быть установлены ими только в процессе эксплуатации жилых помещений.
Разрешая заявленные истцами требования в части взыскания компенсации морального вреда, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями Закона РФ «О защите прав потребителей».
Согласно статье 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Разрешая требования о взыскании денежной компенсации морального вреда, суд пришел к обоснованному выводу о возможности удовлетворения требования истцов в данной части, поскольку ответчиком нарушены права истцов как потребителей, с учетом принципа разумности и справедливости, определив размер компенсации по… рублей в пользу каждого.
Учитывая, что требования истцов были удовлетворены, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу З. и М штраф в размере 50% от присужденной им суммы, в размере… и… соответственно, и 50% от этого штрафа в пользу КРОО "...", что составило…
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда, были предметом обсуждения суда первой инстанции, им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных сторонами доказательств в их совокупности.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что юридически значимые для дела обстоятельства установлены судом первой инстанции правильно, совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая оценка, выводы суда первой инстанции должным образом мотивированы, материальный закон применен и истолкован правильно, нарушений требований процессуального законодательства судом не допущено.
Судебная коллегия находит постановленное судом решение законным и обоснованным и не усматривает оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 09 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО "..." — без удовлетворения.