Продажа наследства(недвижимость)

Может нам самим найти риэлтора, который найдет покупателей на две квартиры и продавать через суд?
Ирина

Здравствуйте. Можете продавать сами, можете продавать через риэлтора, но только свою долю в квартире, т.к. чужую собственность Вы продавать не можете. При этом Вы обязаны соблюсти преимущественное право на покупку доли другим сособственником.

Статья 246. ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
— КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ пункт 2 статьи 250 излагается в новой редакции. См. текст в будущей редакции.
— 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Также Вы вправе потребовать выдела своей доли, а так как он невозможен, то выплаты денежных средств, если брат не согласится, то через суд.

Статья 252. ГК РФ Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Добрый день!

Что мы можем сделать? Может нам самим найти риэлтора, который найдет покупателей на две квартиры и продавать через суд? Посоветуйте, пожалуйста, что нам делать?
Ирина

Начну с того, что Вы действительно вправе заключить договор с риэлтором (агентством недвижимости), но только на продажу своей доли в праве собственности на квартиру, также можете самостоятельно давать объявления о продаже. Сделка в Вашем случае будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению, а это еще расход — 5350 рублей + 0,5% от кадастровой стоимости квартиры за услуги нотариусу:

ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Также Ваш супруг вправе продать свою долю, предварительно предложив выкупить её брату, так как тот имеет преимущественное право покупки:

ст. 250 ГК РФ: 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Добрый день.

Ее можно продать за 2,3-2,5млн. руб. не больше. Продажей занимается жена Сергея(она не торопится ее продавать, в ней живет ее сын, к/у пополам, они не плохо устроились) и делит эту фактическую суммы продажи пополам. Валерий с этим не согласен. Что мы можем сделать? Может нам самим найти риэлтора, который найдет покупателей на две квартиры и продавать через суд? Посоветуйте, пожалуйста, что нам делать?
Ирина

Сами по себе Вы можете продать только свою долю.

То есть по факту у Вас 2 варианта:

1. Договариваться, как-то сподвигать их осуществить совместную продажу.

Особых аргументов у Вас здесь нет, только если сможете договориться, принудить их Вы никак не сможете.

2. Просто взять и продать свою долю.

Здесь Вы ни от кого не зависите, просто нужно будет предложить сначала им купить Вашу долю, а в случае отказа можете продать кому угодно.

Однако есть большой минус — стоимость самой доли будет намного ниже, чем стоимость половины квартиры, если продавать ее целиком.

Продажей занимается жена Сергея(она не торопится ее продавать, в ней живет ее сын, к/у пополам, они не плохо устроились)
Ирина

Не совсем понял кто такой Сергей — просьба уточнить.

Еще момент — без согласия второго сособственника никто не может проживать в этой квартире помимо собственников. При желании можно от туда всех выселить, чтобы простимулировать их к продаже.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте!

Если сыновья готовы продать обе квартиры по соглашению между собой, то нужно выставить квартиры в Авито за реальную покупную цену.

К риэлтору можно не обращаться. Они сами их найдут, если будет покупатель.

С агентством, с которым договор заключен лучше отношения прекратить, то есть скажите жене Сергея чтобы расторгала договор.

Далее продавайте обе квартиры, делите деньги по 1/2 пропорционально долям.

В суд обращаться бессмысленно, так как он не наделен правом продажи спорных квартир.

Здравствуйте Ирина!

Посоветуйте, пожалуйста, что нам делать?

В Вашем случае посоветую во первых обратиться в суд с Исковым заявлением о выделе доли в квартирах, на основании статьи 252 Гражданского коднкса Российской Федерации.

Соответственно порядок выдела доли в судебном порядке заключается в следующем:
1. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Для выдела доли в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
А). Закажите технический паспорт и заключение о возможности выдела доли в праве собственности на квартиру.
Технический паспорт заказывается в БТИ, а заключение о возможности выдела доли в праве собственности на квартиру — в любой организации, специализирующейся на строительно-технических экспертизах, или также в БТИ.

Б). Подайте к сособственникам исковое заявление о выделе своей доли в натуре.
В исковом заявлении следует описать квартиру, доля в праве собственности на которую предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в квартире и то помещение (помещения), которое предполагается к выделу в счет доли. В случае несоразмерности доли нужно указать на желаемый размер компенсации и привести ее расчет.
К исковому заявлению следует приложить (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ; п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4):
— правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;
— технический паспорт БТИ;
— техническое заключение о возможности выдела доли в натуре;
— квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены выделяемой доли (пп. 3 п. 1 ст. 333.20, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
— иные документы, подтверждающие требования истца;
— копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.
Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома (ст. 30 ГПК РФ).
В). Необходимо доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на квартиру. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).
Г). Зарегистрируйте изменения в правах собственности на квартиру.
В случае положительного решения суда выделяющийся собственник также должен зарегистрировать право собственности на выделенную часть квартиры, а другие сособственники — изменения в правах собственности на квартиру.
Для этого подготовьте следующие документы:
— заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников;
— документы, удостоверяющие личность заявителей;
— решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах;
— нотариально удостоверенная доверенность, если документы представляются представителем.
Предъявления других документов технического характера не потребуется.
Заявление и необходимые документы представляются заявителем одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
— лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
— посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
— в электронной форме через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).

