Можно ли использовать имущественный налоговый вычет на дом, а на земельный участок уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов?

1. Можно ли указать стоимость дома и земельного участка в ДКП раздельно и на продажу дома использовать имущественный налоговый вычет (1 млн.), а на продажу земельного участка уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов (которая подтверждена предыдущим ДКП)?
Татьяна

Татьяна, добрый вечер! Так сделать не получиться поскольку предусмотренный ст. 220 НК имущественный налоговый вычет представляется в размере 1 млн. руб в целом.

вместо него может быть предоставлен вычет на сумму расходов, понесенных на приобретение продаваемого объекта недвижимости.

по этой же причине бессмысленно делать два договора ДКП, плюс ко всему скорее

1) имущественный налоговый вычет предоставляется: в
размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
___
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
имущества.

Добрый день.

Нет, так сделать не получится, нельзя отдельно продать дом и отдельно участок, даже если это все оформляется одним договором в целях уменьшения налогового бремени.

Поэтому Вы можете либо воспользоваться вычетом, либо уменьшить доход на сумму произведенных расходов. При этом это будет осуществлено сразу и на дом и на земельный участок, разделить нельзя.

Еще как вариант в целом сумму продажи указать не более 1 млн. руб., в этом случае с учетом применения вычета, налог платить не будете.

Что касается уменьшения на сумму расходов, то тут стоит учесть следующее:

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 05.04.2016, с изм. от 13.04.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2016)

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы:
расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества, внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
расходы на приобретение или увеличение доли в уставном капитале общества.
При отсутствии документально подтвержденных расходов на приобретение доли в уставном капитале общества имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в результате прекращения участия в обществе, не превышающем в целом 250 000 рублей за налоговый период.
При продаже части доли в уставном капитале общества, принадлежащей налогоплательщику, расходы налогоплательщика на приобретение указанной части доли в уставном капитале учитываются пропорционально уменьшению доли такого налогоплательщика в уставном капитале общества.
При получении дохода в виде выплат участнику общества в денежной или натуральной форме в связи с уменьшением уставного капитала общества расходы налогоплательщика на приобретение доли в уставном капитале общества учитываются пропорционально уменьшению уставного капитала общества.
Если уставный капитал общества был увеличен за счет переоценки активов, при его уменьшении расходы налогоплательщика на приобретение доли в уставном капитале учитываются в сумме выплаты участнику общества, превышающей сумму увеличения номинальной стоимости его доли в результате переоценки активов.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте!

Из разъяснений Министерства Финансов РФ следует, что при приобретении земельного участка и строения на нем рассматривается как один объект, поэтому не получиться"… на продажу дома использовать имущественный налоговый вычет (1 млн.), а на продажу земельного участка уменьшить налоговую базу на сумму
произведенных расходов (которая подтверждена предыдущим ДКП)"

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 декабря 2011 г. N 03-04-05/5-986
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в связи с приобретением земельного участка и жилого дома и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 п. 1 ст. 220 Кодекса (в редакции, действующей с 2010 г.) предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Из данной нормы следует, что в случае приобретения земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, жилой дом и земельный участок рассматриваются для целей получения имущественного налогового вычета как один объект.
В этом случае в расходы на приобретение жилого дома включаются также расходы на приобретение земельного участка, на котором расположен этот жилой дом.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
01.12.2011

Оформить продажу двумя ДКП — отдельным на дом и отдельным на земельный участок в данном случае не получиться в силу ст. 35 ЗК РФ:

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Здравствуйте, Татьяна.

Не согласен с коллегами. В вашем случае можно применить и вычет по дому и расходы на приобретение зем. участка если вы в договоре отдельно выделите стоимость дома и отдельно участка.

Есть соответствующие письмо Минфина РФ:

Вопрос: В 2011 г. физлицо приобрело жилой дом стоимостью 990 тыс. руб., затем приватизировало земельный участок (ИЖС), на котором находится жилой дом. В 2012 г. физлицо продало жилой дом и земельный участок. В договоре купли-продажи указаны два объекта: жилой дом стоимостью 900 тыс. руб. и земельный участок стоимостью 860 тыс. руб.
Вправе ли физлицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. при продаже земельного участка и одновременно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (расходы на покупку жилого дома в 2011 г.)?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 октября 2013 г. N 03-04-05/44008
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в указанной статье Кодекса не установлено.
В отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.
Таким образом, при продаже земельного участка возможно использование права на получение имущественного налогового вычета в размере суммы, полученной от его продажи, но не превышающей 1 000 000 руб. При продаже жилого дома возможно уменьшение полученного дохода на расходы по его приобретению.
При получении отрицательной разницы налоговая база признается равной нулю.
Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
21.10.2013

Здравствуйте.

По аналогичному вопросу однажды мною направлялось обращение в Министерство финансов РФ.

Минфин переслал обращение для рассмотрения в Управление ФНС по Томской области.

УФНС по ТО дало разъяснения о том, что да, можно получить отдельно вычет на жилой дом в размере 1 млн. рублей и отдельно вычесть расходы на покупку земельного участка из его стоимости продажи, т.к. это два отдельных объекта, продаваемых по двум договорам:

МИНФИН РОССИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
УПРАВЛЕНИЕ
ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ
(УФНС России по Томской области)
Об использовании имущественных налоговых вычетов
На Ваш запрос об использовании имущественных налоговых вычетов при исчислении налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) Управление Федеральной налоговой службы по Томской области сообщает следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1; пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества, либо на сумму имущественного налогового вычета, либо на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Учитывая изложенное, в отношении продажи доли в праве собственности на земельный участок Вы имеете право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи земельного участка, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением (т.е. 600,0 тыс руб.), а при продаже жилого дома — воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 2 ст. 220 Кодекса – 1,0 млн.руб.
…
Заместитель руководителя, советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класс
Л.Ю.Самоделова

При обращении непосредственно в ИФНС инспектор был крайне удивлен и также, как коллеги выше, полагала, что такое невозможно. Просила приложить к декларации указанное разъяснение своего же управления.

Я бы рекомендовала Вам во избежание неприятностей сделать аналогичный запрос в свое управление ФНС и получить письменные разъяснения.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 декабря 2011 г. N 03-04-05/5-986
Сальникова Галина

Это разъяснения про вычет при покупке, не при продаже. Плюс в ситуации из письма сразу куплен участок с домом. При покупке в ст. 220 есть оговорка «покупка земельного участка, на котором расположен жилой дом», в этом случае два объекта рассматриваются как один.

Клиент же спрашивает про вычет при продаже, кроме того, у него сначала куплена земля, потом построен дом, в целях налогообложения это два объекта при продаже.