Заключены два договора купли продажи на одну и туже квартиру. Первый договор заключен в феврале, а второй с другим физлицом в июне текущего года.
По второму договору получено свидетельство на собственность в юстиции.
Какие права у первого лица по договору купли продажи?
Добрый день.
У данного лица есть сейчас уже только возможно потребовать возврата своих денег, если они были переданы. Получить квартиру уже не получится, поскольку у квартиры уже имеется новый собственник.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно законодательству, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Договор купли-продажи недвижимости относится к этим видам договоров.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Тот договор, который зарегистрирован в Росреестре и считается заключенным.
по первому договору можно требовать только возврата денег, если они были переданы.
Добрый день.
На практике встречаются случаи, когда продавец в отношении одного и того же недвижимого имущества заключает несколько договоров купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.
В этой связи возникает вопрос о действительности договоров, заключенных в последующем.
Вывод из судебной практики: Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности к одному из покупателей, другие покупатели вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.
Судебная практика исходит из следующего: например (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010)
"… Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей,другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи..."
Здравствуйте, Юрий!
Заключены два договора купли продажи на одну и туже квартиру. Первый договор заключен в феврале, а второй с другим физлицом в июне текущего года. По второму договору получено свидетельство на собственность в юстиции. Какие права у первого лица по договору купли продажи?
Юрий
ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимости 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
2.В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество
2.Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
2. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — Единый государственный реестр прав).
3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Таким образом, после регистрации сделки по второму договору у покупателя с момента ее регистрации, то есть с даты внесения соответствующей записи в ЕГРП возникло право собственности на недвижимость. Первая же сделка не зарегистрирована. Следовательно, никаких прав на данное имущество у покупателя не порождает. Но если по договору-купли продажи были внесены денежные средства, то продавцу имущества нужно будет их вернуть. Если в добровольном порядке не захочет возвращать, то покупатель может в судебном порядке решить это спор.
Если есть еще вопросы, задавайте.
С уважением, Анна.
