Прав ли банк настаивая о передачи в залог всего здания?

Добрый день.

Я поделила здание на функциональные помещения чтоб уменьшить сумму залога, т.к. сумма задолженности по кредиту уменьшилась до 15 млн.Но банк настаивает на том, чтоб я передала в залог все здание. Правомерно ли это? Спасибо.
Марина

Закон не содержит прямого требования о соразмерности предмета залога и суммы обеспечиваемых им требований.

Соответственно если залог изначально заключался на все здание, то в настоящий момент уменьшение суммы задолженности перед банком не является оснований для внесения изменений в договор залога и изменения предмета залога.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 336. Предмет залога
1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.
2. Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
3. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором.
4. При заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.). В случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другимизаконами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Здравствуйте. На мой взгляд банк прав.

По закону:

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 23.06.2016)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложеннойвместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

То ест ьу Вас получается, что заложить только 2 этажа без 3го не получилось бы, если говорить в целом о здании.

Плюс в договоре прописано конкретное здание с параметрами, то есть сейчас фактически не соответствует то что в договоре и то что в реальности, но у банка право на всё здание расположенное по конкретному адресу и на конкретном ЗУ, и вы не отдельно что то построили как самостоятельный объект, а просто провели улучшение и надстройку здания.

Так что банк на мой взгляд прав. Иначе просто договор ипотеки получается недействительным, что не так.

Здравствуйте!

А кредит был получен на покупку этого здания. Если так, в этом случае банк прав. исходя из следующей нормы закона:

Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенныеполностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

Информационное письмо ВАС РФ от 28.01.2005 № 90
1. Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то
по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом
является здание (сооружение), возведенное в результате завершения
строительства.
Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору. Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении
взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту
предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки
данный объект был достроен и согласно выписке из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее — Единый реестр) залогодателю (должнику по основному
обязательству) на праве собственности принадлежит законченный
строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в
эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет
ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно,
ипотека прекратилась.Суд
апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в
удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки
отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть
обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект
недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта,
являвшегося предметом ипотеки.Изменение
предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение
обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими
залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для
строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом
которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него
каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и
его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений
распространяется на построенное жилое здание.

Марина, приветствую!

Насколько я знаю, в настоящее время суды, по крайней мере арбитражные, руководствуются вот этим разъяснением ВАС РФ 2005 года.

Смысл его в том, что само по себе изменение предмета ипотеки не может повлиять на действительность ипотеки. Если вы реконструировали здание, ипотека распространяется на результат реконструкции точно так же, как она распространялась на здание до реконструкции.

Таким образом, банк в вашей ситуации хочет привести регистрационные документы к фактически сложившейся ситуации. Вы же предлагаете вместо находящегося в ипотеке здания передать в ипотеку часть здания, на что банк, разумеется, не пойдет.

Здравствуйте, Марина!

Но банк настаивает на том, чтоб я передала в залог все здание. Правомерно ли это?
Марина

По общему правилу изменение предмета ипотеки в период действия договора не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая бы влекла прекращение залога. Это означает, что независимости от того, будут или нет внесены в договор ипотеки изменения в части описания предмета залога, договор недействительным не является.

Этот вывод следует в т.ч. из нижеуказанных разъяснений:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание(*).

Я поделила здание на функциональные помещения чтоб уменьшить сумму залога, т.к. сумма задолженности по кредиту уменьшилась до 15 млн.

Более того, как следует из вопроса, Вами получено одно свидетельство о праве собственности на целое здание, и 3 этаж в качестве самостоятельного объекта не выделен.

Кроме того, в договорах ипотеки как правило содержатся положения об обязанностях залогодателя предоставить в адрес залогодержателя подтверждающие изменение предмета залога документы и обязанности заключить дополнительное соглашение в договору, и соответственно санкции за невыполнение этих условий в виде права банка досрочно истребовать кредит.

При таких обстоятельствах, считаю, что требования Банка правомерны.