Если да, то на основании каких нормативных документов и в какой форме должен быть представлен акт приема ремонта, нужна ли смета (в какой форме).
Добрый день!
Если да, то на основании каких нормативных документов и в какой форме должен быть представлен акт приема ремонта, нужна ли смета (в какой форме).
Юрий
В общем да, считаю, что можете. Можете в договоре аренды указать такое условие. Всё составить в письменной форме. Возможно оформить зачет обязательства по оплате за аренду, ремонтом:
ст. 410 ГК РФ: Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Для этого необходимо составить соглашение о взаимозачете, а ремонт оформить договором подряда:
ст. 740 ГК РФ: 1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящемся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Здравствуйте.
Что в договоре сказано по текущему ремонту — на ком обязательство это лежит? По ГК РФ по общему правилу текущий ремонт производит арендатор без учета стоимости такого ремонта в счет арендной платы, такой ремонт выполняется просто как обязанность арендатора за его счет:
ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Поэтому если в договоре такое «иное» не установлено, то учесть стоимость текущего ремонта вместо арендной платы не получится.
Добрый день — добавлю вопрос оплаты аренды ГК РФ относит — на усмотрение сторон — так называемая диспозитивная норма предоставляя сторонам договора самим установить форму оплаты так нормой ст 614 ГК РФ предусмотрено что —
Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных
частей в виде: 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм
арендной платы или иные формы оплаты аренды.
таким образом если
самим договором аренды прямо предусмотрена возможность внесения арендной платы например в виде проведения ремонта недвижимого имущества с зачтением суммы расходов в счет оплаты аренды — допускается.
Если у вас бюджетный договор то у вас скорее всего прописано т/н типовое условие — из ст. 616 ГК РФ — что текущий ремонт имущества выполняется — за счет арендатора если такое условие в нем есть то зачесть например стоимость текущего ремонта в счет арендной платы не получится.
Наличие сметы на ремонт — желательно- форма сметы- как обычно либо в специальной форме либо произвольно но так что бы из нее четко была видна сумма ремонта которую нужно зачесть в счет арендной платы, виды работ и где это выполняется, акт приемки работ по текущему ремонту — так же нужен таким образом стороны — подтвердят факт выполнения работ по текущему ремонту.
о правомерности зачета стоимости работ по капитальному ремонту — пример
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 марта 2011 г. по делу N А03-15638/2009
23.11.2009 Предприниматель обратился к Администрации с заявлением в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации о зачете суммы задолженности по арендной плате в счет своих расходов на проведение капитального ремонта кровли арендуемых помещений согласно локальной смете от 06.08.2009.
Суды правомерно признали данный зачет состоявшимся, так как заявление от 23.11.2009 было направлено Предпринимателем до получения копии искового заявления и определения о его принятии арбитражным судом к производству.
Согласно пункту 2.2 договора аренды от 24.03.2004 N 04-03-27 на арендодателе лежит обязанность по производству капитального ремонта.
Стоимость выполненного капитального ремонта в сумме 459 067,7 руб., произведенного Предпринимателем в период с 17.08.2009 по 10.10.2009, установлена экспертным заключением ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» от 27.04.2010и подтверждена локальной сметой от 05.08.2009, актом приемки выполненных работ от 08.10.2009 в рамках заключенного истцом и ООО «Алкей» договора подряда от 17.08.2009.
Данная сумма была оплачена ответчиком квитанциями к приходно-кассовому ордеру от 17.08.2009 N 23 и N 26.
Учитывая, что Предпринимателем доказана необходимость осуществления капитального ремонта, материалами дела подтверждены затраты на его проведение в заявленном размере, суд, руководствуясь статей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2.2. договора от 24.03.2004 N 04-03-27, статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что встречные исковые требования о взыскании с Администрации в пользу Предпринимателя расходов в сумме 334 155,40 руб. подлежат удовлетворению.
— пример НПА о зачете возможно нечто подобное принято и в г. Москва хотя мне обнаружить не удалось
Астраханская область
Постановление от 24 августа 2010
года № 374-П О зачете в счет арендной
платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого им
государственного имущества Астраханской области
Согласно
ч. 2. Ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество
в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме
платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в
результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором
определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю
обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора
обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Необходимо
учесть, что в случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества
(Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым
имуществом), закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или
приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему
учредителем на приобретение такого имущества, финансовое обеспечение содержания
такого имущества учредителем не осуществляется. (Федеральный закон от 12 января
1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях») и как правило, коммунальные и
эксплуатационные расходы не включаются в состав арендной платы, а оформляются
отдельным договором по возмещению затрат по этим услугам.
Таким образом,
если учредитель (собственник) недвижимого имущества, закрепленного за бюджетным
учреждением, даст согласие на распоряжение недвижимым имуществом, в виде сдачи
его в аренду с условием оплаты в виде возложения на арендатора обусловленных
договором затрат на улучшение арендованного имущества, то теоретически это
возможно.
На практике же возникает
много проблем, с которыми, как правило, учредитель (собственник) недвижимого
имущества не хочет связываться, и может изъять излишнее, неиспользуемое или
используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо
приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на
приобретение этого имущества (ст. 296 ГК РФ).
Мне удалось найти судебные акты, где арендаторы добивались зачета стоимости ремонтных работ и арендной платы с бюджетными учреждениями только по капитальному ремонту или при совершении неотделимых улучшений:
Мое мнение в целом по ситуации — бюджетная организация может зачесть в счет арендной платы только стоимость работ по капитальному ремонту или неотделимых улучшений.
Стоимость работ по текущему ремонту к зачету представить не получится за исключением случая, когда в договоре прямо прописана обязанность арендодателя осуществлять не только капитальный, но и текущий ремонт — однако в этом случае наверняка будут вопросы в части наложения организацией на себя дополнительной обязанности, в то время как закон позволяет переложить ее на арендатора.