Можно ли говорить о ничтожности сделки?

Еще момент. Предварительные договоры в долевом участии в строительстве не зарегистрированы. Таким образом не соблюдена норма 429 ГК РФ. Можно ли это быть основанием для признания Договоров ничтожными.
Дарья

К сожалению нет. Предварительный ДДУ не предусмотрен 214 ФЗ и ничего общего с ним не имеет, поэтому регистрировать его в принципе не нужно.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 апреля 2011 г. № 33-5253
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
…
рассмотрела в судебном заседании дело N 2-188/11 по кассационной жалобе ООО «Дом на Среднем» на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года по иску С. к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом на Среднем» о применении последствий недействительности ничтожной сделки к предварительному договору долевого участия.
Заслушав доклад судьи Смышляевой И.Ю., объяснения представителя С. — Ш.,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
29.04.2010 года между С. и ООО «Дом на Среднем» заключен предварительный договор участия в долевом строительстве жилого комплекса N <...>.
Согласно п. 1 данного договора стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить договор участия в долевом строительстве жилого комплекса (основной договор), на условиях предварительного договора, в соответствии с прилагаемым проектом основного договора.
Согласно п. 3 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее 03.07.2010 года.
В соответствии с условиями проекта основного договора Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный договором срок построить (создать) в соответствии с утвержденной и опубликованной им проектной декларацией жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: <...>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику квартиру, а дольщик обязуется оплатить застройщику обусловленную договором цену (долевой взнос) и принять квартиру.
Строительство объекта осуществляется застройщиком на основании разрешения на строительство N <...> от 17.02.2009 года.
Стоимость квартиры согласно п. 5.1. проекта основного договора составляет <...> руб.
Пунктом 10 предварительного договора предусмотрено обязательство дольщика внести в кассу застройщика обеспечительный платеж в размере <...> руб. в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора.
С. внесла в кассу ответчика по предварительному договору денежные средства в размере <...> руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N <...> от 29.04.2010 года.
В связи с тем, что привлечение денежных средств дольщика строительной организацией для строительства объекта, разрешение на строительство которого получено после вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, не может осуществляться до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве, 19.05.2010 года истицей в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении предварительного договора с требованием о возврате внесенных денежных средств в полном объеме.
ООО «Дом на Среднем» в своем ответе на уведомление истицы о расторжении предварительного договора указало, что Общество полагает предварительный договор действующим, так как условиями договора и нормами действующего законодательства не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора.
07.07.2010 года С., считая предварительный договор недействующим, а, также учитывая, что срок подписания основного договора истек, повторно обратилась к ответчику с просьбой о возврате денежных средств и удержанием с нее 15% от суммы обеспечительного платежа. Ответа на данное заявление С. получено не было, действий по возврату денежных средств ответчик не предпринял.
С., полагая отказ в возврате уплаченных денежных средств по предварительному договору незаконным, нарушающим ее права и интересы, а также считая предварительный договор ничтожной сделкой, обратилась в суд с иском к ООО «Дом на Среднем» и с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований просила признать предварительный договор участия в долевом строительстве жилого комплекса N от 29.04.2010 года недействительной (ничтожной) сделкой; применить последствия недействительности ничтожной сделки — взыскать с ООО «Дом на Среднем» в ее пользу денежные средства в размере <...> рублей, как полученные по недействительной (ничтожной) сделке.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года заявленные требования удовлетворены.
Применены последствия недействительности ничтожной сделки к предварительному договору участия в долевом строительстве жилого комплекса N от 29.04.2010 года, с ООО «Дом на Среднем» в пользу С. взыскано <...> руб., в доход государства госпошлина в сумме <...> руб.
В кассационной жалобе ООО «Дом на Среднем» просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя истицы, полагая возможным в порядке п. 2 ст. 354 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 указанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
В силу положений ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь указанными положениями действующего законодательства, указывая, что заключенный сторонами предварительный договор заключен с нарушением требований закона, в том числе о государственной регистрации договора, учитывая, что заключение предварительного договора об участии в долевом строительстве законом не запрещается, однако денежные средства истицы были привлечены ответчиком до государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, пришел к выводу, что п. 10 заключенного сторонами предварительного договора не соответствует закону, в связи с чем у ответчика отсутствовало право получать от истицы денежные суммы в счет обеспечения обязательств по договору, и о ничтожности договора в силу прямого указания закона и, соответственно, о применении последствий его ничтожности в виде обязанности ответчика возвратить истице полученные по ничтожному договору денежные средства в размере <...> руб.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении спора судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права, решение вынесено при недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, данные обстоятельства в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ являются основанием для отмены обжалуемого решения.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Следовательно, стороны вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве. В силу ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ такой договор должен содержать:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства.
К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ) не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, застройщик и участник долевого строительства вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, который не требует и не подлежит государственной регистрации.
На основании изложенного вывод суда о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации не основан на законе и не может быть признан верным.
Также, по мнению судебной коллегии, не может быть признан правомерным и обоснованным вывод суда о несоответствии п. 10 заключенного сторонами предварительного договора закону.
Согласно п. 10 предварительного договора от 29.04.2010 года в целях обеспечения обязательств дольщика по заключению основного договора на условиях, установленных предварительным договором, дольщик вносит в кассу или на расчетный счет застройщика денежную сумму (обеспечительный платеж) в размере <...> руб. в срок до 18 мая 2010 года.
В течение 10 дней с момента государственной регистрации основного договора обеспечительный платеж (оплаченная часть) подлежит возврату дольщику.
Исходя из буквального толкования положений пункта 10 предварительного договора определенная сторонами договора сумма в размере <...> руб., часть из которой в размере <...> руб. оплачена истицей, является обеспечением обязательств сторон по заключению основного договора долевого участия.
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Данный перечень не является исчерпывающим.
В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Доказательств того, что данная, определенная предварительным договором денежная сумма, как и фактически внесенные истицей денежные средства, привлекается ответчиком для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», истицей в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено, а судом не добыто.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На основании изложенного судебная коллегия считает, что вывод суда о ничтожности пункта 10 предварительного договора долевого участия в строительстве также не основан на обстоятельствах дела и не может быть признан верным.
Таким образом, требования истицы по заявленным ею основаниям не основаны на законе, защите не подлежат.
Учитывая, что в силу положений п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, исковые требования С. подлежат отклонению.
Истица не лишена возможности обратиться в суд за защитой своих прав, если она полагает их нарушенными, по иным основаниям.
Поскольку по настоящему делу сбор дополнительных доказательств не требуется, судебная коллегия полагает возможным постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 07 февраля 2011 года отменить.
С. в иске к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом на Среднем» о признании предварительного договора долевого участия недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания денежных средств, полученных по недействительной (ничтожной) сделке, отказать.

