Что можно делать на сельхозугодиях фермеру?

Добрый день!

В данном случае считаю, что администрация неправа.

Вот что на этот счет говорит служба кадастра и картографии.

В соответствии со ст. 40. ЗК РФ Собственник земельного участка имеет право: 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество ...
Статья 43 Гражданского кодекса РФ «Осуществление прав на земельный участок» вполне однозначно говорит: «1. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами».
В статье 6. Закона о КФХ N 74-ФЗ говорится: «1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.»
Далее в Статье 11 этого же Закона: " Состав имущества фермерского хозяйства: 1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. 2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий."
Статья 77 ЗК РФ предусматривает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

www.frskuban.ru/index.php?id=20413:2012-10-18-04-41-27&Itemid=148&option=com_content

Вам нужно не в администрацию обращаться, а в земельный комитет. Там Вам и дадут более объективные заключения

1. что из нашего списка все же можно делать на участке? как я понимаю капитальные строения нельзя, а бытовку поставить на кирпичи вполне или птичник без фундамента. Правильно? 2. можно ли вырыть пруды? Вроде разрешения надо получать в любом случае? 3. можно ли огородить участок забором?
Владимир

Здравствуйте Владимир, существует Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»:

Сельскохозяйственное использование
Ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Растениеводство
Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур
Овощеводство
Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур
Садоводство
Животноводство
Скотоводство -Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей);
Птицеводство Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих;
размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции птицеводства;
разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала)
Рыбоводство
Пчеловодство
и тд

то есть в целом, почти все вы указали можно строить, но с учетом указанных ограничений, так администрация вам пишет:

1. ЗУ расположен в зоне Сх-1 — зона сельскохозяйственных угодий, общественных пастбищ и сенокосов. Согласно ст.79 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеет приоритет в использовании и подлежат особой охране.
2. Согласно ст.36 Градостроительного кодекса РФ Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты не устанавливаются для «сельскохозяйственных угодий» в составе земель сельскохозяйственного назначения. В связи с чем, оснований для возведения зданий, строений, сооружений на указанном участке не имеется.
3. Дополнительно сообщаем, что часть земельного участка расположена в водоохранной зоне. Согласно п.17 ст.65 Водного кодекса РФ в границах водоохранной зоны запрещается распашка земель, а также выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
Владимир

Но администрация немного неверно трактует на мой взгляд норму о том, что все постройки запрещены, вы же не жилой дом там строите а постройки сельхоз назначения, а их можно там строить, участок огородить забором можно.

раз часть земельного участка находится в водоохранной зоне, то в этой зоне (части участка, более строгие ограничения, так запрещен выпас скота и животных а если они ссылаются на п. 17 ст 65

17. В границахприбрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются:
1) распашка земель;
2) размещение отвалов размываемых грунтов;
3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн

если у вас через участок проходит ещё и прибрежная полоса, то в этой части участка возводит строения нельзя. В остальной части участка с учетом требований к охране участка ит соблюдением санитарных норм, постройки сельхоз назначения можно строить, у меня сомнения по поводу котлована для рыб, и скважины для воды-смотря как администрация это рассмотрит, вроде как затрагивается почва, а значит есть угроза нарушения и загрязнения участка.

Владимир, добрый вечер! Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса

6. Градостроительные регламенты не
устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых
поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных
территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и
курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель
сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в
границах особых экономических зон и территорий опережающего
социально-экономического развития.

7. Использование земельных участков, на которые
действие градостроительных регламентов не распространяется или для
которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
Использование земельных участков в границах особых экономических зон
определяется органами управления особыми экономическими зонами.

В ПЗЗ указанным видам в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 соответствуют

Сельхозиспользование (код 1.0)

Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 — 1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции

растениеводство, код 1.1.

Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.2 — 1.6

животноводство, код 1.7

Осуществление
хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции
животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных
животных, разведение племенных животных, производство и использование
племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений,
используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.8 — 1.11

скотоводство, код1.8. также включает возможность размещения зданий

размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных;

в тоже время, код 1.16 ведение

Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства

Размещение машинно-транспортных и ремонтных
станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров,
водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического
оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства

и наконец код 3.1 коммунальное обслуживание и тут уже прямо указано на возведение объектов коммунального

Размещение объектов капитального строительства в
целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в
частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления
услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов
недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных
станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных
подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций,
стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной
техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приема
физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных
услуг)

По идее указанные для данной зоны Сх-1 предполагаемое использование предусматривает возможность осуществления ваших видов деятельности в основном. Что касается подключения электроэнергии за 550рублей, то данное правило ограничено мощность в 15 кВт и не предполагает возможности использования льготной ставки при подаче заявки тем же заявителем в пределах одного муниципального образования в течение 3 лет

п. 17 Правил технологического присоединения
энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов
по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого
хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к
электрическим сетям, утв. Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 N 861

Плата за технологическое присоединение
энергопринимающих устройств максимальной мощностью, не превышающей 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств) устанавливается исходя из стоимости мероприятий по технологическому присоединению в размере не более 550 рублей при присоединении заявителя, владеющего объектами, отнесенными к третьей категории надежности (по одному источнику электроснабжения) при условии, что расстояние от границ участка заявителя до объектов электросетевого хозяйства на уровне напряжения до 20 кВ включительно необходимого заявителю класса напряжения сетевой организации, в которую подана заявка, составляет не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности.

Здравствуйте. Построить Вы ничего не сможете.

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
4 июня 2014 года
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЗА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2013 ГОДА
Вопрос 5. Допускается ли использование земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства?
Возможно ли изменение вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения (например, «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т.п.) на вид разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства» («для дачного строительства»)?
Ответ. Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (чч. 2 и 3 ст. 36).
В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.
Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. N 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Статья 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и не предусматривает их использование для индивидуального жилищного строительства.
Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГсК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.
С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию — «земли населенных пунктов».
Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке чч. 1 и 2 ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.

Если посмотреть на карту ПЗЗ, то получается все земли(поля) это сельхозугодия, т.е. для фермы ничего не подходит по умолчанию!
а в документе ПЗЗ указано:
«Статья 25 Градостроительный регламент зоны сельскохозяйственных угодий, общественных пастбищ и сенокосов (виды разрешенного использования и предельные параметры)

Глава администрации Вам правильно ответил,

1. ЗУ расположен в зоне Сх-1 — зона сельскохозяйственных угодий, общественных пастбищ и сенокосов. Согласно ст.79 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеет приоритет в использовании и подлежат особой охране. 2. Согласно ст.36 Градостроительного кодекса РФ Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты не устанавливаются для „сельскохозяйственных угодий“ в составе земель сельскохозяйственного назначения. В связи с чем, оснований для возведения зданий, строений, сооружений на указанном участке не имеется.Владимир

На указанный участок не устанавливаются градостроительные регламенты, поэтому ПЗЗ, которые Вы смотрите, никакого отношения к данному участку не имеют.

2. можно ли вырыть пруды? Вроде разрешения надо получать в любом случае?
Владимир

Нельзя.

.Вопрос: Об изменении вида разрешенного использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения при строительстве пруда-копани на данном земельном участке.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 16 ноября 2011 г. N Д23-4740
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу изменения вида разрешенного использования при строительстве пруда на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения и сообщает следующее.
Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В соответствии с п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, п. п. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем градостроительные регламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо отметить, что порядок принятия решения об изменении разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, в настоящее время федеральным законодательством не определен.

3. можно ли огородить участок забором?
Владимир

Можно, если этот забор не будет на фундаменте.

Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 11.10. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса. Возможно появится необходимость в ответе на дополнительные уточнения.