Взыскание неустойки с застройщика за просроченную сдачу дома

Здравствуйте, Игорь.

Для начала вам необходимо написать официально претензию Застройщику со ссылками на пункты договора, которые нарушены и предусматривают ответственность за эти нарушения и указать сроки выплаты неустойки или дачи ответа на претензию. Претензию следует отправить по почте заказным письмом, дождавшись ответа (или наступления указанных в претензии сроков, если ответа не последует) придется обращаться в суд. Если в досудебном порядке откажутся выплатить процедура взыскания неустойки одна: на основании судебного решения вынесенного по результатам вашего обращения в суд с иском.

В суд нужно подавать по подсудности, определенной в ДДУ.

Однако, по Закону РФ (п. 2 ст. 17)о защите прав потребителей вы вправе подавать иск по своему месту жительства/ пребывания, по месту заключения договора или по месту исполнения договора. При этом право выборамежду несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит вам как истцу. А включением в договор участия в долевом строительстве положения о подсудности спора определенному суду нарушает установленные законом права потребителя и может быть признано судом не действительным.

1. Как правильно оформить переписку с застройщиком, так выехать в ближайшие два месяца не могу — построенный дом находится в г. Анапа, а я прописан и живу в г. Норильск?
Игорь

Здравствуйте! Пишите заказным письмом с уведомлением, что в настоящее время принять объект не можете в связи с невозможностью приезда.

Но, это не в Ваших интересах. Неустойка все равно не пойдет после передачи квартиры, а в случае неприбытия застройщик составит односторонний акт. При этом о недостатках Вы не узнаете, поэтому лучше направьте своего представителя по доверенности для подписания акта и одновременно вручения претензии с требованием о выплате неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

2. Как правильно выполнить процедуру взыскания неустойки?
Игорь

Передать претензию под роспись, либо направить ценным письмом с описью.

3. Где лучше подавать в суд?
Игорь

Лучше по своему месту жительства. Закон о защите прав потребителей в части подсудности это позволяет. Иск подается в районный суд, так как его цена более 50 000 рублей.

Здравствуйте

согласно ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве ....»

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого
строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть
единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать
объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома,
имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за
исключением случая, установленного частью
3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику
долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день
просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин,
предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в
двойном размере.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок,
застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан
направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и
предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как правильно оформить переписку с застройщиком, так выехать в ближайшие два месяца не могу — построенный дом находится в г. Анапа, а я прописан и живу в г. Норильск?
Игорь

Пусть будет представитель по доверенности, иначе с Вас уже смогут требовать неустойку за уклонение от подписания акта.

2. Как правильно выполнить процедуру взыскания неустойки? 3. Где лучше подавать в суд?
Игорь

После подписания акта направляйте письменную претензию застройщику (заказным письмом с уведомлением)

В суд по месту вашей регистрации — районный, так как сумма иска более 50 тысяч рублей

1. Как правильно оформить переписку с застройщиком, так выехать в ближайшие два месяца не могу — построенный дом находится в г. Анапа, а я прописан и живу в г. Норильск?
Игорь

Игорь, добрый день.

Что сказано в договоре на тот случай, если Вы не будете присутствовать при передаче квартиры?

В такого рода договорах, застройщик зачастую указывает, что передачу квартиры он осуществляет в отсутствие участника долевого строительства, и освобождает тем самым себя от рисков выявления в ней недостатков.

согласно ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи)
застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

2. Как правильно выполнить процедуру взыскания неустойки?
Игорь

По смыслу ст. 6 закона

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, если

срок сдачи дома и передача документов в собственность не позднее 1.06.2014. Письменное приглашение для принятия квартиры получил 25.05.2016.
Игорь

от застройщика не поступало письменных предложений о переносе сроков строительства, а также если Вы отказались от их переноса — то вправе требовать взыскания неустойки за весь срок.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

. Где лучше подавать в суд?
Игорь

По месту Вашего жительства.

Игорь, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче,обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Т.е. все сроки довольно четко в законе прописаны — и для застройщика и для дольщика. Если застройщик требования закона или договора в части сроков исполнил а фактически квартира принята не была вами (при том что срок передачи Вам был известен) перспективы взыскания неустойки весьма сомнительны. Если имело место нарушение застройщиком сроков направления уведомления, то за несколько дней на которые передвинуться остальные сроки можно получить неустойку. То что вы не сможете принять квартиру минимум два месяца не будет являться виной застройщика если он все сделал в срок.

1. Как правильно оформить переписку с застройщиком, так выехать в ближайшие два месяца не могу — построенный дом находится в г. Анапа, а я прописан и живу в г. Норильск?
Игорь

Это в данном случае все таки ваши сложности а не застройщика если все обязательства застройщиком исполнялись в срок, говорить в этом случае о неустойке бесперспективно на мой взгляд т.к. нарушение уже будет с вашей стороны т.к.

обязан приступить к его принятию в
предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в
течение семи рабочих дней

Другое дело, если вы приедете и при приемке квартиры выясниться что например

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

тогда можно говорить о нарушении сроков передачи по вине застройщика т.к.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Но для этого нужно самому соблюсти сроки приемки объекта установленные законом, с учетом того что переноса срока не было, ваша невозможность приехать на приемку к сроку, определенному договором уважительной не будет — зная когда примерно вам нужно принимать квартиру вы не приняли надлежащих мер по исполнению своих обязательств (в приемке не обязательно личное участие, есть доверенность для этого), такими соображениями будет руководствоваться суд. В итоге как отметили коллеги по истечение 2 месяцев застройщик на законных основаниях подпишет односторонний акт. Это не лишит вас права требовать устранения недоделок после приемки но в плане взыскания неустойки именно за просрочку передачи квартиры тут можно особо не рассчитывать