Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Реконструкция садового дома произведена без разрешения и дом продан. Можно ли признать постройку самовольной и расторгнуть договор?
Купили садовый дом с газом,водой,светом и т.д. для перевода его в жилой. Продавец обещал, но не дал документы. В БТИ сами сделали техпаспорт. В техпаспорте сделана запись: "Площадь дома увеличилась за счёт перепланировки и пристройки,разрешительные документы не представлены." Администрация ответила, что сейчас разрешение на реконструкцию садового дома не нужно, что дачная амнистия всё разрешает. Это правда? Другие говорят,что это самовольная постройка и её надо узаконивать. Кто прав и что делать?
В соответствии со ст. 222 ГК РФ у самовольной постройки имеются следующие признаки:
— земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;
— на ее создание не была получена необходимая разрешительная документация;
— самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
— в результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан.
Таким образом, если наличие строения прав третьих лиц не нарушает, то в упрощенном порядке (по дачной амнистии) новый собственник земли узаканивает строение.
АЛЛО!!! Тогда причем тут амнистия, если у тебя самовольная постройка?
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) изменение параметров существующих объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.
Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса.
При этом согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Таким образом, в описываемом случае получение разрешения на строительство для осуществления реконструкции жилого строения (садового дома) на предназначенном для ведения садоводства земельном участке не требуется.
Статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) установлен упрощенный порядок государственной регистрации права собственности гражданина на объект недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке.
В то же время Законом о регистрации не установлены особенности, в том числе какой-либо упрощенный порядок, внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) изменений в отношении объектов недвижимого имущества, права на которые ранее были зарегистрированы на основании ст. 25.3 Закона о регистрации.
Согласно п. 10 ст. 33 Закона о регистрации, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.
В соответствии с п. 6 ст. 12 Закона о регистрации в ЕГРП содержится краткое описание объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
Учитывая изложенное, для внесения изменений в ЕГРП в отношении реконструированного жилого строения (садового дома), право на которое ранее было зарегистрировано, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должны быть представлены заявление и кадастровый паспорт объекта недвижимости (Письмо Минэкономразвития РФ от 21.09.2011 N ОГ-Д23-1350).
Алексей, большое Вам спасибо за очень аргументированный ответ. Но можно я немного расширю и усложню свой вопрос?
Вы говорите,что разрешение на реконструкцию садового дома не нужно. Но в п.17 (4) ст.51 Градостроительного Кодекса говорится, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства,если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства,реконструкции,установленные градостроительным регламентом. Но ведь получается, если техник БТИ внёс запись в техпаспорт о непредоставлении разрешительных документов,значит, согласно п.17 он увидел, что изменения затрагивают все эти характеристики?
Возможно зная это и желая сэкономить,продавец нашей недвижимости, как мы только теперь выяснили,оформил увеличение площади своего дома через Декларацию, как вновь построенный садовый дом, а не так, как Вы написали - через заявление и кадастровый паспорт.
Как это расценить? Обман? Фальсификация? Можно считать, что на момент продажи это была самовольная постройка и значит, продавать её было нельзя?
Узаконить и зарегистрировать право собственности обязательно надо.