После выдела долей и регистрации на них права собственности Вы будете в праве продать их на своё усмотрение, не забывая при этом про преимущественное право покупки ст. 250 ГК РФ и про нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С Уважением Яков Андреевич!

Здравствуйте, не согласна с мнением что можно требовать выплаты стоимости доли с другого участника долевой собственности. Есть практика что если доли равные то требование о выплате компенсации стоимости доли не подлежит удовлетворению, поскольку 1/2 не может быть признана незначительной долей и это ущемляет права другого собственника владеющего такой же долей.

Ирина, я считаю, что в вашей ситуации только договариваться с другим долевым собственником и принимать активное непосредственное участие в поиске покупателей и принимать участие в переговорах.

Вот пример практики, отражающий изложенную мной позицию (не единственный случай):

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 ноября 2015 г. по делу N 33-16215/15
установила:
Х. и Ф. обратились в суд с иском к К.Л. о взыскании стоимости доли в имуществе. В обоснование иска указали, что истцам и ответчику совместно на праве собственности принадлежат жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Истцам принадлежит по 1/4 доли каждому в праве собственности на жилой дом и земельный участок, а ответчику принадлежит 1/2 доля в праве собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок. В вышеуказанном жилом доме они не проживают и не имеют возможности использовать принадлежащие им доли. Фактически жилым домом и земельным участком пользуется только ответчик. Выдел в натуре доли истцов невозможен, ввиду того, что земельный участок мал, а жилой дом возводился как единая постройка и его перепланировка приведет к существенным затратам. На основании изложенного, просили взыскать с ответчика К.Л. рыночную стоимость принадлежащих им долей в размере по 647 250 рублей каждому.
Определением суда от 13 июля 2015 года к участию в деле в качестве соответчика по делу привлечена К.Н.
Ответчики К.Л. и К.Н. в суде иск не признали, указали, что у них нет денежных средств на выплату истцам стоимости долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок. Они готовы продать свою долю истцам. Дом имеет два отдельных входа и состоит из двух частей: одной частью дома фактически пользуются ответчики, а вторая часть жилого дома находится в фактическом пользовании истцов.
Суд постановил решение об отказе в удовлетворении иска в указанной выше формулировке.
В апелляционной жалобе представителем Ф. — К.А. ставится вопрос об отмене решения суда как необоснованного. При этом указывается на то, что с учетом положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации на участников долевой собственности может быть возложена обязанность выплатить компенсацию другому собственнику при отсутствии на это его согласия.
Проверив законность постановленного судом первой инстанции решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене, либо изменению решения суда по данному гражданскому делу не находит.
Из статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о взыскании денежной компенсации стоимости долей в спорном имуществе, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что применение правила пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь при условии, что другие участники долевой собственности согласны приобрести в свою собственность долю собственника с выплатой ему денежной компенсации стоимости этой доли.
Судебная коллегия находит решение суда по данному гражданскому делу законным и обоснованным.
Как установлено судом, ответчик К.Л. не желает приобрести принадлежащие истцам доли в праве собственности на спорное имущество. Напротив, согласилась на выкуп истцами ее доли в этом имуществе.
Доли истцов и доля ответчика в спорном имуществе равные. Оснований считать доли Х. и Ф. в спорном имуществе в размере 1/4 за каждой незначительными, по данному делу не имеется. При таких данных, с учетом закрепленного в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа неприкосновенности собственности и абсолютного характера этого права, понуждение к приобретению чужого имущества в собственность, при отсутствии на это согласия лица, не допустимо. Основания для возложения на кого-либо обязанности приобрести в собственность то или иное имущество без наличия на то его согласия, законом не предусмотрены.
С учетом вышеизложенного, доводы апелляционной жалобы представителя Ф. — К.А. являются несостоятельными и не могут повлечь отмену правильного по существу решения суда.
Доводы истцов об отсутствии существенного интереса в использовании принадлежащего им имущества не является правовым основанием для понуждения ответчика к приобретению в свою собственность долей истцов.
Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество.
При равенстве долей истцов с долей ответчика, являются не состоятельными доводы апелляционной жалобы и невозможности использования истцами своих долей в указанном жилом доме и земельном участке.
При таких данных, решение следует признать законным и обоснованным, поскольку юридически значимые обстоятельства установлены правильно и в необходимом объеме, к возникшим правоотношениям правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено. Выводы судом сделаны с учетом обстоятельств дела и на основании представленных сторонами доказательств, которым дана надлежащая оценка.
Решение суда по данному делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.