Сдача физ.лицом коммерческой недвижимости и правильное оформление кальянной

Question

Добрый день! Есть коммерческое здание, собственником которого является физ. лицо. Есть потенциальный арендатор, который планирует сделать бар с кальянами и крепким алкоголем, а также магазин по продаже табачной продукции (в основном для кальянов). Продукция как акцизная никотиновая, так и безникотиновая, купленная у официального поставщика со всеми сопроводительными документами. Также есть безакциза, в основном это комплектующие для кальянов. Для получения лицензии на алкоголь необходимо заключить договор аренды и зарегистрировать его. Поскольку собственник физ. лицо, то в случае регистрации договора аренды при продаже здания ему придется платить ндфл, что не устраивает самого собственника. Арендатор не имеет возможности оформить себя как ип или юр.лицо. Также у собственника есть организация, в которой он единственный учредитель и директор. Организация на упрощенной системе налогообложения «доходы 6%». Собственник и арендатор в дружеских отношениях, поэтому арендатор не против, если деятельность и лицензия будут проходить по организации собственника. Здание находится в такой зоне, что жильцы жалуются в прокуратуру на любой вид деятельности, каким бы не занимались предыдущие арендаторы. Поэтому стоит остро вопрос правильности оформления данного вида деятельности. В здании есть все коммуникации. Площадь здания - 100м.кв., правила стометровки для продажи алкоголя полностью подходят. Есть зал с отдельным входом, в котором будет магазин с табачной продукцией, есть зал с отдельным входом для бара, отдельно кухня, подсобка и два сан. узла (для персонала и для гостей). Есть два вопроса: Как правильно оформить договорные отношения между собственником и арендатором, чтобы собственник не потерпел налоговые издержки при продаже здания и от сдачи недвижимости в аренду? Как юридически оформить данный вид деятельности, чтобы пройти любые проверки от органов власти?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Илья. Основная проблема в Вашем вопросе это то, что арендатор не хочет быть ни ИП ни организацией и в учредители ООО я так понимаю он тоже не планирует входить. В таком случае ни учредительный договор, ни договор простого товарищества, которые бы могли ему гарантировать доходы от деятельности не подходят. Он может занять в долг собственнику имущества некоторую сумму, которую собственник помещения и номинальный собственник предприятия будет вынужден отдать если доходы не поделят. А физическое лицо — собственник помещения должен свою недвижимость внести уставной капитал своей организации, как вариант. С уважением! Г.А. Кураев

