Я договорился с соседями о покупке части их участка, прилегающей к моему. Они готовы продать участок в 100 м.кв. По совету местных юристов они разделили свой участок на 2-е части (......м.кв. и 100 м.кв) с целью их регистрации и продажи маленького мне. Однако в регистрации участка менее 3-х соток им отказали. Правомерен ли отказ? Если да, то как мне поступить, чтобы приобрести данную часть земли?
Уважаемый Сергей! Здравствуйте! Если очень коротко и ясно, то возможно раздел земельного участка был сделан неверно и скорее здесь речь не о регистрации права собственности, а отказе в постановке на государственный кадастровый учет ЗУ площадью 100 кв.м (см. ст.ст.26,27 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Здесь надо смотреть местные Правила землепользования и застройки, и какой минимальный размер или площадь предоставления ЗУ применительно к той или иной категории земель и территориальной зоне (см. ст.ст.11.1-11.9 ЗК РФ).
Возможно, земельный участок площадью 100 кв.м. оказался менее минимально допустимого.
В любом случае надо смотреть все документы и ставить вопросы кадастровому инженеру, который и производил раздел. Если с его стороны «косяк», то у Ваших соседей есть все права требования к такому кадастровому инженеру, в т.ч. требованиям возврата уплаченных денежных средств, плюс возмещение убытков и морального вреда (см.ст.15 ГК РФ, ст.ст.14,15,28,29,30 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей). Если по сути, значит надо заново правильно «делить» ЗУ.
Добрый день!
Правомерен ли отказ? Если да, то как мне поступить, чтобы приобрести данную часть земли?
Сергей
А отказ можете выложить?
Так же хочу уточнить была ли постановка на кадастровый учет? Утверждена ли схема расположения участков администрацией? И как выше указали коллеги необходимо уточнить возможные минимальные размеры земельного участка. Правила государственной регистрации отражены в ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Статья 22.2. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков
1. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
1) решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, а также решение о безвозмездной передаче земельного участка, находящегося в федеральной собственности и подлежащего образованию, в муниципальную собственность или в собственность субъекта Российской Федерации;
2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
2.1) решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок образован в целях изъятия для государственных или муниципальных нужд;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
2. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации или в отношении которых принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственная регистрация прав на образуемые земельные участки осуществляется на основании заявления лица, с которым заключено соглашение об указанном перераспределении.
2.1. Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (далее — земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
3. Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи, являются:
1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (далее — исходный земельный участок). Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
3) согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.
3.1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли и к которым должны быть приложены:
1) заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
2) соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.
3.2. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется. 4. Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков.Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при разделе земельного участка в случае сохранения в измененных границах земельного участка, раздел которого осуществлен.
5. Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
6. Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.
7. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. 8. Размер земельной доли может быть определен в виде простой правильной дроби или иным способом, предусмотренным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
9. В случае, если право на исходный земельный участок, находящийся в долевой собственности, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, при государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, в Единый государственный реестр прав в отношении исходного земельного участка без заявления о государственной регистрации прав вносятся изменения, уточняющие состав участников долевой собственности и размеры принадлежащих им земельных долей, выраженных в виде простой правильной дроби.
Сергей, добрый день.
Никак Вы 100 кв. м. не выделите и не зарегистрируете. По МО, минимальные размеры участков варьируются от 3-х соток до 4-х. Единственный вариант, это объединить Ваши участки в долевую собственность, а потом уже разделить назад таким образом, что бы 100 м. было на Вашем участке. Но это сами понимаете, довольно долго и дорого, к тому же с соседями должны быть уж очень доверительные отношения.
Здравствуйте! Если участок расположен на территории МО, то приобрести его в собственность Вы не можете, т.к. 100 кв. м. — это 0,01 га.
Согласно ст. 1 ЗАКОНа МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ О ПРЕДЕЛЬНЫХ РАЗМЕРАХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ГРАЖДАНАМ В СОБСТВЕННОСТЬ НА ТЕРРИТОРИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, постановлено установить минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения: крестьянского (фермерского) хозяйства — 2,0 га; садоводства — 0,06 га; огородничества — 0,04 га; дачного строительства — 0,06 га.
Здравствуйте, Сергей.
В дополнение к ответам коллег поясню следующее.
Законодательством действительно определены минимальные размеры земельных участков, при которых возможен раздел.
