Комната в коммунальной квартире

Question

Здравствуйте! У меня три взаимосвязанных друг с другом вопроса. 1. У нас двухкомнатная коммунальная квартира в Москве. Наша комната муниципальная, оформлена по социальному найму. В комнате прописаны я, мать и отец. Мама - ответственный квартиросъёмщик. Отец инвалид 3 группы, мать на пенсии. Комната соседа приватизирована, он хочет продать её, однако выкупить её у нас нет финансовых возможностей. Сосед предложил выкупить комнату муниципалитету (ждёт решение). Сосед приватизировал свою комнату в этом году, в квартире он не жил вообще (свыше 20 лет), за коммунальные услуги не платил. Также в квартире на общей площади (кухня, прихожая, туалет) был сделан ремонт в прошлом году. Кухня была отремонтирована несколькими годами ранее. Какие есть возможности для того, чтобы разрешить этот жилищный вопрос (государственные и пр. программы)? Стоит ли нам приватизировать нашу комнату? Что мы можем попросить у муниципалитета? 2. Мы хотим приватизировать комнату в коммунальной квартире. В комнате прописаны я, мать и отец. Мама - ответственный квартиросъёмщик. На маму подали в суд и могут завести гражданское дело по иску страховой, в результате участия и признания её виновной в ДТП. У меня уже есть квартира, приобретённая в ипотеку. Могу ли я приватизировать комнату в коммунальной квартире на себя? Не будет ли наложен арест на комнату в результате обеспечительных мер по иску в отношении мамы? 3. Мы хотели бы продать комнату в коммунальной квартире (сразу после её приватизации). Будет ли с нас взыскан 13-процентный налог с её продажи, если мы на вырученные деньги намереваемся купить другую квартиру, предположительно большей стоимости?

Марина Болтунова · Answer

Какие есть возможности для того, чтобы разрешить этот жилищный вопрос (государственные и пр. программы)? Стоит ли нам приватизировать нашу комнату? Что мы можем попросить у муниципалитета? Александр Здравствуйте. Собственно говоря если сосед продаст комнату муниципалитету, то Вы будете вправе претендовать на неё если Вы признаны или можете быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Статья 59. ЖК РФ Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире 1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. 2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. 3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. 4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом. Стоит или не стоит приватизировать комнату решить можете только Вы. 2. Мы хотим приватизировать комнату в коммунальной квартире. В комнате прописаны я, мать и отец. Мама — ответственный квартиросъёмщик. На маму подали в суд и могут завести гражданское дело по иску страховой, в результате участия и признания её виновной в ДТП. У меня уже есть квартира, приобретённая в ипотеку. Могу ли я приватизировать комнату в коммунальной квартире на себя? Не будет ли наложен арест на комнату в результате обеспечительных мер по иску в отношении мамы? Александр Если это единственное жильё у мамы, то приватизировать может и она, на неё не может быть обращено взыскание. Если не единственное, то приватизируйте Вы, ответственности по долгам Вашей мамы Вы не несете. Но если Вы намерены продать комнату, то лучше оформить на Вас, т.к. если она будет оформлена на маму, то на неё могут наложить арест.

Андрей Власов · Answer

Стоит ли нам приватизировать нашу комнату? Что мы можем попросить у муниципалитета? Александр Александр, добрый вечер! Приватизировать или нет это вам решать, бесплатная приватизация в очередной раз было продлена до 1 марта 2017. Если вы станете собственниками в комнате у вас будет право преимущественного приобретения других комнат в данной квартиры в случае их продажи 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3.При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Препятствием для участия в приватизации является только факт участия соответствующего лица в приватизации ранее, наличие в собственности других жилых помещений это право не умаляет