Владимир Балашов · Answer

который планирует сделать бар с кальянами и крепким алкоголем Илья Здравствуйте. Это невозможно либо у вас кальянная либо у вас бар (общепит то есть) закон запрещает курить в общепите у вас в кальянах все таки будет табак Статья 12. Запрет курения табака на отдельных территориях, в помещениях и на объектах 1. Для предотвращения воздействия окружающего табачного дыма на здоровье человека запрещается курение табака (за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи): 1) на территориях и в помещениях, предназначенных для оказания образовательных услуг, услуг учреждениями культуры и учреждениями органов по делам молодежи, услуг в области физической культуры и спорта; 2) на территориях и в помещениях, предназначенных для оказания медицинских, реабилитационных и санаторно-курортных услуг; 3) в поездах дальнего следования, на судах, находящихся в дальнем плавании, при оказании услуг по перевозкам пассажиров; 4) на воздушных судах, на всех видах общественного транспорта (транспорта общего пользования) городского и пригородного сообщения (в том числе на судах при перевозках пассажиров по внутригородским и пригородным маршрутам), в местах на открытом воздухе на расстоянии менее чем пятнадцать метров от входов в помещения железнодорожных вокзалов, автовокзалов, аэропортов, морских портов, речных портов, станций метрополитенов, а также на станциях метрополитенов, в помещениях железнодорожных вокзалов, автовокзалов, аэропортов, морских портов, речных портов, предназначенных для оказания услуг по перевозкам пассажиров; 5) в помещениях, предназначенных для предоставления жилищных услуг, гостиничных услуг, услуг по временному размещению и (или) обеспечению временного проживания; 6) в помещениях, предназначенных для предоставления бытовых услуг, услуг торговли, общественного питания, помещениях рынков, в нестационарных торговых объектах; 7) в помещениях социальных служб; 8) в помещениях, занятых органами государственной власти, органами местного самоуправления; 9) на рабочих местах и в рабочих зонах, организованных в помещениях; 10) в лифтах и помещениях общего пользования многоквартирных домов 11) на детских площадках и в границах территорий, занятых пляжами; 12) на пассажирских платформах, используемых исключительно для посадки в поезда, высадки из поездов пассажиров при их перевозках в пригородном сообщении; 13) на автозаправочных станциях. 2. На основании решения собственника имущества или иного лица, уполномоченного на то собственником имущества, допускается курение табака: 1) в специально выделенных местах на открытом воздухе или в изолированных помещениях, которые оборудованы системами вентиляции и организованы на судах, находящихся в дальнем плавании, при оказании услуг по перевозкам пассажиров; 2) в специально выделенных местах на открытом воздухе или в изолированных помещениях общего пользования многоквартирных домов, которые оборудованы системами вентиляции. Федеральный закон от 23 февраля 2013 г. N 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака»Система ГАРАНТ: base.garant.ru/70321478/#block_12#ixzz4GAaHnP35 а также магазин по продаже табачной продукции (в основном для кальянов). Илья это можно, с отдельным входом как вы хотите — реально Для получения лицензии на алкоголь необходимо заключить договор аренды и зарегистрировать его Илья лицензию никто вам не даст если у вас там будет кальянная- причина указана выше . Арендатор не имеет возможности оформить себя как ип или юр.лицо. Илья лицензию на алкоголь- может оформить только юр лицо на себя — ип исключен изначально Здание находится в такой зоне, что жильцы жалуются в прокуратуру на любой вид деятельности, каким бы не занимались предыдущие арендаторы. Поэтому стоит остро вопрос правильности оформления данного вида деятельности. Илья а вот это будет проблемой нужно соблюдение санпин — шумы и вытяжка в 1 очередь — проверки будут все равно по жалобам но риск приостановки деятельности- будет минимальным при соблюдении этих норм и правил САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОРГАНИЗАЦИЯМ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ, ИЗГОТОВЛЕНИЮ И ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ В НИХ ПИЩЕВЫХ ПРОДУКТОВ И ПРОДОВОЛЬСТВЕННОГО СЫРЬЯ САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИЕПРАВИЛА СанПиН(СП) 2.3.6.1079-01 это и для баров и для кальянных Есть зал с отдельным входом, в котором будет магазин с табачной продукцией, есть зал с отдельным входом для бара, отдельно кухня, подсобка и два сан. узла (для персонала и для гостей). Илья это хорошо Как юридически оформить данный вид деятельности, чтобы пройти любые проверки от органов власти? Илья о начале деятельности надо будет уведомить роспотребнадзор- ст 8 фз 294 а дальше соблюдать все нормы пожарной безопасности и санитарные нормы но повторюсь- жалобы жильцы могут написать всегда и придет проверка табак должен соответствовать по качеству тр тс 035 — на табачную продукцию. Вопрос деятельности — ну разве что брать его еще 1 участником в это ооо. Договор о совместной деятельности- вам не подойдет — он может быть только между юр лицами или ип. Либо трудоустроить в само ооо — каким нить будет директором по развитию… должность можно придумать.

