Как определить сумму денежной компенсации за использование части земельного пая в общем массиве под прокладку газовой трубы

Question

Как определить сумму денежной компенсации за использование части земельного пая в массиве под прокладку газовой трубы. На данный момент земля имеет сельскохозяйственное назначение и задается в аренду местному ООО. Однако, назначение земли скорее всего изменится в недалеком будущем так как село вошло в черту города 01.07.2016. Компания застройщик пытается заключить с владельцами паев договора задним числом. Трубу уже закопали. Ситуация осложнена еще и тем, что происходит это все в Крыму, где еще нет четкого понимания Русских законов и т.п. Кадастровый паспорта еще не оформлены. Нам предлагают денежную компенсацию. Сумму не озвучивают. Представитель компании проводящей укладку трубы посетил нас уже несколько раз. Хотят что бы мы подписали согласие на прокладку трубы и сообщили реквизиты банковских счетов для перевода налички.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемая Елена! Здравствуйте! Непростая ситуация. Так, речь я так понял идет о земельном участке с/х назначения? И если сам ЗУ в долевой собственности (есть несколько собственников земельных долей или паев), то в любом случае должно быть согласие всех. Далее, согласно ч.1 ст.274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ч.3 ст.274 ГК РФ). В соответствии с ч.5 ст.274 ГК РФ, ч.6 ст.23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В связи с тем, что решением Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2014 №АКПИ14-1093 признаны недействующими Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. ФС ЗК от 17.03.2004, Вам надо обратиться за расчетом к независимому и толковому оценщику и далее уже разговаривать касательно платы за сервитут.

Владимир Мурашко · Answer

Здравствуйте, Елена! Размер денежной компенсации в описанном Вами случае законом не определен и не может быть определен по следующим причинам: 1) после прокладки газовой трубы трубоукладчики обязаны восстановить земельный участок, привести его в прежнее, пригодное для использования состояние. Следовательно, участок, по которому проложена газовая труба, не выходит из сельскохозяйственного оборота. 2) если при прокладке трубы были приведены в негодность посевы или нарушен плодородный слой, то размер денежной компенсации будет слагаться из стоимости испорченных посевов или иной растительности и из степени понижения урожайности земельного участка. На практике трубоукладчики, как правило, знают размеры компенсаций, но нередко их занижают. Поэтому, что компенсация соответствовала причиненным убыткам, следует для оценки пригласить специалиста-агронома, составить акт с участием представителя компании и собственника земельного участка. Я это изложил Вам из сложившейся практики прокладки труб на некоторых землях Кубани.

Александр Самарин · Answer

Здравствуйте. Я дополню, что можете попробовать аналог по сервитуту. Плату по сервитуту тоже никто формально не утверждал, но суды используют цену кадастровой стоимости. То есть какую часть занимает труба и необходимый кусок участка для его обслуживания. Можно использовать по аналогии если не удаётся достичь соглашения в добровольном порядке В современной российской судебной практике сложились различные подходы к определению размера платы за сервитут: а) большинство судебных решений основывается на Временных методических рекомендациях (п. 2.1) и рассматривает соразмерную плату за сервитут как компенсацию убытков, причиненных собственнику земельного участка его установлением (Определения ВАС РФ от 06.05.2011 N ВАС-5002/11, от 27.03.2013 N ВАС-3154/13; Московского областного суда от 15.12.2014 по делу N 33-6535/2014; Верховного суда Республики Бурятия от 02.03.2015 по делу N 33-389; Ставропольского краевого суда от 07.04.2015 по делу N 33-1462/15; Постановление АС Уральского округа от 19.05.2015 N Ф09-11344/13.) б) ряд судов рассматривает арендные платежи в качестве эквивалента соразмерной платы за сервитут (См., напр.: Определение Томского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2164/2014; Постановления АС Волго-Вятского округа от 16.04.2015 по делу N А43-21799/2012; АС Центрального округа от 22.05.2015 N Ф10-1326/2015.) в) некоторые суды полагают, что величина такой платы зависит от расходов собственника по содержанию земельного участка в части, обремененной сервитутом ( Постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11; АС Дальневосточного округа от 25.02.2015 N Ф03-251/2015.) Статья: Критерии определения размера платы за сервитут (Копылов А.В.) («Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2015, N 8) Есть так же письмо Минэкономразвития Вопрос: Об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута. Ответ: МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 21 октября 2009 г. N Д23-3470 Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент) рассмотрел обращение по вопросу об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута и сообщает. В соответствии с п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения соглашения об установлении сервитута собственник обремененного земельного участка вправе (но не обязан), если иное не предусмотрено законом, требовать от лица, в пользу которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Необходимо отметить, что порядок определения такой платы в настоящий момент не установлен. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004, не были зарегистрированы Минюстом России и опубликованы в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации», и в связи с этим не подлежат обязательному применению. По мнению Департамента, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Заместитель директора Департамента недвижимости М.В.БОЧАРОВ

Аскар Турманов · Answer

Елена, добрый день! Как определить сумму денежной компенсации за использование части земельного пая в общем массиве под прокладку газовой трубы Размер платы за установление частного сервитута определяется на основании соглашения собственника земельного участка и лица, в чью пользу устанавливается такое право пользования (сервитут). Оптимальным вариантом, как было верно указано коллегами, является привлечение оценщика для таких целей, после чего конкретную сумму за пользование участком сможете озвучивать уже Вы, а не ООО. Обратите также внимание, что в данном случае ничто не мешает Вам по аналогии использовать рекомендации по определению платы за установление сервитута в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (исходя из процентного соотношения от нормативной цены участка) Постановление Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 г. N 450«О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» 3.5. Ежегодная плата за установление сервитута , в том числе публичного, в отношении земельного участка, находящегося в собственности Республики Крым или муниципальной собственности, определяется на основании его нормативной цены и рассчитывается в процентах: а) 0,1 процент — за установление срочного сервитута, в том числе публичного; б) 1 процент — за установление постоянного сервитута , в том числе публичного . С учетом того, что Ваш участок имеет с/х назначение, то нормативная цена 1 кв.м. земли г. Симферополя составляет 1178,41 рублей (Приложение 1 к постановлению Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года N 450). Если же Ваш участок расположен в Сиферопольском районе, то соответственно нормативная цена будет иная. С учетом указанного и площади Вашего участка, сможете произвести подсчеты и определить стоимость сервитута (денежной компенсации за использование частью земельного участка). Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» Сельскохозяйственное использование — код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка — 1.0