Руслан Григорьев · Answer

Здравствуйте! Какие есть возможности для того, чтобы разрешить этот жилищный вопрос (государственные и пр. программы)? Стоит ли нам приватизировать нашу комнату? Что мы можем попросить у муниципалитета? Александр Если в коммунальной квартире не освобождается комната, вы не признаны нуждающимися и не можете быть ими признаны, то ничего Вам муниципалитет не должен и приватизация никак на это не повлияет. Могу ли я приватизировать комнату в коммунальной квартире на себя? Не будет ли наложен арест на комнату в результате обеспечительных мер по иску в отношении мамы? Александр Можете. Если должник мама, то на эту комнату не может быть обращено взыскание, так как она ей принадлежать не будет. 3. Мы хотели бы продать комнату в коммунальной квартире (сразу после её приватизации). Будет ли с нас взыскан 13-процентный налог с её продажи, если мы на вырученные деньги намереваемся купить другую квартиру, предположительно большей стоимости? Александр Да нужно, при стоимости свыше 1 млн рублей. Если продать ее долями по 1/3 каждый разными договорами купли-продажи, то имущественный вычет составит 3 млн рублей, то есть не облагаемая налогом сумма. Если купите квартиру в этом же году, то сможете воспользоваться имущественным вычетом на приобретение в размере не более 2 млн рублей. Это возврат налога в размере 260 000 рублей в том числе и путем зачета налога. Более точный ответ могу дать если Вы укажете цену продажи комнаты, кто ее будет продавать, сколько будет договоров, за сколько Вы приобретете квартиру, кто ее приобретет, в какой вид собственности (долевая, единоличная).

Дарья Горлова · Answer

Александр, добрый день! 2. Мы хотим приватизировать комнату в коммунальной квартире. В комнате прописаны я, мать и отец. Мама — ответственный квартиросъёмщик. На маму подали в суд и могут завести гражданское дело по иску страховой, в результате участия и признания её виновной в ДТП. У меня уже есть квартира, приобретённая в ипотеку. Могу ли я приватизировать комнату в коммунальной квартире на себя? Не будет ли наложен арест на комнату в результате обеспечительных мер по иску в отношении мамы? Да, можете стать единственным собственником при условии отказа Вашей мамы от приватизации. Отмечу, что в этом случае Ваша мама будет иметь право бессрочного пользования комнатой. Пристав не сможет наложить арест на имущество, которое не принадлежит должнику, так что Вам ничего здесь не грозит. 3. Мы хотели бы продать комнату в коммунальной квартире (сразу после её приватизации). Будет ли с нас взыскан 13-процентный налог с её продажи, если мы на вырученные деньги намереваемся купить другую квартиру, предположительно большей стоимости? Да, НДФЛ 13%, срок владения с 2016 для избежания уплаты НДФЛ должен составлять не менее 5 лет. Однако, Вы сможете воспользоваться налоговым вычетов в размере 1 000 0000 рублей.