Александр Самарин · Answer

Как юридически оформить данный вид деятельности, чтобы пройти любые проверки от органов власти? Илья Здравствуйте. По второму вопросу у Вас могут быть проблемы если в кальянной будет продаваться какая то пищевая продукция. это уже общепит по сути. А запрет как раз таки распространяется и на общепит. Это про никотиновый кальян. Статья 12. Запрет курения табака на отдельных территориях, в помещениях и на объектах 6) в помещениях, предназначенных для предоставления бытовых услуг, услуг торговли, общественного питания, помещениях рынков, в нестационарных торговых объектах; Плюс нужна будет хорошая вытяжка и чтобы помещения были не сообщающимися или дым не попадал с одного в другое. Плюс желательно чтобы посетители заполнялианкету, в которой указано, что они уведомлены о вреде табачного дыма. Плюс стоит вопрос продажи табака: Федеральный закон от 23.02.2013 N 15-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака» Статья 19. Ограничения торговли табачной продукцией и табачными изделиями 1. Розничная торговля табачной продукцией осуществляется в магазинах и павильонах. В целях настоящей статьи под магазином понимается здание или его часть, специально оборудованные, предназначенные для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченные торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, под павильоном понимается строение, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно рабочее место или несколько рабочих мест. 3. Запрещается розничная торговля табачной продукцией в торговых объектах, не предусмотренных частями 1 и 2 настоящей статьи, на ярмарках, выставках, путем развозной и разносной торговли, дистанционным способом продажи, с использованием автоматов и иными способами, за исключением развозной торговли в случае, предусмотренном частью 2 настоящей статьи.Так же в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 12 Закона N 15-ФЗ для предотвращения воздействия окружающего табачного дыма на здоровье человека запрещается курение табака (за исключением случаев, установленных ч. 2 данной статьи) в помещениях, предназначенных для предоставления бытовых услуг, услуг торговли, общественного питания, помещениях рынков, в нестационарных торговых объектах. При этом на основании п. 1 ч. 1 ст. 2 Закона N 15-ФЗ курение табака — использование табачных изделий в целях вдыхания дыма, возникающего от их тления. Частью 2 ст. 2 Закона N 15-ФЗ установлено, что иные понятия используются в настоящем Федеральном законе в значениях, определенных Рамочной конвенцией ВОЗ по борьбе против табака (заключена в г. Женеве 21.05.2003), Федеральным законом от 22.12.2008 N 268-ФЗ «Технический регламент на табачную продукцию», Федеральным законом от 21.11.2011 N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», Федеральным законом от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации». Как следует из ст. 2 Федерального закона N 268-ФЗ, табачные изделия — продукты, полностью или частично изготовленные из табачного листа в качестве сырьевого материала, приготовленного таким образом, чтобы использовать для курения, сосания, жевания или нюханья. Табак для кальяна — вид курительного табачного изделия, предназначенного для курения с использованием кальяна и представляющего собой смесь резаного или рваного сырья для производства табачных изделий с добавлением или без добавления нетабачного сырья и иных ингредиентов. Следовательно, в настоящее время в кальянном клубе запрещено курить кальянные смеси с содержанием табака. (Консультация эксперта, Минфин России, 2015) Если будет именно табак в кальяне, то Вы не можете его реализовывать, так как это не объект где разрешена торговля табаком. И не столь важно уже реализация напитков и т.д. Поэтому открыть можно при соблюдении требований по вентиляции и расстояния, но если будут продавать табак, и какую то еду. то боюсь очень скоро и прикроют. Практика тут неоднозначна очень. Что касается уведомления, то если общепит, то Роспотребнадзор и санпины на пищевую продукцию. Но если будет табак, то это Вам не поможет. Вернее вашему другу.

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте! Как правильно оформить договорные отношения между собственником и арендатором, чтобы собственник не потерпел налоговые издержки при продаже здания и от сдачи недвижимости в аренду? Илья чтобы не попасть под положения ст. 217 НК 17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности физ. лицу собственнику надо заключить договор безвозмездного пользования с ООО 1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. однако в данном случае у ООО возникает внереализационный доход (ст. 250 НК), что увеличивает налоговое бремя 8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки; при этом доход будет определяться с учетом ст. 105.3 НК, т.к. собственник и ООО взаимозависимые лица (ст. 105.1 НК) 2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются: … 9) организации и (или) физические лица в случае, если доля прямого участия каждого предыдущего лица в каждой последующей организации составляет более 50 процентов;

Илья Казаков · Answer

Добрый день, Илья. Если вся проблема в: Поскольку собственник физ. лицо, то в случае регистрации договора аренды при продаже здания ему придется платить ндфл, что не устраивает самого собственника. Илья то это вам не удастся обойти в предложенных вами целях, в любом слаче здание будет «засвечено» в предпринимательской деятельности. Но лучше уж в аренду сдать, чем: Собственник и арендатор в дружеских отношениях, поэтому арендатор не против, если деятельность и лицензия будут проходить по организации собственника. Илья все проблемы связанные с данной деятельностью брать на себя.