Как правильно посчитать налог?

Здравствуйте, Эдвард. Не знаю почему вы считаете, что Минфин РФ считает, что нельзя уменьшать доходы на понесенные расходы в вашем случае, можете сослаться на письмо которое вы нашли?

Я обнаружил противоположное мнение Минфина которое принято ФНС РФ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 7 июня 2013 г. N ЕД-4-3/10440@
О НАПРАВЛЕНИИ ИНФОРМАЦИИ
Федеральная налоговая служба в связи с запросом о порядке применения положений статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в случае получения налогоплательщиком доходов от продажи земельных участков, полученных им в результате раздела первоначального участка, направляет разъяснения по данному вопросу, изложенные в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 24.05.2013 N 03-04-07/18572.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
Приложение
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 24 мая 2013 г. N 03-04-07/18572
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже земельного участка и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из них земельных участков.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 11.5 Земельного кодекса при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков, а земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. При этом, при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.
Таким образом, образуемые при выделении земельные участки относятся к категории вновь образованных и не являются частями измененного земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
На основании статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В этой связи, для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц срок нахождения в собственности вновь образованного при выделе земельного участка следует исчислять с даты государственной регистрации прав на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Пунктом 1 статьи 11.5 Земельного кодекса и пунктом 2 статьи 252 Гражданского кодекса предусмотрено, что только участник долевой собственности вправе осуществить выдел своей доли из общего имущества.
Таким образом, поскольку выдел земельного участка возможен только в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, сумма дохода, полученного от продажи выделенного земельного участка, может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение доли, которая в дальнейшем была выделена из земельного участка.
Заместитель директора Департамента
С.В.РАЗГУЛИН

Таким образом вы можете уменьшить доходы от продажи выделенных долей на понесенные расходы по приобретению участка приложив все необходимые документы к декларации 3-НДФЛ.

Если вы имеете ввиду мнение Минфина России в Письме от 18.12.2012 N 03-04-05/7-1411 То замечу, что приведенное мной письмо более свежее, и к тому же принятое к исполнению ФНС РФ.

Эдвард, добрый день! Невозможность применения налогового вычета предусмотренного ст. 220 НК

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

при продаже участков связано не столько с отсутствием методи подсчета расходов на его приобретение, а с тем что данный вычет предоставляется в случае несения затрат на приобретение именно продаваемого объекта недвижимости, а ва вашем случае его уже нет — есть три новых объекта Н/д, насколько помню позиция минфина о невозможности применения в данной ситуации вычета была примерно такая

Здравствуйте, Эдвард!

Предварительно (не заглядывая в документы) могу сказать, что ссылка на мнение специалистов Консультант Плюс явно будет проигрывать мнению Минфина России, которое наделено правом давать такие разъяснения.

Эдвард, здравствуйте!

По мнению, МинФина России, при определении налоговой базы НДФЛ от продажи участков, выделенных из первоначального земельного участка, уменьшить сумму доходов на сумму расходов на приобретение первоначального земельного участка НЕЛЬЗЯ, поскольку налоговый кодекс РФ не содержит методики определения расходов по приобретению недвижимого имущества, полученного в результате его выделения из первоначально приобретенного, поэтому налогоплательщик вправе получить лишь имущественный налоговый вычет в сумме 1млн рублей.
эдвард

можно. вот мнение Минфина

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 6 мая 2015 г. N 03-04-05/26012
Вопрос: Об исчислении НДФЛ при продаже двух земельных участков, образованных в результате раздела первоначально приобретенного участка.
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже двух земельных участков и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса определено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 данного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
При продаже в одном налоговом периоде двух земельных участков налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере суммы, полученной от продажи одного земельного участка, но не превышающей 1 000 000 рублей, а также уменьшить сумму полученных доходов от продажи другого участка на сумму расходов, связанных с его приобретением.
Вместе с тем, как следует из обращения, продаваемые земельные участки образованы в результате раздела на две части первоначально приобретенного участка.
В связи с этим для определения суммы расходов на приобретение каждого из таких участков, по нашему мнению, будет обоснованно разделить сумму понесенных расходов на приобретение первоначального участка пропорционально площади каждого участка, образованного в результате разделения первоначального участка.Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
06.05.2015

Здравствуйте Эдвард! Ваш вопрос во многом относится именно вопросу применения законодательства о налогах и сборах. Ситуация складывается следующая: На сегодняшний день, Налоговый кодекс однозначно не предусматривает определенных оснований для подобного уменьшения налоговой базы. В Письме Минфина от 24 мая 2013 г. N 03-04-07/185721) действительно указывается на возможность учета фактически понесенных расходов при приобретении отчуждаемого имущества. При этом в письме делается ссылка на п.п. 1 п. 1 ст.220 НК РФ. Однако, в начале этого года в Нк последовал целый ряд существенных изменений, в том числе и касающихся НДФЛ. теперь данная норма из указанной статьи, по сути, исключена. В связи с данным обстоятельством содержательная часть письма не может быть нам полезна. Кроме того, как указал сам же МИНФИН в своем Письме от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 «письменные разъяснения, подготовленные по обращениям налогоплательщиков, как правило, адресованы конкретным заявителям, поэтому распространение содержащихся в них мнений и заключений на все прочие случаи другими налогоплательщиками может осуществляться лишь под ответственность налогоплательщика, плательщика сборов, налогового агента. Разъяснения, направляемые Минфином России ФНС России, также не являются нормативными правовыми актами, не содержат правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а также не подлежат подготовке и регистрации в порядке, установленном для нормативных правовых актов. В подтверждение своей позиции Минфин ссылается на соответствующие нормативные акты. Письма носят рекомендательный характер и не являются препятствием для налоговых органов, налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов к руководству нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки Минфина. Опубликованные письменные разъяснения Минфина должны восприниматься субъектами налоговых правоотношений наряду с иными публикациями специалистов в этой области. Таким образом данный вопрос не может решаться на основании данного письма. Разумеется мнение специалистов „Консультант плюс, при всем к ним искреннем уважении, также не может стать основанием для реализации Ваших прав. Тем более, подозреваю, они так же основаны на не измененном тексте ст.220 НК РФ (то есть выпущены до 01.01.2016 г.), Как быть в данной ситуации?: Прежде всего, при наличии законодательного акта — НК РФ, следует пользоваться именно его нормативным материалом. При наличии неопределенных и альтернативных норм, равно как и бланкетных (отсылочных) можно руководствоваться подзаконными нормами. В данном случае в ст.220 НК РФ осталась только одна часть, так или иначе позволяющая уменьшить налогооблагаемую базу за счет расходов на приобретаемое имущество и оно заложено в п.п.1 п.2 ст.220 НК РФ: “имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; п.п.2 п.2) „вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с “подпунктом 1» настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, анализируя содержание ст.220 Нк РФ, о которой идет речь в Вашем вопросе, получается следующее: Право уменьшения является альтернативой права получения налогового вычета. на налоговый вычет могут претендовать только те бывшие содольщики, которые продали свои земельные участки (бывшие доли) менее, чем за 1000 000 руб. Тот же собственник, который реализовал свой земельный участок за 10 000 000 руб. такого права не имеет и соответственно не имеет и производных от него прав. Полагаю, налоговая данный аргумент не примет, перспектива в суде неясная, скорее «нет», чем «да».