Анна Проворова · Answer

Александр, добрый вечер. По первому вопросу, если Вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий, то выкупив комнату, ДЖИ должен будет предложить эту комнату Вам, но я за последние лет 10 не слышала, чтоб город выкупал комнаты, поэтом у они дадут Вашему соседу отказ и он вправе будет продать ее Вам или кому угодно. Статья 37. Общие положения по предоставлению освободившихся комнат в коммунальных квартирах 1. Освободившиеся комнаты в коммунальной квартире предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города жителями города Москвы, проживающими в данной квартире по месту жительства на законных основаниях, в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона. 2. При предоставлении по договорам социального найма или найма жилого помещения в коммунальной квартире вселение в одну комнату лиц разного пола, за исключением супругов, допускается с их согласия или согласия их законных представителей. 3. Освободившиеся комнаты из жилищного фонда города Москвы в коммунальных квартирах предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность, не будет превышать размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона. В случае превышения указанных размеров освободившиеся комнаты приобретаются в собственность гражданами, указанными в части 1 настоящей статьи, при условии доплаты по рыночной стоимости за площадь, превышающую размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона. (в ред. законов г. Москвы от 18.06.2008 N 24, от 02.07.2014 N 38) (см. текст в предыдущей редакции) 3.1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть предоставлено иным гражданам, не указанным в части 1 настоящей статьи, только при наличии соответствующего акта, предусмотренного частью 7.1 статьи 38 настоящего Закона, и в порядке, установленном частью 8 статьи 38 настоящего Закона. (часть 3.1 введена Законом г. Москвы от 29.05.2013 N 28; в ред. Закона г. Москвы от 02.07.2014 N 38) (см. текст в предыдущей редакции) 4. При отсутствии граждан, указанных в частях 1 и 3.1 настоящей статьи, или невозможности предоставления освободившихся комнат в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы рассматривает вопрос о расселении коммунальной квартиры в установленном порядке. 2. Мы хотим приватизировать комнату в коммунальной квартире. В комнате прописаны я, мать и отец. Мама — ответственный квартиросъёмщик. Александр Вы вполне можете приватизировать комнату на себя или на всех, на нее смогут наложить только обеспечительные меры, наложить взыскание на нее не смогут. 3. Мы хотели бы продать комнату в коммунальной квартире (сразу после её приватизации). Будет ли с нас взыскан 13-процентный налог с её продажи, если мы на вырученные деньги намереваемся купить другую квартиру, предположительно большей стоимости? Александр Вы сможете воспользоваться вычетом в 1 млн, а при покупке вычетом в 240 тыс, скорее всего сумма налога будет одинаковой или в меньшую сторону, т.е. у Вас еще останется.

Маргарита Матвейкина · Answer

Статья 59. Жилищного кодекса Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире 1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Т.е. если вы можете быть признаны малоимущими или нуждающимися в улучшении жилищных условий. вы можете просить муниципалитет заключить с вами договор на освободившуюся комнату (в случае если она станет собственностью муниципалитета) Статья 51 ЖК РФ. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма 1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее — нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; 4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. 2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 (ред. от 02.07.2014) «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (вместе с «Перечнем стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве», «Перечнем правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья») в ст. 9 предусматривает: Учетная норма устанавливается в размере 10 квадратных метров площади жилого помещения для отдельных квартир. 4. Учетная норма устанавливается в размере 15 квадратных метров площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы разным семьям. .В случае если вы приватизируете свою комнату до момента ее продажи муниципалитету (мне кажется не успеете уже) у вас будет право преимущественной покупки данной комнаты. 2. ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетн его, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Что касается ареста, арест как обеспечительная мера может быть наложен на имущество, находящееся в собственности гражданина, если у вашей мамы не будет в собственности имущества — арест не наложат 3. Что касается налога. НК предусматривает, что при продаже недвижимости может быть предоставлен имущественный налоговый вычет (ст. 220) имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от п родажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей ;

Олег Столбов · Answer

Здравствуйте Александр! Ответ на вопрос № 3 Согласно подп.1), п.1 и подп. 1) п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного ст. 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 %. В то же время в соответствии с п.3 ст.220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб. Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру будут произведены в одном налоговом периоде (календарном году), то Вы будете имееть право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подп.1 и 3 п.1 ст.220 НК РФ. Вопрос: Не будет ли наложен арест на комнату в результате обеспечительных мер по иску в отношении мамы? Ответ: Согласно ст.446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Решение первого вопроса — самое сложное. Самый лучший вариант для вас, это если муниципалитет выкупит комнату соседа и передаст вам по договору социального найма. Но это как говориться «как в сказке» . Приватизировать комнату или нет, это скорее всего вопрос денег, т.к. на вас, как на собственника, ляжет обязанность по содержанию, как жилого помещения, так и мест общего пользования. Если вас эти трудности не пугают, то комнату лучше приватизировать, как не крути, а это недвижимое имущество. Если ремонт в местах общего пользования был произведен за счет средств родителей, то 1/2 часть этих средств вы можете взыскать с собственника второй комнаты. За счет гос. программ вы ничего не решите. Если денег на выкуп доли нет, то выход один, тем более, что вы такой вариант рассматриваете — приватизация с последующей продажей комнаты.