Для более конкретного ответа нужно знакомиться с отказом.
Гражданский кодекс
Статья 1182. Особенности раздела земельного участка
1. Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.
Земельный кодекс
Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
Градостроительный кодекс РФ
Статья 36. Градостроительный регламент
1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
6. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) иные показатели.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.
На основании изложенного, Вам необходимо ознакомиться с Градостроительными регламентами, которые должны быть в Правилах землепользования и застройки Вашего поселения, утвержденные представительным органом Вашего поселения и уточнить минимальные размеры земельных участков и основания для отказа Вам в разделе земельного участка (регистрации указанных изменений).
Для того, чтобы разделить и получить необходимый участок Вам необходимо привести его в соответствие с градостроительными регламентами для Вашей территории или изменить Правила землепользования и застройки поселения, для чего обратиться в Совет депутатов поселения.
В каком муниципальном образовании находится Ваш участок?
С уважением! Г.А. Кураев
Сергей, здравствуйте. Как верно заметили коллеги выше, в постановке на кадастровый учет было отказано, потому что участок площадь 100 кв.м. не соответствует требованиям к минимальным размерам земельных участков (размеры эти устанавливаются Правилами землепользования и застройки). У Вас есть следующий выход. Необходимо составить с соседями соглашение о перераспределении земельных участков. Содержание таково: Стороне 1 принадлежит участок с такими-то характеристиками площадью 500 кв.м. (например) на основании таких-то документов. Стороне 2 принадлежит участок с такими-то характеристиками площадью 1000 кв.м. (например) на основании таких-то документов. Руководствуясь ст.11.7. Земельного кодекса РФ, Стороны пришли к соглашению перераспределить участки следующим образом: Сторона 1 приобретает право собственности на земельный участок с таким-то кадастровым номером площадью 600 кв.м., Сторона 2 приобретает право собственности на земельный участок с таким-то кадастровым номером площадью 900 кв.м. Сторона 1 выплачивает Стороне 2 компенсацию за уменьшение площади в таком-то размере. Вкратце это так выглядит. На момент проведения кадастровых работ Вы не будете знать кадастровые номера вновь образованных участков (600 кв.м. и 900 кв.м.), поэтому для кадастрового инженера и кадастровой палаты составьте предварительное соглашение. Кадастровый инженер проведет межевание, в результате которого будут установлены координаты границ 2-х новых участков (первый участок — это Ваш + 100 кв.м., второй участок — это участок соседей — 100 кв.м.). Главное, чтобы эти образованные участки соответствовали требованиям к минимальным и максимальным размерам. Ставите участки на кадастровый учет, после чего обращаетесь с соседями в Росреестр (МФЦ), предоставляете соглашение о перераспределении (с указанием кадастровых номеров новых участков) в 3-х экземплярах. С Вас возьмут заявления о прекращении права собственности на «старые» участки и о регистрации права собственности на вновь образованные участки на основании соглашения о перераспределении.
Согласно ч.4.1. ст.24 ФЗ «О гос. кадастре недвижимости»
Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, в отношении которых заключено соглашение о перераспределении или принято решение о перераспределении, исключаются из государственного кадастра недвижимости с момента государственной регистрации прав на образованный или образованные в результате этого перераспределения земельный участок, земельные участки.
Таким образом, после того, как Вы с соседями зарегистрируете право собственности на вновь образованные участки, эти сведения поступят в кадастровую палату, после чего «старые» участки будут исключены из кадастра недвижимости.
Уважаемый Сергей! В дополнение: уважаемая и милая коллега Анна верно подсказала, что, возможно, пойти и так; Вы объединяете Ваши ЗУ, а потом делите как положено. Другой разговор, что и долго и рискованно, так как собственники здесь разные и то же объединение чревато вопросами передачи изначально кому-то своих земель (либо дарение либо продажа) потом обратно. В любом случае, здесь только доверительные и дружеские отношения.
Уважаемый Сергей! Доброго. Да, соглашение о перераспределении ЗУ, новые межевые планы плюс заявления в орган кадастрового учета, далее уже внесение изменений в ЕГРИП — это самый лучший по времени и денежным затратам вариант (если соседи будут не против).
В этой связи имейте в виду, что составление новых межевых планов вполне можно поручить тому же кадастровому инженеру, который изначально неверно разделил ЗУ соседей (в порядке ст.ст.28,29,30 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей») — то есть за счет кадастрового инженера.