хорошо. также не соблюден порядок государственной регистрации предварительного ДДУ. Могу ли я в этом случае говорить о ничтожности сделок? (пункт 2 статьи 429)?

Самое важное: в договоре ни даты заключения, ни даты подписания сторонами. Определить дату невозможно никак. Есть только платежки о перечислении авансов. Авансы уплачены безналом и все в установленный срок. С момента оплат прошел год и 2 мес.
Дарья

Вот и возьмите за отправную точку заключения договора — дату перечисления авансов.

Статья 8 ГК РФ
1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

Что касается срока — в течение которого должен быть заключен основной договор — в Вашем случае он составляет один год.

Статья 429
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

И в этой связи Вы можете лишь требовать понуждения второго участника заключить с Вами основной договор.

Статья 429
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Кроме требования о понуждении заключить договор и взыскания понесенных убытков, Вы также можете требовать выплатить Вам неустойку.

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 по делу N А40-118038/12-105-1100

В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2013 N 13585/12, положения статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора. Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

то есть лучше поменять исковые требования и просить суд заключить основные договоры на принудительной основе? А если отсутствуют какие-либо документы, необходимые для стройки: разрешение на строительство и договор аренды? также ответчик в настоящее время затеял процедуры ликвидации из ЕГРЮЛ?